中新網(wǎng)8月25日電 據北京現代商報報道，建1平方米商品住宅到底需要多少錢(qián)？房?jì)r(jià)虛高的數目究竟有多大？24日，新華社記者在福建的調研結果再次震撼外界神經(jīng)：當地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的平均利潤率為50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。
樓盤(pán)越高檔 利潤率越高
此次調查結果主要基于8月上旬福州市有關(guān)部門(mén)測算的當地部分地塊商品房?jì)r(jià)格成本對照表。在其所列的23個(gè)樓盤(pán)成本目錄中，商品房開(kāi)發(fā)成本從每平方米1636元至3094元不等；銷(xiāo)售均價(jià)從每平方米2500元至5500元不等。經(jīng)測算，開(kāi)發(fā)商的利潤率平均約50%，最低的約為20%，最高的超過(guò)90%。其中利潤率超過(guò)50%的樓盤(pán)有10個(gè)，呈現出樓盤(pán)越高檔，利潤率越高的基本特點(diǎn)。
為清晰反映一個(gè)樓盤(pán)的真實(shí)成本和利潤空間，調查選取了福州一個(gè)較有代表性的中檔樓盤(pán)，按照地價(jià)、建安成本、配套建設費用和運營(yíng)成本四部分，進(jìn)行了較系統的“成本核算”。通過(guò)相關(guān)數據的交叉印證，測算發(fā)現這個(gè)樓盤(pán)的利潤率達60.2%。
“虛擬”、“預期” 開(kāi)發(fā)商借概念圓高價(jià)
調查發(fā)現，一些開(kāi)發(fā)商善用“虛擬成本”“虛假需求”“預期價(jià)值”“設計概念”等來(lái)為其高房?jì)r(jià)自圓其說(shuō)，如黃金地段、國外理念、綠色家園、環(huán)保裝修、教育地產(chǎn)。比如，原本是位置較偏、遠離市區的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商卻極力渲染企業(yè)的品牌效應和預期中的跨海大橋將帶來(lái)諸多便利等，房?jì)r(jià)隨之被炒高。通過(guò)炒作概念不斷放大價(jià)格信號，最終的銷(xiāo)售價(jià)格大大偏離真實(shí)成本，而這正是開(kāi)發(fā)商獲取暴利的玄機。調查認為，面對這塊虛增的高額利潤，目前缺乏有效的約束與監控，而這恰恰應是下一步房市宏觀(guān)調控的著(zhù)力點(diǎn)之一。
而一直被開(kāi)發(fā)商視為高價(jià)“罪魁禍首”的地價(jià)，其實(shí)很受冤枉。在調查中所選取的上述某中檔樓盤(pán)，其地價(jià)所占總成本的比例約為17.5%。據福州市物價(jià)部門(mén)對該市市區商品房社會(huì )平均成本測算，地價(jià)占房?jì)r(jià)的20%左右。因此，調查認為，開(kāi)發(fā)商所持的“地價(jià)決定論”站不住腳。
信息長(cháng)期不透明 滋生房產(chǎn)黑幕
同樣是在福州，不久前，福州市物價(jià)局在全國率先公布了該市商品房的社會(huì )平均成本，在房地產(chǎn)界掀起軒然大波。當時(shí)有評論認為，這是第一個(gè)用準確數據揭開(kāi)房產(chǎn)內幕的范本，并有可能產(chǎn)生多米諾骨牌效應。
對此，福州市物價(jià)局局長(cháng)朱光華認為，抓住了信息透明度問(wèn)題，就抓住了樓市調控杠桿的最關(guān)鍵部分�！胺康禺a(chǎn)行業(yè)是一個(gè)非常不透明的行業(yè)�！彼硎�。在房地產(chǎn)交易中，購房者長(cháng)期處于信息不對稱(chēng)的弱勢地位，開(kāi)發(fā)商很清楚成本是多少，購房者卻一無(wú)所知。朱光華認為，物價(jià)部門(mén)為促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，應該公布開(kāi)發(fā)商的成本，提高信息透明度，解決買(mǎi)賣(mài)雙方信息不對稱(chēng)的問(wèn)題。一方面是為了讓購房者“明明白白消費”，同時(shí)對整個(gè)房地產(chǎn)的價(jià)格形成機制的完善也會(huì )起到重要的推動(dòng)作用。
