從最初的房地產(chǎn)市場(chǎng)調控到“國八條”“國六條”出臺，房地產(chǎn)投資過(guò)熱現象因此有所緩解，但房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題卻更顯突出，消費者期待的房?jì)r(jià)回落并沒(méi)有出現。今年10月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲5.4%，漲幅比上月提高0.1個(gè)百分點(diǎn)。
房?jì)r(jià)居高不下，使一些地方政府和房地產(chǎn)商獲得巨大收益，而普通居民只能望樓興嘆。有關(guān)專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快主要源于市場(chǎng)供求關(guān)系失衡。下一步應繼續采取調控措施，在保障市場(chǎng)穩定的前提下，從改善供求關(guān)系入手，著(zhù)力解決房?jì)r(jià)過(guò)高問(wèn)題。
抑制投機 征稅重心應從交易環(huán)節轉向保有環(huán)節
房地產(chǎn)價(jià)格持續攀升，與城市一般居民的需求在結構和支付能力上存在著(zhù)雙重矛盾。通常情況下，供給快速增長(cháng)，空置面積又很大，房地產(chǎn)價(jià)格不應該持續上漲。有關(guān)專(zhuān)家指出，之所以出現這種異�，F象，主要是房地產(chǎn)投機性需求造成的。
據了解，國外十分重視對房地產(chǎn)保有環(huán)節的征稅。例如，美國對不動(dòng)產(chǎn)征收的稅收要占到其全部財產(chǎn)稅收的80%。而我國在房地產(chǎn)保有環(huán)節涉及稅種相對較少，稅負相對較輕，這就降低了房地產(chǎn)保有者的經(jīng)濟風(fēng)險，在客觀(guān)上增加了房地產(chǎn)投機者的需求。
清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所博士后張金華建議，房地產(chǎn)調控政策必須圍繞供給和需求兩方面進(jìn)行，在調控需求方面應將房地產(chǎn)稅征收的重心從交易環(huán)節轉向保有環(huán)節。
為了抑制房地產(chǎn)投機需求，國家應考慮在房地產(chǎn)保有環(huán)節統一征收物業(yè)稅，按房地產(chǎn)的面積每年付稅；同時(shí)，征收房地產(chǎn)轉手交易時(shí)的資本獲益稅，使房地產(chǎn)漲價(jià)收益的一大部分回饋給社會(huì )。
經(jīng)濟學(xué)家王小廣認為，國家還應在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節適當征收消費稅，現階段可只限于別墅、高級公寓等高檔住宅，這將有效抑制投機需求和過(guò)度消費行為。
同時(shí)王小廣建議，為保障一般居民合理房地產(chǎn)消費，國家在征收消費稅時(shí)應確定一個(gè)上限，如人均20平方米可以不征收稅，超過(guò)這個(gè)上限則按累進(jìn)制征稅。
供應結構 保障經(jīng)濟適用房土地供應不低于70%
目前，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問(wèn)題是，供應結構與需求結構不對應。無(wú)論從眼前看還是從長(cháng)遠考慮，我國的住房需求主體都是中低收入的普通居民家庭，住宅供給理應以大眾化需求為主。但據統計，我國250個(gè)地級以上城市中，70%還沒(méi)有完全實(shí)施廉租住房制度，保障面不到4%；經(jīng)濟適用房開(kāi)發(fā)投資出現負增長(cháng)，目前只占商品住宅總投資的5%。
有關(guān)專(zhuān)家指出，只有加大經(jīng)濟適用房的投入量，才能有效改善我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供應的結構性矛盾，起到平抑房?jì)r(jià)的作用。
為了保證中低價(jià)位、中小套型普通商品房的供應量，國家在今年5月出臺的《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》中推出一項有力措施，規定中低價(jià)位、中小套型普通商品住房(含經(jīng)濟適用房)和廉租住房的年度土地供應量，不得低于居住用地供應總量的70%；同時(shí)，繼續停止別墅類(lèi)項目土地供應，嚴格限制低密度、大套型住房的土地供應。
但是，為了追求經(jīng)濟增長(cháng)，一些地方仍在想方設法縮減經(jīng)濟適用房建設計劃和用地供應，至今未使上述政策得到真正執行。甚至某大城市的相關(guān)部門(mén)負責人還曾發(fā)出過(guò)“無(wú)法執行”的言論，而這個(gè)城市的房?jì)r(jià)在國家宏觀(guān)調控的形勢下，逆勢而上，漲幅位居全國前列。
中國人民大學(xué)嚴金明教授建議，各級地方政府在制訂土地開(kāi)發(fā)供應計劃時(shí)，應充分保證中低價(jià)位、中小套型普通商品住房土地供應，避免在這一塊土地供應上不增反降。
供應層次 加快發(fā)展住房二、三級市場(chǎng)
業(yè)界人士透露，目前歐美國家房地產(chǎn)交易量的80%左右集中在二手房上，每年約有5%的存量房進(jìn)入住房二級市場(chǎng)，而我國住房二級市場(chǎng)的交易量卻明顯偏低。
以北京為例，今年二手房的預期交易量為10萬(wàn)套，這與北京市3億平方米的存量相比極不相稱(chēng)。如果住房二級市場(chǎng)得到充分發(fā)展，北京每年將有1500萬(wàn)平方米、約25萬(wàn)套二手房進(jìn)入市場(chǎng)，再加上房屋租賃市場(chǎng)，必將大大緩解住房供給的壓力，有利于穩定住房?jì)r(jià)格。
專(zhuān)家建議，今后國家應采取有針對性的政策措施，加快發(fā)展住房二、三級市場(chǎng)，如建立優(yōu)化的稅收體系，以減少交易環(huán)節，降低交易費用；制定嚴格而切實(shí)有效的房地產(chǎn)中介行業(yè)市場(chǎng)準入制度；健全住房交易市場(chǎng)法律法規，促進(jìn)住房交易形成健康有序的流通秩序等。
此外，國家還應重視實(shí)施“差價(jià)換房”“分期付款售房”“租賃住房”“預先訂房”“流通現房”等多種銷(xiāo)售方式，從而實(shí)現我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求平衡。
信貸政策 嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件
信貸政策在房地產(chǎn)調控中起著(zhù)十分重要的作用。
如果房?jì)r(jià)漲勢仍然不降，人們勢必聯(lián)想到新一輪調控措施出臺的可能。那么，新的信貸調控政策將指向何方呢？
建設銀行有關(guān)負責人表示，今后建行將更加注重對房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢的分析和判斷，在風(fēng)險可控的前提下，加快發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。一方面，繼續向住宅市場(chǎng)要份額、要效益，加大住宅信貸投入在開(kāi)發(fā)貸款中的占比；同時(shí)，實(shí)行差別化服務(wù)，今年新增房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將主要投向經(jīng)營(yíng)管理水平高、資產(chǎn)質(zhì)量好的分行和住房市場(chǎng)發(fā)展良好的重點(diǎn)城市。
中國銀監會(huì )負責人則表示，今后將嚴格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)信貸條件。為抑制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用銀行貸款囤積土地和房源，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。對閑置土地和空置商品房較多的開(kāi)發(fā)企業(yè)，商業(yè)銀行將按照審慎經(jīng)營(yíng)的原則，從嚴控制展期貸款或任何形式的滾動(dòng)授信。對空置3年以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。另外，為抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，監管部門(mén)還將視情況有區別地適度調整住房消費信貸政策。
(來(lái)源：新華網(wǎng) 作者：張曉松 謝登科 陳莉)
