中新網(wǎng)11月29日電 據《新京報》報道，今年9月，北京農商行、廣發(fā)行分別為兩個(gè)商業(yè)項目售后返利做擔保。因為此前有關(guān)產(chǎn)權商鋪售后返利投資屢屢受挫，這種產(chǎn)權商鋪的銷(xiāo)售模式引起業(yè)內廣泛討論，對于目前市場(chǎng)出現的銀行擔保能規避多少風(fēng)險，有業(yè)內人士認為：銀行出面擔保是擔保返利部分，并非擔保全部投資本金，所以對于投資者來(lái)說(shuō)同樣存在風(fēng)險。
事件：北京農商行首付50萬(wàn)元產(chǎn)權商鋪返利款
11月26日，錦繡大地物流港商鋪投資者從北京市農村商業(yè)銀行海淀支行支取約50萬(wàn)元的返利款。這是該項目自月初推出銀行擔保產(chǎn)權商鋪投資后，銀行發(fā)放首批返利款。
據錦繡大地物流港銷(xiāo)售部經(jīng)理嚴琰介紹，今后4年內，每月投資者將從銀行卡里取返利現金，每年獲取的總額度為扣去營(yíng)業(yè)稅費之后的總房款的9%.而此前為爭取銀行方面的支持，開(kāi)發(fā)商已將3.6億元保證金打入北京市農村商業(yè)銀行的賬戶(hù)上。但銀行擔保僅為4年，在此后的6年時(shí)間內，則是發(fā)展商按季度來(lái)支付的返利款。
事實(shí)上，這種銀行擔保的操作模式在京城并非首家，今年9月莊勝崇光廣場(chǎng)南館也在采用類(lèi)似的營(yíng)銷(xiāo)模式。據該項目?jì)炔咳耸拷榻B，莊勝崇光先期向銀行支付一定資金支持銀行做信用擔保。這部分資金先凍結在廣發(fā)行的賬戶(hù)上，如果莊勝崇光廣場(chǎng)南館日后經(jīng)營(yíng)不善，承租經(jīng)營(yíng)方莊勝崇光集團無(wú)力支付8.5%的年租金，將由廣發(fā)行為產(chǎn)權商鋪的持有者提供承諾的收益。在此期間，廣發(fā)行將在前3年為投資商鋪者一次性開(kāi)具一張擔保函，后17年采用循環(huán)擔保的方式，每年出具一張擔保函。
剖析：金融服務(wù)升級催生銀行擔保
目前，采用銀行擔保商鋪返利的銷(xiāo)售模式并未普及，其主要原因是能夠做這種業(yè)務(wù)的項目要有一定的前提。據莊勝內部人士透露，產(chǎn)權商鋪返利的擔保銀行也是該項目的開(kāi)發(fā)貸款銀行，如果投資者采用商業(yè)貸款的方式購商鋪，也要從這家擔保銀行做個(gè)人按揭貸款。
無(wú)獨有偶，錦繡大地物流港商鋪也是采取這種操作模式，其中據農村商業(yè)銀行海淀支行營(yíng)業(yè)部總經(jīng)理劉代玉表示，錦繡大地物流港項目由該行提供開(kāi)發(fā)按揭服務(wù)，同時(shí)對業(yè)主提供收益返還保障。除此之外，購買(mǎi)商鋪的投資者同樣要在該銀行進(jìn)行個(gè)人按揭貸款。
對此，北京先鋒基業(yè)投資顧問(wèn)公司總經(jīng)理孟偉分析，這是金融服務(wù)的一種升級產(chǎn)品，不難發(fā)現，這兩家銀行都是中小銀行，不排除是為了擴展業(yè)務(wù)而推出的舉措，這也是市場(chǎng)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。
另?yè)䴓I(yè)內人士分析，銀行開(kāi)發(fā)貸款與個(gè)人房貸的捆綁方式在業(yè)內已是慣例，但是由這種捆綁的關(guān)系又進(jìn)一步延續到項目的銷(xiāo)售是不常見(jiàn)的。一方面銀行做擔�？捎兄谏啼佷N(xiāo)售，促進(jìn)銀行個(gè)人按揭貸款的增多，另一方面也加快開(kāi)發(fā)商回籠資金，有助于償還銀行開(kāi)發(fā)貸款。對此，北京正天行房地產(chǎn)咨詢(xún)有限公司倪濱表示，從中可以看出其間的關(guān)聯(lián)性。
對于目前其他銀行是否打算介入該項業(yè)務(wù)，人民銀行北京分行副行長(cháng)韓世群表示，這是一種靈活的金融服務(wù)形式，但是對于人民銀行來(lái)說(shuō)，根據相關(guān)規定，還不能做這種形式的擔保，至于以后這種金融服務(wù)能否很快拓寬，還要看上級的具體規定再做決定。北京市商業(yè)銀行東單支行行長(cháng)翟淮鋒則表示，對于這種操作模式，北京商業(yè)銀行暫不考慮。
專(zhuān)家提醒：本金風(fēng)險仍由投資者自擔
北京市國際投資集團總裁杜猛表示，產(chǎn)權商鋪投資一直是商鋪投資者燙手的山芋，此前也有許多產(chǎn)權商鋪失敗的案例，比如說(shuō)巨庫、碧溪廣場(chǎng)等。在以往的產(chǎn)權商鋪銷(xiāo)售中，雖然開(kāi)發(fā)商也承諾過(guò)售后返利，但很多是空頭文件。目前，開(kāi)發(fā)商開(kāi)始借助銀行的外力建立信譽(yù)。
然而北京市律師協(xié)會(huì )物業(yè)管理專(zhuān)業(yè)委員會(huì )副主會(huì )孟憲生表示，有的項目銀行擔保時(shí)間短，投資者的風(fēng)險并沒(méi)有因為銀行介入而完全規避，未來(lái)市場(chǎng)風(fēng)險無(wú)法預知。孟偉也認為，購房者仍要有理性，因為他們擔保的時(shí)間畢竟有限，最終輸贏(yíng)還是市場(chǎng)說(shuō)了算，只有商業(yè)項目火起來(lái)了，投資者和開(kāi)發(fā)商才能雙贏(yíng)。
另外，倪濱認為，目前銀行僅是擔保返利，所以最終本金的風(fēng)險仍要由投資者承擔。(吳�；ǎ�
