中新網(wǎng)9月15日電 據北京青年報報道，進(jìn)入九月以來(lái)，隨著(zhù)天氣的涼爽，北京樓市也似乎一掃延續已久的沉悶出現了新氣象——新盤(pán)開(kāi)始出現了，售樓處看房的人變多了，成交的比例提高了，于是有一段時(shí)間沒(méi)有人發(fā)表評論的北京樓市開(kāi)始有“北京樓市開(kāi)始轉暖”、“新盤(pán)突圍觀(guān)望期”的聲音。新盤(pán)真的要突圍由土地、金融以及宏觀(guān)政策的調整而帶來(lái)的觀(guān)望嗎？
北京樓市素有“金九銀十”的說(shuō)法，往年往往會(huì )出現幾十個(gè)嶄新樓盤(pán)集體在秋天的房展會(huì )上亮相的壯觀(guān)場(chǎng)面。因為北京的氣候而決定的工程周期注定了九、十兩月是樓盤(pán)“出世”的高峰期。受政策影響的今年也不例外。但明顯可見(jiàn)的是，盡管現在和前段時(shí)間相比，新盤(pán)多了，但從數量上看，目前北京樓市新出的樓盤(pán)數量與近幾年同期相比還是少了一半多；從分布區域看，零星散布沒(méi)有形成熱點(diǎn)區域。業(yè)內人士分析，下半年，北京樓市將呈現出以下四大新變化。
新盤(pán)分布零散沒(méi)有形成熱點(diǎn)區域
從總體上看，或許是數量少的緣故，相對前幾年那種新盤(pán)扎堆，不斷形成新的熱點(diǎn)區域的現象而言，今年9月以來(lái)，盡管相對前段時(shí)間新盤(pán)相對增多，但分布散，不扎堆，不但沒(méi)有出現新的熱點(diǎn)區域，即便是過(guò)去的熱點(diǎn)區域也很少出現新盤(pán)數量比較集中的現象，而這點(diǎn)恐怕是目前北京樓市一個(gè)比較明顯的特點(diǎn)。
如果非要在現在的北京樓市找出一個(gè)能稱(chēng)得上新盤(pán)輩出的區域，恐怕非望京莫屬。這個(gè)在90年代初就開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設的“臥城”在經(jīng)過(guò)了前幾年的“堵車(chē)”等磨難后，似乎隨著(zhù)五環(huán)以及區域內市政交通的完善而開(kāi)始重新泛出活力：融科橄欖城、上京新航線(xiàn)、嘉美風(fēng)尚廣場(chǎng)、香頌、國風(fēng)北京等，還有幾個(gè)即將推出的商業(yè)項目。
運作時(shí)間長(cháng)不確定因素多
無(wú)論是剛剛正式開(kāi)盤(pán)，還是開(kāi)始內部認購的，你會(huì )發(fā)現，你對它們早已經(jīng)“久聞大名”，融科橄欖城在去年年底就被媒體報道已久，城市開(kāi)發(fā)的香頌更是1年多以前就開(kāi)始做前期定位，世茂奧臨、上京新航線(xiàn)、明天第一城等項目早就名聲在外，只是當時(shí)它們尚未命名……不難看出，這些所謂的新盤(pán)因為土地政策、金融政策的變化，它們的運作周期似乎都很長(cháng)。
據這些開(kāi)發(fā)商透露，這主要是由幾個(gè)因素決定：政策的變化帶來(lái)的市場(chǎng)變化讓很多樓盤(pán)遲遲不敢確定一些設施設備，因為這關(guān)系到成本；市場(chǎng)的變化讓大家把握不好價(jià)格的走向，擔心把價(jià)格定得太低或者太高，索性等著(zhù)看別人的，用一個(gè)開(kāi)發(fā)商的話(huà)說(shuō)是“過(guò)去雖然也會(huì )看別人，但其實(shí)基本上還是自己做自己的，現在不一樣了，特別想看看別人是怎么做的，心里沒(méi)底”……
這些不確定因素事實(shí)上對購房人而言，是不利的。因此，購買(mǎi)這些新盤(pán)的人要特別注意保護自己的權益。
地段要素回歸“城里”項目房?jì)r(jià)上漲
對比20余個(gè)已經(jīng)開(kāi)盤(pán)或在“內部”認購試探客戶(hù)承受力的新盤(pán)，從它們已經(jīng)確定的價(jià)格和預期的價(jià)格不難看出，在定價(jià)上，地段要素似乎回歸，“地段，地段，還是地段”的概念似乎又回到了開(kāi)發(fā)商和購房人的心里，四環(huán)作為“城里”、“城外”的分界限越來(lái)越明顯。
以西南地區為例，2003年的時(shí)候，當岳各莊橋東北角、四環(huán)以?xún)鹊牡谄呓謪^以4800多元/平方米的價(jià)格開(kāi)盤(pán)時(shí)，還曾經(jīng)以每平方米高出周邊項目1000多元而受到“高價(jià)”質(zhì)疑，而現在，在第七街區以北不到一站地的西府·蘭亭開(kāi)盤(pán)就是7600元/平方米，而第七街區一期的二手房已經(jīng)賣(mài)到了7000多元/平方米，但購房人普遍認可這個(gè)價(jià)格，用他們的話(huà)說(shuō)是“現在四環(huán)以?xún)鹊捻椖吭絹?lái)越少了，哪還有地��！”購房人開(kāi)始重新認識城里城外地段的價(jià)格。
產(chǎn)品走向務(wù)實(shí)中高端和高端項目?jì)蓸O分化
目前，新盤(pán)出現了明顯的中高端和高端產(chǎn)品“路線(xiàn)分化”跡象。
二環(huán)、三環(huán)以?xún)鹊捻椖炕旧隙急贾?zhù)“豪宅”的目標而去，這些項目和郊區的別墅等以追求“舒適度”為目的，把戶(hù)型合理放大，用“灰空間”來(lái)制造舒適。而四環(huán)沿線(xiàn)以及四環(huán)以外的普通住宅項目則走了務(wù)實(shí)的路，盡量減少“灰空間”，讓買(mǎi)房人覺(jué)得物有所值，如上京新航線(xiàn)130多平方米，過(guò)去這個(gè)面積基本上是三居甚至二居，而現在這個(gè)項目卻設計出了三居半的新戶(hù)型。
金都·杭城的有關(guān)負責人講的關(guān)于品質(zhì)的問(wèn)題似乎代表了一批普通住宅開(kāi)發(fā)商的想法：“靠什么吸引購房人成了開(kāi)發(fā)商考慮的關(guān)鍵，而吸引購房人不外兩點(diǎn)，一是性?xún)r(jià)比，二是品質(zhì)，最好是二者的結合。金都·杭城就立足舒適度以及科技節能方面給購房人信心，既讓他們感覺(jué)到較高的性?xún)r(jià)比，又讓他們知道節能的科技住宅在未來(lái)也是符合趨勢的�！�(余美英)
