中新網(wǎng)11月15日電 據經(jīng)濟參考報報道，眼下，房地產(chǎn)行業(yè)利潤高已是不爭的事實(shí)，根據測算，房地產(chǎn)企業(yè)的平均利潤至少在20%-30%之間。而南京市地稅局進(jìn)行的一項調查表明，920%以上的房地產(chǎn)企業(yè)在納稅上都存在問(wèn)題。一位稅務(wù)工作人員告訴記者，房地產(chǎn)業(yè)是高利潤、高收入行業(yè)，也是當前稅務(wù)部門(mén)重點(diǎn)監控的行業(yè)。誰(shuí)都沒(méi)有想到，這一行業(yè)偷漏稅竟然如此嚴重。日前，有關(guān)專(zhuān)家指出，地產(chǎn)商避稅是鉆稅管四大漏洞，應亟待建立稅收控管體系，從而在體制上建立起稅管“防護墻”。
四大漏洞“漏”在何處
房地產(chǎn)企業(yè)究竟是怎樣避稅呢？南京審計學(xué)院財政稅務(wù)研究所所長(cháng)蔣大鳴教授指出，造成地產(chǎn)商避稅的主要原因是稅收征管政策存在諸多漏洞，導致征收成本大、力度小。許多地產(chǎn)商利用了房地產(chǎn)項目開(kāi)發(fā)時(shí)間跨度長(cháng)、環(huán)節多、成本計算復雜的特點(diǎn)，千方百計鉆政策漏洞。
他說(shuō)，房地產(chǎn)項目納稅“大頭”主要有兩大塊：一是5.5%的營(yíng)業(yè)稅；二是33%的企業(yè)所得稅。地產(chǎn)商主要利用政策監管中的四個(gè)漏洞規避稅收：
第一，預售收入定義不準確。預售收入關(guān)系到營(yíng)業(yè)稅的多少。理論上講，所有開(kāi)發(fā)商拿到《房屋銷(xiāo)售許可證》之日起，都開(kāi)始對外收取樓盤(pán)預售款，稅務(wù)部門(mén)也同時(shí)開(kāi)始對開(kāi)發(fā)商取得的預售收入進(jìn)行征稅。實(shí)際操作中，地產(chǎn)商正是利用我國稅制中對預售收入規定的不準確來(lái)避稅。我國的稅收制度分國稅和地稅兩種，在對預售收入進(jìn)行測算的環(huán)節，中央與地方的規定存在嚴重脫節。
“國稅法2003［83號文］”規定，預售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后企業(yè)應及時(shí)按規定計算已經(jīng)實(shí)現的銷(xiāo)售收入。但“國稅法2003［195號文］”又規定，“首期款不作為預收收入”。這兩個(gè)規定自相矛盾，給地產(chǎn)商提供了可乘之機。到了地方，國稅與地稅的具體解釋又不同。江蘇地方國稅局對“預售收入”沒(méi)有任何解釋。江蘇地稅“2003［258號文］”規定，“銷(xiāo)售未完工房產(chǎn)獲得價(jià)款(包括定金)，應算做預售收入”。
政策定義混亂為地產(chǎn)商提供了造假便利，他們在匯總預售收入時(shí)，只計算購房者所付定金，將購房者首付款排除在納稅范圍以外，這樣企業(yè)預售收入縮小了。有的開(kāi)發(fā)商等到房子基本上賣(mài)出去以后，又趕快把購房者支付的房款用于銀行還貸。而相關(guān)稅法規定，銀行貸款不能算銷(xiāo)售收入，因此不用納稅。開(kāi)發(fā)商在“一貸一還”間，減少了預售收入，從而逃避了營(yíng)業(yè)稅。
第二，應納稅所得額計算方式有缺陷。所得稅是房地產(chǎn)項目需要交納的最大稅款，也是地產(chǎn)商避稅的最大黑洞。江蘇省地稅局規定，“經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)驗收合格”，項目才算完工。因此，房地產(chǎn)企業(yè)的項目決算要等到整個(gè)工程項目通過(guò)驗收之后才能進(jìn)行。因為一個(gè)項目需要建委、質(zhì)檢、人防、消防、交管、技監、供水供電等10多個(gè)部門(mén)都出具驗收報告后才算完工。漫長(cháng)的驗收過(guò)程為地產(chǎn)商提供了偷稅的便利，有些開(kāi)發(fā)商利用連續滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項目，有意無(wú)意地將項目決算期推后。
在項目未完工之前，建筑單位不能對地產(chǎn)商開(kāi)具工程發(fā)票，也就是說(shuō)，一天沒(méi)通過(guò)決算，項目本身就不能算出利潤，利潤也就無(wú)法入賬。此時(shí)，很多房地產(chǎn)企業(yè)又會(huì )把前一項目中賺來(lái)的錢(qián)投入到下一個(gè)項目中去，使其成本暫時(shí)無(wú)法清算，最終形成企業(yè)所得稅應納稅部分難以確定，利潤黑洞無(wú)法計算。最常見(jiàn)的操作方式是，開(kāi)發(fā)商在住宅項目接近尾聲時(shí)，再投資建設商業(yè)項目，把住宅部分所賺到的利潤全都投到這個(gè)商業(yè)項目上去，不僅不用交納數額巨大的所得稅，還長(cháng)期持有固定資產(chǎn)，并可通過(guò)出租經(jīng)營(yíng)獲利。
第三，廣告費定義有漏洞。國稅“2003［83號文］”規定，“廣告費與業(yè)務(wù)宣傳費可無(wú)限期結轉移后年度，按規定標準扣除”。利用此規定，地產(chǎn)商可以通過(guò)虛開(kāi)高開(kāi)宣傳費的方式增加企業(yè)成本，達到減少利潤的目的。
第四，高額利潤外包。我國稅收政策中對外商獨資與合資企業(yè)納稅有各中優(yōu)惠規定，一些開(kāi)發(fā)商通過(guò)與外方合資的名義，以高檔房的設計開(kāi)發(fā)承包給外方為幌子，逃避交納企業(yè)所得稅。
地方保護是“漏洞”洞開(kāi)根源
為地產(chǎn)商避稅提供便利條件的另一個(gè)因素來(lái)自地方保護主義。江蘇省物價(jià)局服務(wù)價(jià)格處處長(cháng)華文介紹，各地為引進(jìn)稅源爭相出臺各種優(yōu)惠政策，想方設法保護投資者的積極性，有的地方甚至有稅收返還的政策，而對地產(chǎn)商的高額利潤會(huì )睜只眼閉只眼。地方政府與地產(chǎn)商之間常有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系，一些地產(chǎn)商在交納了預收企業(yè)所得稅后，以各種借口延時(shí)交納企業(yè)所得稅。在此期間內，再通過(guò)多種方式避稅，這也是造成稅收黑洞的一個(gè)重要原因。
有關(guān)專(zhuān)家認為，今年2月1日，國務(wù)院已經(jīng)出臺了財政違法處罰條例，“應收不收”與偷稅漏稅同樣屬于違法行為。造成房地產(chǎn)企業(yè)避稅現象嚴重的根本原因是地方政府沒(méi)有轉變觀(guān)念，為了招商引資、增加財政收入，千方百計保護地產(chǎn)商的利益。
針對房地產(chǎn)稅收政策中的漏洞，政府應盡快建立房地產(chǎn)稅收控管體系，對現行政策不明確的地方，國、地兩稅應盡快執行統一政策。同時(shí)稅務(wù)、工商、國土、規劃、建設、金融等部門(mén)要通過(guò)信息交換作分析比對，最大限度地掌握有關(guān)涉稅信息，使房地產(chǎn)稅應收盡收。(鄧華寧）
