中新網(wǎng)12月13日電 據《中國青年報》報道，日前因為北京市朝陽(yáng)法院對拖欠物業(yè)費的業(yè)主進(jìn)行強制執行，引發(fā)輿論高度關(guān)注，再次將業(yè)主與物業(yè)公司尖銳的矛盾凸顯出來(lái)。北京市律師協(xié)會(huì )消費者權益法律事務(wù)專(zhuān)業(yè)委員會(huì )主任邱寶昌律師稱(chēng)，就北京地區來(lái)說(shuō)，業(yè)主與物業(yè)公司的沖突已越來(lái)越頻發(fā)、越來(lái)越激烈。
據悉，在有的小區，與物業(yè)公司有矛盾的業(yè)主的汽車(chē)輪胎被扎，有的發(fā)生保安毆打業(yè)主的惡劣事件；有的小區業(yè)主拉起橫幅、打出標語(yǔ)，游行示威。一些極端事件甚至釀成了治安案件和刑事案件。為什么會(huì )有如此激烈的沖突？是什么原因把業(yè)主們逼上絕境？究竟有沒(méi)有解決的良方？本報編輯部試圖從數以萬(wàn)計的糾紛中梳理出脈絡(luò )，以期解決問(wèn)題。
一、朱明瑛：“事實(shí)服務(wù)”是什么意思
著(zhù)名歌唱家朱明瑛說(shuō)：“我從來(lái)沒(méi)想過(guò)，我的人生中，還會(huì )以一個(gè)惡意拖欠物業(yè)費的形象再次揚名�！�
去年11月中旬，許多媒體都報道了朱明瑛因拖欠物業(yè)費被訴至北京朝陽(yáng)法院的消息。北京建國物業(yè)公司起訴稱(chēng)，他們于今年5月進(jìn)入朱明瑛所在小區，并為小區全部業(yè)主提供了優(yōu)質(zhì)、高效的物業(yè)管理服務(wù)。但朱明瑛經(jīng)多次催要仍無(wú)故拖欠物業(yè)費。建國物業(yè)公司請求法院判令朱明瑛給付物業(yè)管理費及滯納金，冷、熱水費，電費等共計7835.61元。
朱明瑛則稱(chēng)，自己自從1997年5月入住小區，從未拖欠過(guò)物業(yè)費，一直到去年5月。當時(shí)，原物業(yè)公司突然被更換，在她們這些業(yè)主毫不知情的情況下，建國物業(yè)就貼了公告，進(jìn)駐進(jìn)來(lái)了�！八麄儾皇峭ㄟ^(guò)招投標方式進(jìn)來(lái)的，我們業(yè)主在這個(gè)事情上，沒(méi)有選擇權，甚至連知情權都沒(méi)有享受到。他們進(jìn)來(lái)后，游泳池也停了，夏天最熱的時(shí)候，大堂也沒(méi)有冷氣，原來(lái)的康樂(lè )設施也不能用了。這樣的服務(wù)，我們不滿(mǎn)意，能付物業(yè)費嗎？！”
朱明瑛與物業(yè)公司的這場(chǎng)官司以物業(yè)公司勝訴告終。法院的理由是物業(yè)公司“事實(shí)服務(wù)”成立。朱明瑛至今對這個(gè)“事實(shí)服務(wù)”不認同�！半y道說(shuō)，誰(shuí)強迫要為我服務(wù)，我就必須付費？”她認為，建國物業(yè)在不具備法定資格的情況下，擅自對小區進(jìn)行“管理”，并能得到法律的認可、支持，是小區民主的倒退、法律的悲哀。
律師點(diǎn)評：北京市憶通律師事務(wù)所主任律師李勁松說(shuō)，朝陽(yáng)法院的判決依據的是北京市高級人民法院此前出臺的關(guān)于物業(yè)糾紛的司法解釋。其中的“事實(shí)服務(wù)”通俗地說(shuō)，就是只要物業(yè)在小區服務(wù)了，就是“事實(shí)服務(wù)”，業(yè)主就必須向物業(yè)公司交物業(yè)管理費�！斑@是典型的強買(mǎi)強賣(mài)�！彼f(shuō)。
二、業(yè)委會(huì )當得了被告當不成原告
能夠集注冊會(huì )計師、律師和稅務(wù)師三“師”身份于一身的人很少，胡密珍是其中的一位。她在工作中是成功的，而她作為業(yè)委會(huì )主任卻是失敗的。她領(lǐng)銜的業(yè)委會(huì )在和開(kāi)發(fā)商較量的過(guò)程中敗北了。
2001年6月15日，胡密珍所在的中海雅園小區物業(yè)管理委員會(huì )成立(2003年《物業(yè)管理條例》實(shí)施之前，業(yè)主委員會(huì )被稱(chēng)為物業(yè)管理委員會(huì )——編者注)。就在管委會(huì )成立的第10天，管委會(huì )發(fā)現一直對小區實(shí)施物業(yè)管理的“北京中海物業(yè)管理公司”不知去向，小區物業(yè)被另一家以前從未聽(tīng)說(shuō)過(guò)的“北京中海世紀物業(yè)管理公司”接管。后來(lái)大家才得知，這個(gè)新的物業(yè)公司是和開(kāi)發(fā)商簽了合同進(jìn)來(lái)的。
管委會(huì )認為，新舊兩家物業(yè)公司的進(jìn)駐和離開(kāi)，業(yè)主及管委會(huì )不知情，這是一種嚴重的違法行為。另外，世紀物業(yè)在進(jìn)駐小區時(shí)并無(wú)物業(yè)管理資質(zhì)。為此，小區物業(yè)管委會(huì )于2001年6月29日召開(kāi)了業(yè)主大會(huì )，經(jīng)業(yè)主表決，一致通過(guò)，對世紀物業(yè)不予承認，要求該公司立即撤出小區，但該公司對管委會(huì )的要求置之不理。之后，小區管委會(huì )征求業(yè)主意見(jiàn)，決定采取公開(kāi)招聘的方式選出新的物業(yè)公司。2001年8月20日，中海雅園用公開(kāi)招標的方式選聘了金羅馬物業(yè)公司。
但由于世紀物業(yè)一直拒絕撤出小區，導致金羅馬公司無(wú)法進(jìn)駐。金羅馬遂于2002年5月27日，以違約為由將中海雅園管委會(huì )推上了被告席。最終管委會(huì )敗訴。敗訴后，管委會(huì )又向法院提起訴訟，請求法院判令世紀物業(yè)退出小區。但遺憾的是，這次法院以管委會(huì )無(wú)訴訟主體資格為由，駁回了其起訴。至今，中海雅園業(yè)主還只能接受世紀物業(yè)的服務(wù)。
律師點(diǎn)評：“請物業(yè)公司像請保姆�？杀Ｄ愤M(jìn)家門(mén)不由主人說(shuō)了算。當主人對服務(wù)不滿(mǎn)意時(shí)，主人還不能決定更換�！焙苷淙缡窃u價(jià)她所在業(yè)委會(huì )當前的尷尬地位。
三、無(wú)人支持，欲成立業(yè)委會(huì )路漫漫
“業(yè)主心不齊，想成立業(yè)委會(huì )太難了�！眹鴥鹊谝粋�(gè)專(zhuān)門(mén)為業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )提供咨詢(xún)服務(wù)的上海業(yè)偉業(yè)主咨詢(xún)服務(wù)公司總經(jīng)理劉生敏說(shuō)。
北京白領(lǐng)家園小區的業(yè)主們在前期的自發(fā)維權過(guò)程中已經(jīng)體驗到了團結的力量，他們希望能夠盡快成立業(yè)主委員會(huì )，早日實(shí)現自己安居樂(lè )業(yè)的夢(mèng)想。但是，實(shí)施過(guò)程中，籌備者們面對很多困難�！坝械臉I(yè)主不配合，我們去敲門(mén)發(fā)放意見(jiàn)調查表的時(shí)候，他們根本就不開(kāi)門(mén)�！薄拔飿I(yè)指使保安一次次地撕毀我們張貼的會(huì )議情況通告�！薄T多問(wèn)題一一呈現，要成立業(yè)主委員會(huì )，籌備者們首先要克服的困難就是如何發(fā)動(dòng)足夠多的業(yè)主參與。
靜馨嘉苑小區的業(yè)主們現在面對的就是另外一種僵局：經(jīng)過(guò)艱難的前期組織工作，發(fā)起人小組終于發(fā)動(dòng)了足夠多的業(yè)主，業(yè)主大會(huì )籌備組也于今年5月在媒體的參與關(guān)注下順利宣告成立。然而，籌備組的后續工作遇到了很多困難：開(kāi)發(fā)商拒不提供產(chǎn)權清冊，因此無(wú)法計算投票權數和比例；小區所屬的社區居委會(huì )則對籌備組的選舉結果態(tài)度曖昧，沒(méi)有進(jìn)一步提供指導，也不打算承認籌備組會(huì )議的選舉結果；居委會(huì )對業(yè)主大會(huì )籌備組的人數和人選不滿(mǎn)，提出業(yè)主大會(huì )籌備組5人足夠，其中3人還必須是居委會(huì )指定的人……“我們就這樣陷入僵局，時(shí)間在一天一天過(guò)去，業(yè)主們的心也一天一天冷下來(lái)。但是我們又有什么辦法突破瓶頸呢？”業(yè)主們無(wú)奈地說(shuō)。
律師點(diǎn)評：北京市匯佳律師事務(wù)所邱寶昌律師說(shuō)，業(yè)主大會(huì )召開(kāi)難，業(yè)主委員會(huì )成立難，使業(yè)主面對物業(yè)公司和開(kāi)發(fā)商時(shí)是一盤(pán)散沙，強弱對比過(guò)于懸殊，權益受損后，維權手段相當無(wú)力。而一些政府部門(mén)對這個(gè)問(wèn)題的漠視，導致了業(yè)主在維權過(guò)程中更為艱難。
四、服務(wù)到不到位誰(shuí)說(shuō)了算
日前，北京非常宿舍的一名業(yè)主向法院起訴該小區的物業(yè)公司服務(wù)不到位。認為物業(yè)公司應對小區衛生差、秩序混亂、色情服務(wù)小廣告滿(mǎn)天飛等問(wèn)題負責。業(yè)主出具了照片、VCD、物證、證人證言等證據，卻還是敗訴了。法官的理由仍然是業(yè)主們的證據不充分。
服務(wù)怎么叫到位？由物業(yè)公司單方起草的合同通常都沒(méi)有詳細的約定。比如保安的24小時(shí)巡邏，是20分鐘巡邏一次叫到位還是3個(gè)小時(shí)巡邏一次叫到位？服務(wù)標準的模糊，常常導致業(yè)主在和物業(yè)公司對簿公堂時(shí)各說(shuō)各的理。而由于業(yè)主要承擔舉證責任，敗訴幾乎就是不可避免的。
律師點(diǎn)評：邱寶昌說(shuō)，他注意到這類(lèi)案件的審判結果多以業(yè)主舉證不能而敗訴。他認為在這類(lèi)案件中根據我國現行法律規定，業(yè)主很難收集到更為充分的證據。如果訴訟制度設計上能夠適用舉證責任倒置，這個(gè)問(wèn)題就會(huì )更容易解決。當然，如果法官在審理時(shí)能夠更加注重對業(yè)主提交證據的合理性的認定，例如實(shí)地到小區進(jìn)行調查，也可以在一定程度上幫助法官查明案件事實(shí)。
五、業(yè)主怎么就沒(méi)權選聘物業(yè)公司
“我實(shí)在想不明白，為什么連法律也拿霸道的開(kāi)發(fā)商沒(méi)有辦法？”盡管在堅持了一年多的“戰斗”之后最終選擇了妥協(xié)，但陸女士仍心有不甘。
陸女士也是一名業(yè)主。2002年11月30日是陸女士喜遷新居的日子，然而讓她想不到的是，開(kāi)發(fā)商竟然以未通過(guò)驗收的假備案表作為竣工依據，欺騙業(yè)主收房。知道真相后，陸女士和大部分業(yè)主提出，等備案完成后再辦理入住。但與開(kāi)發(fā)商同屬一家的物業(yè)公司拒絕了業(yè)主們的要求。物業(yè)公司拒絕透露備案表的辦理情況，并要求業(yè)主必須按合同約定的入住時(shí)間交付物業(yè)費、暖氣費等費用，在已經(jīng)擬定好的物業(yè)協(xié)議上簽名。業(yè)主們發(fā)現，這個(gè)樓盤(pán)還存在一系列和原來(lái)約定不符的問(wèn)題：開(kāi)發(fā)商在合同里承諾小區實(shí)行封閉式管理，但是小區至今沒(méi)有圍墻，管理十分混亂；合同規定IC卡雙路供電是交房條件，可是開(kāi)發(fā)商至今還在使用臨時(shí)施工用電，沒(méi)有電表；……
這樣一拖幾個(gè)月，業(yè)主們無(wú)奈拿起法律武器，但依然無(wú)濟于事。雙方僵持了一年時(shí)間。就在這一年中，很多參與訴訟的業(yè)主由于各種原因，被迫按開(kāi)發(fā)商的要求交付了各種費用并退出訴訟，最后只剩下40余位業(yè)主“繼續戰斗”。2003年12月2日，40余位業(yè)主得到法院通知前去領(lǐng)取鑰匙。就在業(yè)主們高興地拿著(zhù)鑰匙奔向自己新家的時(shí)候，物業(yè)公司竟然組織了幾十名保安阻擋大家，聲稱(chēng)不交錢(qián)別想進(jìn)去。
律師點(diǎn)評：胡密珍說(shuō)，開(kāi)發(fā)商享有指定物業(yè)公司、確定物業(yè)管理收費數額的權利，卻不承擔任何義務(wù)；前期物業(yè)服務(wù)合同由開(kāi)發(fā)商和與物業(yè)公司擬定，沒(méi)有體現業(yè)主的意志，業(yè)主只能被動(dòng)接受，以致物業(yè)公司提供服務(wù)不符合要求、侵害業(yè)主權益時(shí)，卻很難受到制約和懲罰；業(yè)主承擔交納物業(yè)管理費的義務(wù)，卻不享有基本的選擇服務(wù)者(物業(yè)公司)和協(xié)商物業(yè)費用的權利。
六、業(yè)委會(huì )成員雷鋒能當多久
銀楓家園業(yè)主委員會(huì )主任北野說(shuō)：“自從我被選任為業(yè)主委員會(huì )的成員后，每個(gè)月的電話(huà)費比以前平均多出了100多元，3年下來(lái)，我為業(yè)主服務(wù)的電話(huà)費就高達好幾千元，其他的精力等損耗都還沒(méi)算�！彼f(shuō)，有時(shí)就算你為大家服務(wù)了，小區仍有業(yè)主說(shuō)你沒(méi)好好干事，這實(shí)在讓人傷心�！皹I(yè)主委員會(huì )很多時(shí)候很尷尬，義務(wù)服務(wù)精力有限，如果要求報酬，這筆錢(qián)由誰(shuí)來(lái)出、出多少，都沒(méi)有先例，也難以平衡�！�
專(zhuān)家點(diǎn)評：業(yè)界知名維權人士、朝陽(yáng)園業(yè)主委員會(huì )主任舒可心感嘆，很多小區業(yè)主委員會(huì )沒(méi)有辦公經(jīng)費，委員們都是義務(wù)擔任，沒(méi)有報酬，而身邊的誘惑又太多，所以很容易出問(wèn)題。舒可心舉例說(shuō)，有家物業(yè)公司曾表示給他6位數的報酬，讓他換掉小區的物業(yè)公司。他表示，為了能夠抵制類(lèi)似誘惑，朝陽(yáng)園業(yè)主委員會(huì )規定其公章不準放在委員或主任手里，而全部由秘書(shū)保管，要經(jīng)過(guò)絕大多數的委員開(kāi)會(huì )同意后方可使用�！叭绻麤](méi)有更多人愿意義務(wù)服務(wù)，如果一些人是出于某種利益而競選業(yè)主委員會(huì )成員，那么業(yè)主所說(shuō)的腐敗現象就可能是存在的�！�
七、政府不作為，業(yè)委會(huì )處境尷尬
胡密珍等中海雅園的業(yè)主們雖然沒(méi)有趕走強行進(jìn)駐的物業(yè)，但是卻告倒了北京市海淀區國土資源和房屋管理局，因為后者對業(yè)委會(huì )提出的換屆選舉登記備案申請不履行備案職責。在這個(gè)官司中，北京海淀法院罕見(jiàn)地認可了中海雅園業(yè)委會(huì )原告的資格。
中海雅園小區業(yè)委會(huì )自2001年成立后，一直為更換物業(yè)管理公司而四處奔走。但物業(yè)公司提出，該業(yè)委會(huì )沒(méi)有在海淀區房管局備案，因此無(wú)權代表小區所有業(yè)主。胡密珍則強調。該業(yè)委會(huì )已在房管局備案。且房管局也沒(méi)在規定時(shí)間內提出異議。至今，每次他們以業(yè)委會(huì )身份到房管局匯報工作時(shí)，也未得到任何她不能代表小區業(yè)主的通知。但法院對房管局進(jìn)行的調查取證證實(shí)，該部門(mén)確實(shí)沒(méi)有給中海雅園業(yè)主委員會(huì )備案。 中海雅園業(yè)委會(huì )隨即狀告海淀國土房管局不予備案是違法行為。
對于此案，海淀法院在審理后認為，海淀區房管局在收到中海雅園業(yè)委會(huì )寄送的備案材料后，如果認為對方提交的備案材料不符合規定，應當要求補正；如不給備案，就應書(shū)面通知并說(shuō)明理由。但是房管局在長(cháng)達一年的時(shí)間里，對該備案申請沒(méi)有作出任何書(shū)面答復，也沒(méi)盡指導、監督職責，因此判房管局敗訴。
律師點(diǎn)評：北京市漢卓律師事務(wù)所秦兵律師說(shuō)，很多業(yè)主反映想成立業(yè)主委員會(huì )難，實(shí)現業(yè)主委員會(huì )備案更難。我們不能不承認出現目前這種狀況，與掌握著(zhù)某些權力的政府工作人員濫用權力、違法行政有著(zhù)直接的關(guān)系，而這些政府工作人員之所以敢濫用權力、能違法行政又與政府主管部門(mén)的現行政策有著(zhù)直接關(guān)系。
八、開(kāi)發(fā)商畫(huà)的藍圖誰(shuí)來(lái)兌現
在北京市首例業(yè)主委員會(huì )訴開(kāi)發(fā)商案中，以業(yè)主委員會(huì )敗訴告終。靜源居小區是2003年投入使用的高檔樓盤(pán)，廣告中承諾社區綠化率達32%，擁有完備的內部設施與成熟的社區配套。2003年業(yè)主入住靜源居小區后發(fā)現，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有兌現其在售房時(shí)承諾的綠地面積和地下停車(chē)庫、垃圾間等社區配套設施，房屋普遍存在墻體薄、隔音差等問(wèn)題，嚴重侵害了廣大業(yè)主的合法權益。廣大業(yè)主遂委托依法選舉產(chǎn)生的靜源居小區業(yè)主委員會(huì )向開(kāi)發(fā)商提起訴訟，要求開(kāi)發(fā)商履行小區綠化率達到32%的承諾，交付地下停車(chē)位，向轄區學(xué)校交納教育基金解決業(yè)主子女就近上學(xué)問(wèn)題等11項訴訟請求。雖然兩審下來(lái)，業(yè)委會(huì )都輸了，但是該案提出的業(yè)主共有財產(chǎn)的確權問(wèn)題爭論并沒(méi)有就此結束。
律師點(diǎn)評：邱寶昌認為，目前房地產(chǎn)廣告中有大量承諾性的內容，開(kāi)發(fā)商作為廣告的發(fā)布者，有義務(wù)在商品房的買(mǎi)賣(mài)合同中約定其承諾內容(綠地率、社區會(huì )所、房屋凈高、車(chē)位等)。他提醒，市民購房時(shí)，事先一定要弄清楚售樓人員的承諾是否代表開(kāi)發(fā)商，并在簽約時(shí)將廣告宣傳、樓書(shū)寫(xiě)入合同。他說(shuō)，侵害業(yè)主共同權益的問(wèn)題較難解決主要表現在，對于侵害業(yè)主共同權益的應當由誰(shuí)作為訴訟主體起訴目前尚不明確。對這一問(wèn)題《物權法》在草案中作出肯定性規定———對侵害業(yè)主共同權益的行為，對物業(yè)管理機構等違反合同發(fā)生的爭議，業(yè)主會(huì )議經(jīng)三分之二以上業(yè)主同意，可以以業(yè)主會(huì )議的名義提起訴訟、申請仲裁；業(yè)主也可以以自己的名義提起訴訟、申請仲裁。我們期待《物權法》的出臺。(萬(wàn)興亞 趙謙)
