中新網(wǎng)8月5日電 據新聞晨報報道，自住型消費已開(kāi)始逐步上升成為上海房產(chǎn)市場(chǎng)上的主力需求。在近期“網(wǎng)上二手房”的掛牌套數中，100平方米以下的小戶(hù)型、低總價(jià)自住型房源掛牌量出現了明顯上揚趨勢，占到總數7成左右。在這7成掛牌房源中，則以老公房居多，面積主要集中在50-100平方米之間，區域分布較廣。同時(shí)，近期市中心地段的小戶(hù)型老公房在成交量方面依然保持著(zhù)一定的數量，而房齡在3-4年的小戶(hù)型次新房成交量也開(kāi)始出現上升趨勢，其主要購買(mǎi)群體都是以自住客為主。由此可以看出，總價(jià)低、周邊配套較為成熟的小戶(hù)型已經(jīng)成為自住型購房者的重要選擇。
軌道交通附近最“燙手”
由于不少小戶(hù)型一般都配有全裝修及部分家電家具，同時(shí)具備了明顯的總價(jià)優(yōu)勢，因此小戶(hù)型產(chǎn)品的價(jià)格一般要高于區域普遍行情20%左右。據中原地產(chǎn)有關(guān)人士介紹，內環(huán)以?xún)鹊男?hù)型以酒店式公寓居多，分布在盧灣、黃浦等市中心區域。位于內環(huán)附近的小戶(hù)型以房齡在3-4年的居多，長(cháng)寧、普陀、閘北、虹口等區域小戶(hù)型分布比較集中。而位于中外環(huán)間的小戶(hù)型以房齡在2年以?xún)鹊男?hù)型居多，徐匯、浦東、普陀等區域都有分布。
就受歡迎的區域來(lái)說(shuō)，靠近軌道交通的成熟小區一般都是成交熱點(diǎn)，目前該類(lèi)小戶(hù)型均價(jià)略高于市場(chǎng)價(jià)10%左右。至于距離市中心較遠的中外環(huán)周邊小戶(hù)型，則以總價(jià)低、房型較好來(lái)吸引購房者。
近期幾個(gè)比較受到關(guān)注的小戶(hù)型熱點(diǎn)板塊，主要包括閘北大寧綠地板塊、普陀軌道交通沿線(xiàn)、虹口臨平路板塊和盧灣打浦橋板塊。
年輕夫婦首次購房最青睞
業(yè)內人士分析，目前購買(mǎi)小戶(hù)型住宅的群體大都以國內外來(lái)滬工作的中高級商務(wù)人士及上海的年輕白領(lǐng)組成，同時(shí)還包括部分首次買(mǎi)房的年輕夫婦。
按照關(guān)注小戶(hù)型產(chǎn)品的消費者的購買(mǎi)動(dòng)機分類(lèi)的話(huà)，可以分為投資消費群體和自用消費群體。目前上海購買(mǎi)小戶(hù)型產(chǎn)品的客戶(hù)中，投資與自用比例大致為6:4。
投資消費群體主要來(lái)自于上海及江浙一帶，由于小戶(hù)型產(chǎn)品存在明顯的總價(jià)優(yōu)勢而且具有穩定的租賃消費需求，所以無(wú)論從長(cháng)期或是短期角度，小戶(hù)型產(chǎn)品往往具有相對優(yōu)越的投資前景。但在2005年進(jìn)入宏觀(guān)調控后，短期投資力量已經(jīng)基本撤離，而剩余的投資群體主要由長(cháng)期投資客源即以購置后對外租賃或享有長(cháng)期固定的投資回報的消費群體所組成。
自住消費群體主要由國內外來(lái)滬工作的中高級商務(wù)人士及上海的年輕白領(lǐng)組成。據統計，進(jìn)入2000年以后，港澳臺人士和外籍人士到上海來(lái)工作的人數每年以超過(guò)30%的速度增長(cháng)。由于要在上海長(cháng)期工作及居住，企業(yè)往往會(huì )支付員工住房補貼，隨著(zhù)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展，外來(lái)消費者租房不如買(mǎi)房的心態(tài)也逐漸形成。由于這部分消費群體本身就具有高標準的生活居住要求，所以往往會(huì )選擇既有酒店式服務(wù)，租金又比星級酒店低的小戶(hù)型酒店公寓或產(chǎn)權式酒店公寓居住或辦公。
同時(shí)，近年來(lái)上海以民營(yíng)企業(yè)、私人工作室為代表的中小型公司每年以近20%的速度增長(cháng)，成長(cháng)型企業(yè)需要辦公面積合適、總價(jià)合理的辦公場(chǎng)所，而且有越來(lái)越多的對居住空間要求不高但對總價(jià)及地段十分敏感的白領(lǐng)階層，對小戶(hù)型公寓產(chǎn)品的需求也是日漸增長(cháng)。隨著(zhù)上海國際地位與經(jīng)濟地不斷提升，可以預計在未來(lái)這部分自用型的消費群體將對小戶(hù)型產(chǎn)品形成一種長(cháng)期穩定而且有效的需求。
此外，美聯(lián)物業(yè)有關(guān)人士表示，近期開(kāi)始頻繁看小戶(hù)型房源的客戶(hù)以2-3人的小家庭模式為主，因此對于2房與3房的小面積房型情有獨鐘，尤其是閘北、普陀、虹口等區的小戶(hù)型二手房受到了首次買(mǎi)房的年輕夫婦的歡迎，他們需求的是面積在80-100平方米的兩室次新房。該類(lèi)客戶(hù)在一開(kāi)始都會(huì )要求帶看房齡在1-2年內的次新房，但最終會(huì )因為2年內的次新房?jì)r(jià)錢(qián)較高，而轉而選擇房齡在3-4年左右的次新房。據了解，這兩類(lèi)二手房的差價(jià)在10%-15%左右。
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閘北大寧綠地板塊
該板塊有軌道交通1號線(xiàn)及諸多通往市中心的公交車(chē)輛，距離軌道交通站點(diǎn)10-20分鐘路程的樓盤(pán)目前受到了自住型購房者的青睞。據悉，該板塊高檔樓盤(pán)“慧芝湖”售出的房型中，小戶(hù)型站在了前列。而另一較知名的樓盤(pán)嘉利明珠城在二手房市場(chǎng)上已出現了1萬(wàn)元／平方米以下的售價(jià)，值得有意向的自住客關(guān)注。
普陀軌道交通沿線(xiàn)
軌道交通3號線(xiàn)鎮坪路站至金沙江路站沿線(xiàn)的二手房，是普陀區目前最受歡迎的。
由于該沿線(xiàn)交通便利，而小區配套已經(jīng)發(fā)展成熟，雖然房齡上以5年左右的次新房居多，但其綜合價(jià)值仍然吸引了不少購房者的眼光。目前軌道交通周邊樓盤(pán)均價(jià)已在1萬(wàn)元/平方米以上。
虹口臨平路板塊
該板塊的代表樓盤(pán)為瑞虹新城，其一期的小戶(hù)型占到了大多數，目前在二手房市場(chǎng)的均價(jià)約為1.5萬(wàn)元/平方米。有關(guān)人士反映，該樓盤(pán)在近期二手房市場(chǎng)中的成交量一直比較穩定，由于其交通、配套和樓盤(pán)的品質(zhì)等受到了廣大自住客的歡迎。該板塊樓盤(pán)總體均價(jià)在1.4萬(wàn)元/平方米左右。
盧灣打浦橋板塊
盧灣區一向是中高檔住宅的聚集地，近期打浦橋板塊二手房的買(mǎi)家以實(shí)力較厚的自住客和長(cháng)期投資客為主。位于馬當路上的淡水灣花園的小戶(hù)型雖然開(kāi)到了2.3萬(wàn)元/平方米的均價(jià)，在大多數自住客持觀(guān)望態(tài)度的市場(chǎng)下，仍然售罄。目前該樓盤(pán)只有大面積房型在售。(秦佳、曹雋雍)
