中新網(wǎng)10月31日電 據經(jīng)濟參考報報道，爭吵了一個(gè)多月的房地產(chǎn)業(yè)“稅收缺失問(wèn)題”，現在依然是公說(shuō)公有理，婆說(shuō)婆有理。無(wú)論偷逃稅款的地產(chǎn)企業(yè)是極少數還是大部分，偷漏稅的客觀(guān)存在已被大家所公認。但如果換個(gè)角度觀(guān)察，浮在水面的稅收問(wèn)題并不能成為其暴富的障礙，資金運作才是富豪們極力隱藏的最大秘密。
前不久，由國家稅務(wù)總局制訂的“2004年度中國納稅500強企業(yè)排行榜”中，300名內沒(méi)有一家房地產(chǎn)企業(yè)的名字出現，此消息曾引起了輿論嘩然。10月12日，英國人胡潤發(fā)布了他的“2005中國百富榜”的名單，房地產(chǎn)的富豪們在前百位的排名中再次占據了半壁江山。這不折不扣的“富豪之地”竟然缺席納稅榜，巨大的反差自然引起了人們的關(guān)注。
面對偷逃稅款的指責，地產(chǎn)商們的反應是迅速而強烈的。在國家稅務(wù)總局推出“榜單”后的第三天，9月13日，任志強和潘石屹這兩個(gè)公認的北京地產(chǎn)“發(fā)言人”，同時(shí)發(fā)表聲明，一致認為，“偷漏稅大戶(hù)”是外界對開(kāi)發(fā)商的誤解，多數房地產(chǎn)企業(yè)都是按章納稅的。
潘石屹稱(chēng)，其SOHO中國下屬的北京紅石建外房地產(chǎn)公司2004年共納稅3億元。但是，這次國家稅務(wù)總局的納稅排行榜公布的數據卻是1.8億元�！拔覀儚膰叶悇�(wù)總局計劃統計司了解到的情況是，這個(gè)數據把我們公司的企業(yè)所得稅漏掉了�！�
一邊是集體暴富的現實(shí)，一邊是稅收黑洞的指責，對于一些冷眼旁觀(guān)的業(yè)內人士來(lái)說(shuō)，這樣的爭論似乎并沒(méi)有什么意義。
“即使都按章納稅，也不會(huì )妨礙房地產(chǎn)商們的暴富�！币晃粯I(yè)內人士對記者說(shuō)道，“因為房地產(chǎn)商們暴富的根源并不在于稅收，偷不偷稅只能決定暴利的數量，但改變不了暴利的性質(zhì)�！�
這位業(yè)內人士表示，雖然涉及地產(chǎn)業(yè)的稅收種類(lèi)繁多，體系復雜，但真正對房地產(chǎn)有實(shí)質(zhì)影響的，只有營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅那么幾種。就算全都按章納稅，也不會(huì )對利潤產(chǎn)生太大影響�！耙驗槎愂湛偸且拥絻r(jià)格里，由消費者去承擔的�！�
他認為，房地產(chǎn)業(yè)暴富的最大秘密依然是老板們津津樂(lè )道的“資金運作”。雖然一個(gè)項目的利潤大致是確定的，但資金運作卻可以決定地產(chǎn)商們投入的回報率。
他舉了個(gè)例子，比如在北京，樓盤(pán)的一般利潤可以占到樓盤(pán)銷(xiāo)售價(jià)的15%到25%。這一點(diǎn)，與政府有關(guān)部門(mén)公布的結果相似。國土資源部今年5月發(fā)布的數據稱(chēng)，目前，全國大多數城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產(chǎn)平均利潤率更高，一般達到30%至40%。
對于一個(gè)開(kāi)發(fā)周期長(cháng)達3至5年的項目來(lái)說(shuō)，15%到25%的利潤似乎并不太高。但是需要注意的是，在這個(gè)樓盤(pán)的成本中，有多少是開(kāi)發(fā)商自己的錢(qián)呢？可以說(shuō)，資金杠桿在開(kāi)發(fā)商的資本回報方面起到了關(guān)鍵性的作用。
例如，2003年以前，申請房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款只要求有20%的資本金比例。按照2004年9月份出臺的新規定，資本金比例提高到不得低于35%。而據一些資料顯示，目前很多房地產(chǎn)公司真正投入的項目資本金仍然只占到總投資款的20%左右，多數公司只是利用一些拆借來(lái)的資金填一段時(shí)間，一旦貸款下來(lái)就立即抽款回填。
在余下的過(guò)程中，銀行貸款就起到了關(guān)鍵性的作用。將銷(xiāo)售款回填建設費用，將下一期的貸款挪用上一期余下的工程，這樣的“資金運作”在房地產(chǎn)業(yè)已屬見(jiàn)怪不怪的現象了。在這樣運作之下，開(kāi)發(fā)商往往只要頭筆資金的“第一動(dòng)力”，項目就會(huì )向滾雪球一樣不斷向前了。
這樣，如果一個(gè)項目地產(chǎn)商自己的真實(shí)投入僅占最后樓盤(pán)價(jià)格的10%，那么占項目?jì)r(jià)格20%的利潤就相當于200%的回報。假使偷稅可以讓利潤提高到25%，對地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)也只不過(guò)是250%的回報。同理，即使完全按章納稅，房地產(chǎn)商的回報，也不過(guò)是從250%降到了200%，無(wú)論是250%還是200%，都沒(méi)有改變房地產(chǎn)商暴利的本質(zhì)。(勾曉峰、侯璐)
