中新網(wǎng)12月14日電 據《中國經(jīng)濟時(shí)報》報道，縱觀(guān)2005年北京二手房市場(chǎng)的整體表現，在成交量明顯增長(cháng)的帶動(dòng)之下，二手房交易價(jià)格處于平穩的上調區間。面對2006年整體宏觀(guān)調控措施依然趨緊的情況下，北京二手房市場(chǎng)又將呈現出怎樣的態(tài)勢呢？業(yè)內人士表示，2006年的二手房市場(chǎng)將會(huì )繼續保持相對平穩的上升趨勢，而且上升的幅度將會(huì )再度擴大，具體來(lái)說(shuō)將會(huì )呈現出以下的十大看點(diǎn)：
1、政策相對平穩，市場(chǎng)將現新“亮點(diǎn)”
回顧2005年出臺的各項宏觀(guān)調控措施，基本已經(jīng)涵蓋了房地產(chǎn)市場(chǎng)的各個(gè)配套環(huán)節，特別是房產(chǎn)交易環(huán)節亦開(kāi)始征收相應的稅費。為此，2006年，在宏觀(guān)調控政策方面應該不會(huì )再出現明顯的震動(dòng)，基本會(huì )處于相對平靜；但是，平靜亦不代表不會(huì )出現“亮點(diǎn)”。首先，今年出臺的相關(guān)政策執行方面將會(huì )進(jìn)一步加強；其次，對于房產(chǎn)二級市場(chǎng)來(lái)說(shuō)懸而未決的個(gè)人所得稅具體實(shí)施方面也將會(huì )有一個(gè)比較明確的界定；再次，在房貸利率方面，已經(jīng)初具雛形的固定利率將會(huì )正式投放市場(chǎng)；最后，有關(guān)物業(yè)稅的情況亦會(huì )有相應的初步“輪廓”顯現。
2、交易量將達到85000套
從今年二手房交易量的漲幅狀況來(lái)看，上漲幅度已經(jīng)大幅回落，由去年增長(cháng)幅度的69.21%下降為15.91%。而對于2006年來(lái)說(shuō)，在一系列政策相對平緩的情況下，交易雙方的購房預期不會(huì )呈現明顯變化，二手房市場(chǎng)將會(huì )保持比較平穩的上升趨勢，預計2006年的成交量將會(huì )達到85000套左右，漲幅在27.8%左右。為此，北京二手房市場(chǎng)在經(jīng)過(guò)2005年調整之后，2006年的二手房市場(chǎng)又將呈現比較明顯的上升趨勢，在交易量獲得一定提升的前提下，上漲幅度亦會(huì )出現明顯上調。
3、已購公房放量“瓶頸”更加凸現
雖然京城已購公房的存量接近160萬(wàn)套左右；但是，公房的放量一直處于相對的“瓶頸”態(tài)勢。據“鏈家”統計資料分析，2004年的公房成交量為30194套，預計2005年公房的成交量將會(huì )在29000套左右，相比去年縮水了4%。為此，在2005年京城整體二手房交易量出現快速上漲的情況下，公房的成交量卻依然處于相對的“疲軟”狀態(tài)，此中已經(jīng)透露出公房的發(fā)展潛力受到了放量趨緩的“拖累”，而在2006年預計整體二手房市場(chǎng)比較平穩的大環(huán)境下，公房的放量將會(huì )更加凸現“瓶頸”趨勢。
4、二手商品房交易占比加大
統計資料顯示，2004年二手商品房的成交量為27180套，成交占比為47.37%；預計2005年的二手商品房交易量將會(huì )達到37500套，成交占比達到56.39%。而隨著(zhù)二手商品房存量的逐年增加，城區新建商品房項目的逐漸縮減，已購公房放量“瓶頸”問(wèn)題亦不能獲得有效的突破；同時(shí)，資料顯示，在購買(mǎi)二手房的需求中，將近75%以上的投資置業(yè)者定位在房齡5年以?xún)鹊拇涡路?二手商品房)。為此，受到供給和需求的雙方有效刺激，預計2006年的二手商品房交易占比將會(huì )再次放大，占比會(huì )超過(guò)60%。
5、交易價(jià)格保持溫上升
在調控政策的大背景下，2005年的二手房?jì)r(jià)格漲幅已經(jīng)出現一定回落，漲幅由上年的7.47%下降為4.34%。2006年，房產(chǎn)交易雙方的心理預期不會(huì )發(fā)生根本改變，供需兩旺熱度不減，這就決定了二手房?jì)r(jià)繼續上漲的支撐力依然存在；但是，隨著(zhù)二手房成交區域更趨于多元化、郊區化和邊緣化，亦會(huì )平抑二手房?jì)r(jià)的整體漲幅空間。
6、需求逐漸郊區化邊緣化
隨著(zhù)北京“兩軸—兩帶—多中心”功能規劃的進(jìn)一步實(shí)施，郊區建設的積極推進(jìn)，交通設施的逐漸完善；同時(shí)，城區二手房?jì)r(jià)格的居高不下和房源供給的相對緊缺，使得需求逐漸往郊區與邊緣地帶轉移，從而促使2006年的二手房交易將更加趨向于郊區化和邊緣化。比如首鋼搬遷和CRD功能規劃的確立增強了消費者對石景山房產(chǎn)升值的預期、華潤置地以25.65億的天價(jià)拍得清河原三家毛紡廠(chǎng)用地亦提升了該區域房產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展空間、通州馬駒橋憑借亦莊的區位優(yōu)勢依然會(huì )成為一個(gè)新興熱點(diǎn)，這些都將有力促進(jìn)2006年區域二手房交易量和交易價(jià)格的提升。
7、空置房更受青睞
隨著(zhù)人們生活水平提高，許多消費者在置業(yè)過(guò)程中已經(jīng)從以前的“一步到位式”房產(chǎn)投資置業(yè)理念逐漸向現在實(shí)施的“分步走”戰略投資理念轉變，梯級置業(yè)的觀(guān)念基本形成。而空置房正以其兼備新房的設計質(zhì)量?jì)?yōu)勢和可與二手房比拼的價(jià)格優(yōu)勢，成為許多消費者梯級置業(yè)的首選。為此，在市場(chǎng)需求整體比較強勁的情況下，2006年的空置房交易量將會(huì )有更加明顯的表現。
8、自住需求扶持力度將加大
雖然2005年的宏觀(guān)調控政策起始于3月的個(gè)人房貸利率上調；但是該政策的初衷是抑制過(guò)熱的投資需求而非打壓房產(chǎn)的自住需求。并且2005年下半年開(kāi)始，部分銀行對二手房貸款的政策已經(jīng)開(kāi)始逐漸放開(kāi)了。政策放寬主要體現在獲貸額度、年限及利率政策方面。為此，2006年金融機構對于房產(chǎn)自住的貸款需求將會(huì )繼續加大扶持力度，而對于房產(chǎn)投資者或是投機者來(lái)說(shuō)將會(huì )繼續縮減。
9、更加追求品牌效應
行業(yè)競爭是市場(chǎng)上亙古不變的定律。隨著(zhù)京城二手房市場(chǎng)的快速發(fā)展和未來(lái)潛力的有效釋放，經(jīng)紀公司之間的競爭將更加趨于白熱化；同時(shí)，消費者對于品牌認可度的逐漸深入，品牌效應所產(chǎn)生的價(jià)值更加凸現。為此，2006年經(jīng)紀公司將更加注重品牌經(jīng)營(yíng)，其中門(mén)店規模擴張、誠信規范操作亦是2006年經(jīng)紀行業(yè)的主旋律。
10、透明交易將成主流趨勢
2005年，房產(chǎn)交易安全問(wèn)題再次暴露。在今年7月，合肥出現了“桃園事件”，10月，京城“佰家公司”拖欠房東租金問(wèn)題亦鬧得沸沸揚揚。而出現上述事件的關(guān)鍵點(diǎn)就在于交易過(guò)程沒(méi)有實(shí)施完全的透明化，“現金收房”、“高進(jìn)低出”、“暗箱操作”現象比較突出。為了促使房產(chǎn)二級市場(chǎng)的健康發(fā)展，擺脫經(jīng)紀行業(yè)的誠信危機，擴大品牌經(jīng)紀的影響力，透明交易將會(huì )是2006年房產(chǎn)二級市場(chǎng)的主流趨勢。(周雪松）
