中新網(wǎng)9月27日電 據經(jīng)濟參考報報道，近兩年來(lái)，以上海、杭州、北京為代表的一些城市房?jì)r(jià)上漲過(guò)快引起了國家有關(guān)部門(mén)的關(guān)注。為擠壓房市泡沫，國務(wù)院于今年上半年連續出臺了兩個(gè)“國八條”穩定房市。
對此，西部一些城市房管官員和經(jīng)濟學(xué)家曾認為，與東部沿海的一線(xiàn)城市相比，西部地區屬于二線(xiàn)城市，房市發(fā)展狀況良好，沒(méi)有多少泡沫成分。中央調控政策在打壓東部房市泡沫的同時(shí)，也抑制了西部房市的快速發(fā)展。
如今，“國八條”政策出臺已近半年。在這幾個(gè)月中，西部城市的房市走勢如何？9月24日，由西部12個(gè)省會(huì )城市房管局共同舉辦的“中國房地產(chǎn)西部論壇”在成都舉行，重新審視房產(chǎn)“新政”對西部城市的深刻影響及警示意義。
沒(méi)有“國八條” 上海的昨天可能就是西部的明天
今年上半年，國務(wù)院連續出臺了兩個(gè)打壓房市泡沫的“國八條”政策之后，西部一些城市的新建房與二手房交易量開(kāi)始下降。
以成都為例，今年除了5月商品住宅銷(xiāo)售面積有所上升外，2月至6月同比商品住宅銷(xiāo)售逐月下滑，6月份同比下降了17.91%。與此同時(shí)，二手房交易市場(chǎng)也在“萎縮”。據成都市房管局的調查統計，今年3至6月，二手房交易額月環(huán)比分別下降了8.31%、7.27%、32.03%。
對此，成都市房管局的一份調查報告分析認為，盡管當前的房產(chǎn)市場(chǎng)需求仍是客觀(guān)存在，但由于房?jì)r(jià)的上漲以及政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度加強,一方面購房者的心理預期發(fā)生改變，期待房?jì)r(jià)跌落而持幣待購；另一方面購房者信心的下挫使得開(kāi)發(fā)商對市場(chǎng)信心開(kāi)始跌落。
但一位業(yè)內權威人士認為，如果沒(méi)有“國八條”的及時(shí)出臺，包括成都在內的西部一些城市的房市很可能會(huì )步上�！芭菽渴小钡暮髩m。
2004年10月，上海房?jì)r(jià)與上一年4季度相比漲幅高達20%多。與上海相對照，重慶、昆明、成都等西部城市的房市發(fā)展相對健康平穩，但其泡沫也開(kāi)始初露端倪
據有關(guān)部門(mén)的調查統計，2004年4季度，成都房?jì)r(jià)已經(jīng)上漲10%左右，按2004年成都住宅五城區均價(jià)3241元/平方米、全年城市居民人均可支配收入10394元的數據計算，三口之家購買(mǎi)一套70平方米住宅需要7.3年，房?jì)r(jià)收入比為7.3:1，高于世界銀行房?jì)r(jià)收入比3至6倍的合理標準。而今年一季度，成都房?jì)r(jià)又比去年同比上漲了12%之多。
銀川市房管局局長(cháng)高重瞳在接受記者采訪(fǎng)時(shí)，雖然認定銀川房市沒(méi)有投機行為，其投資行為也在5%的比例之內，但她也向記者坦稱(chēng)：“近年來(lái)，銀川房市發(fā)展迅猛，上漲較快�！�
高重瞳認為，“國八條”及時(shí)出臺穩定房市，雖然在一定程度遏制了西部房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展勢頭，但它也向西部城市提了一個(gè)醒，把東部的經(jīng)驗教訓通過(guò)“國八條”傳遞給了西部。
擠壓房產(chǎn)泡沫 西部城市不能袖手旁觀(guān)
由于東西部發(fā)展的客觀(guān)差距，上海、杭州、北京等一線(xiàn)城市的房市發(fā)展水平和階段都遠遠超前于西部城市，其泡沫成分也遠遠大于西部城市。但造成房市泡沫的因素卻并非僅存于這些東部城市。
據經(jīng)濟學(xué)家茅于軾等專(zhuān)家的分析，房市泡沫的出現主要因為三大因素：高儲蓄率、投資渠道不暢和收入分配差距較大。他認為，中國經(jīng)濟快速發(fā)展的成果并不是平均分配給每一個(gè)百姓，收入分配差距較大，少部分富人擁有較多資金，由于這些資金短期內找不到有效的投資渠道而形成了較高的儲蓄率。于是在適當情況下，這些資金紛紛進(jìn)入房市，進(jìn)行投資性、甚或是投機性購房，房市泡沫在大量熱錢(qián)的涌入炒作下而被迅速吹大。
據一些業(yè)內專(zhuān)家的介紹，北京的一些小區被“山西炒房團”、“溫州炒房團”控制房源甚至超過(guò)30%。在這30%的房源中，有超過(guò)一半以上的房源被短期內轉手。在長(cháng)三角部分城市，投機性購房大約占20%左右，少數區域個(gè)別樓盤(pán)甚至占60%以上，遠遠超出了10%的國際警戒線(xiàn)。
茅于軾認為，高儲蓄率、投資渠道狹窄、收入分配差距大，這三大原因都不是短時(shí)間內能夠改變的，也不僅僅是東部沿海幾個(gè)發(fā)達城市才存在的問(wèn)題。
因此，打壓房市泡沫的重點(diǎn)城市雖是上海、北京、杭州等這些“一線(xiàn)城市”，但中西部城市對此不能放松警惕，否則這些“熱錢(qián)”會(huì )被一線(xiàn)城市“趕到”中西部來(lái)。
對此，西部城市的房管官員們已經(jīng)開(kāi)始有所認識。
重慶市國土資源與房屋管理局副局長(cháng)蒙毅認為，西部多數城市的房市還屬于“自給自足”式的經(jīng)濟，投機性和投資性購房的比例都很小，但房?jì)r(jià)上升較快、戶(hù)型結構不盡合理、市場(chǎng)秩序不夠規范的現象是同樣存在的，雖然市場(chǎng)調整任務(wù)不重，但調整市場(chǎng)的力度不輕。
據他介紹，為防止步東部房市泡沫后塵，重慶市規定，開(kāi)發(fā)商拿到土地后不完成一半的投資，不能進(jìn)行第二塊土地的交易。此外，還加強對市場(chǎng)異動(dòng)的預警和干預機制的建設，以加大監管房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度。
借房市調整之機 西部房產(chǎn)謀求順勢而起
9月24日，西部12個(gè)城市的房管局長(cháng)縱論房市，達成了“中國房地產(chǎn)西部論壇(成都)共識”，提出了“要保持清醒的頭腦，抓住機遇，規避風(fēng)險，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展，以更好地推進(jìn)城市化進(jìn)程”，并“切實(shí)采取有效措施，解決房地產(chǎn)供求結構性矛盾，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求平衡；加大普通住宅供應，抑制非合理需求，切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格”。
銀川市房管局局長(cháng)高重瞳告訴記者，由東部部分城市的房市泡沫引發(fā)國家對房市調整，實(shí)際上給了西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)加快發(fā)展的機會(huì )。
首先，東部部分城市“泡沫房市”的教訓，給西部城市上了生動(dòng)的一課。改變了過(guò)去把“房子好賣(mài)”當作認可房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的評價(jià)標準，而對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行綜合評價(jià)，警惕其中“虛假繁榮”的泡沫出現。
其次，國家出臺政策調整房市，在打壓房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫的同時(shí)，亦出臺更多的配套政策促使房地產(chǎn)市場(chǎng)在健康軌道上快速發(fā)展。高重瞳舉例說(shuō)，像購房聯(lián)機備案制度、限制短期內頻繁交易等住房政策都有利于房地產(chǎn)業(yè)的規范發(fā)展。
第三，東部城市在被房市泡沫困擾之時(shí)，西部市場(chǎng)的發(fā)展空間和機會(huì )則更加凸顯。據建設部房地產(chǎn)司司長(cháng)謝家瑾介紹，今年上半年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅比去年同期回落了6.5個(gè)百分點(diǎn)，低于同期城鎮固定資產(chǎn)投資增幅5.1個(gè)百分點(diǎn)。然而，在全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資呈現收縮之勢，西部一些城市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資卻仍然保持了較快的增長(cháng)勢頭，這反映了開(kāi)發(fā)企業(yè)和投資者對中西部城市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景看好。
一些經(jīng)濟學(xué)家也認為，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱之一，其市場(chǎng)有很大的發(fā)展潛力，今后會(huì )有很大的發(fā)展，像鄭州、西安、成都等內地中西部城市的房地產(chǎn)將會(huì )出現較快發(fā)展之勢。(侯大偉）
