建設部最新公布的數據顯示，2005年我國城鎮人均住宅建筑面積已經(jīng)達到26.11平方米，住宅私有率高達81.62%。這一數據引發(fā)了一些爭議，爭議的焦點(diǎn)在于數據的可靠性。
其實(shí)，拋開(kāi)數據的可靠性，就這一數據的本身來(lái)說(shuō)，也隱含著(zhù)我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的隱憂(yōu)。這一數據不但不能說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展取得了顯著(zhù)的成績(jì)，反而在一定程度上暴露了房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題。
首先，住宅私有率高并不意味著(zhù)中國解決了住房難的問(wèn)題，由于嚴重的兩極分化現象，20%左右的居民，占有80%左右的住房面積。將近82%的住宅私有率，說(shuō)明政府在提供住房這一公共產(chǎn)品方面，已經(jīng)沒(méi)有多少潛力可挖，今后面臨的住房問(wèn)題將會(huì )越來(lái)越嚴重。
其次，住宅私有率是所有住宅中私人所有的比率。在私人擁有的住宅中，包括農村居民擁有的私人住宅。農村私人住宅不僅條件簡(jiǎn)陋，而且缺乏必要的質(zhì)量保證。如果將農村居民擁有的私人住宅計算到居民住宅私有率之中，將會(huì )掩蓋住宅建設中存在的質(zhì)量問(wèn)題。
第三，我國居民購買(mǎi)商品房享有所有權，但是土地使用權存在著(zhù)法定的年限。土地使用權屆滿(mǎn)后，土地之上的房屋所有權即告終結，所以，從短期來(lái)看，居民的商品房自有率比較高，但從長(cháng)期來(lái)看，絕大多數居民將面臨著(zhù)第二次購房的問(wèn)題。從建筑質(zhì)量來(lái)看，我國商品房建筑使用壽命平均只有30到40年,一旦商品房建筑使用壽命到期，那么，居民必須重新購買(mǎi)房屋。因此，從表面來(lái)看，我國實(shí)行的是商品房私有化制度，但從實(shí)質(zhì)內容來(lái)看，城鎮居民只不過(guò)是購買(mǎi)期限為30到40年的房屋罷了。
第四，由于我國城市規劃缺乏穩定性，所以擁有自有房屋的城鎮居民所有權處于不穩定狀態(tài)，一旦城市規劃修改，他們必須重新購買(mǎi)商品房，所以，住宅私有率接近82%并不表明中國實(shí)現了“居者有其屋”。
在中國這樣一個(gè)人多地少的國家，強調住房的私有率是一個(gè)非常危險的信號。如果把住房私有率不斷增加、人均住房面積不斷擴大作為房地產(chǎn)改革的政績(jì)，那么將會(huì )造成房地產(chǎn)業(yè)畸形發(fā)展，給未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展帶來(lái)許多不確定因素。比如，住房私有率不斷提高，將會(huì )給未來(lái)的勞動(dòng)者解決住房問(wèn)題帶來(lái)壓力，將會(huì )使社會(huì )弱勢群體難以得到住房保障。更主要的是，如果房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展，不但會(huì )帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，產(chǎn)生局部經(jīng)濟過(guò)熱問(wèn)題，而且會(huì )使得其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)面臨被擠出的效應，我國糧食生產(chǎn)、工業(yè)化建設的用地將會(huì )越來(lái)越少，中國經(jīng)濟將會(huì )呈現不穩定狀態(tài)。
當前，許多城市將房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展作為經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，希望通過(guò)房地產(chǎn)發(fā)展帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這樣的發(fā)展思路存在嚴重問(wèn)題。房地產(chǎn)需求分為兩種：一種是消費性需求，另一種則是投資性需求。投資性需求可以分為生產(chǎn)性需求和資本性需求。消費需求具有剛性約束特點(diǎn)，隨著(zhù)城鎮化步伐的不斷加快，將會(huì )有大批人口涌入城市，政府必須為城市居民解決基本的住房問(wèn)題。如果完全依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)，那么將導致城鎮房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展出現兩極分化現象，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將會(huì )把主要的資金投入到高檔商品房建設中，因為只有這樣才能在單位土地面積上獲得更多的收益；而那些急需住房的工薪階層，卻由于無(wú)力承受不斷提高的商品房?jì)r(jià)格，而面臨失去基本生活保障的危險。
所以，政府必須通過(guò)修改城市規劃，在城市中心區域內為解決工薪階層的基本住房問(wèn)題，保留適當的土地空間。
(來(lái)源：第一財經(jīng)日報 作者：?jiǎn)绦律?中南財經(jīng)政法大學(xué)教授）
