近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)在國國民經(jīng)濟中的地位與作用越來(lái)越大。一方面，房地產(chǎn)業(yè)增加值在GDP中的比例越來(lái)越高，且房地產(chǎn)業(yè)是高關(guān)聯(lián)度產(chǎn)業(yè)，它的發(fā)展直接或間接地帶動(dòng)了許多相關(guān)行業(yè)的發(fā)展；另一方面，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展又涉及到千家萬(wàn)戶(hù)的住房問(wèn)題，關(guān)系到社會(huì )穩定。同時(shí)，作為一種資產(chǎn)價(jià)格，房?jì)r(jià)的波動(dòng)又受經(jīng)濟周期的影響，這在客觀(guān)上也使房地產(chǎn)業(yè)比其它行業(yè)更容易形成金融風(fēng)險。正是由于房地產(chǎn)業(yè)特殊的社會(huì )經(jīng)濟地位以及行業(yè)特性，決定了人們對房地產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)融資問(wèn)題的關(guān)注。
房?jì)r(jià)是個(gè)動(dòng)態(tài)指標。在均衡的供求因素作用下，可形成均衡的房地產(chǎn)價(jià)格。因此，要形成均衡的房?jì)r(jià)，必須消除房屋供給與需求兩個(gè)方面不合理的因素。在資金需求密集與最終消費者支付需要一個(gè)過(guò)程之間存在著(zhù)矛盾，也就是存在著(zhù)資金需求與供給的時(shí)間差。解決資金供求的時(shí)間差，需要借助金融工具。
中國房地產(chǎn)金融目前及今后面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是融資渠道過(guò)窄，無(wú)法在各種融資方式之間形成有效的風(fēng)險組合及分擔機制，絕大部分風(fēng)險集中在銀行身上，蘊藏了金融風(fēng)險，這一問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)融資的共性問(wèn)題，是全社會(huì )融資結構不合理的反映。
而隨著(zhù)金融市場(chǎng)的成熟，風(fēng)險與收益相匹配的原則必然會(huì )滲透到包括房地產(chǎn)業(yè)在內的所有行業(yè)的融資方式之中。房地產(chǎn)是一個(gè)高收益的行業(yè)，但也是一個(gè)高風(fēng)險行業(yè)，只有以股本融資為主，才能更好地解決風(fēng)險與收益相匹配的問(wèn)題。因此，提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的股本融資比例是大勢所趨。
在當前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公開(kāi)發(fā)行證券融資受條件制約的情況下，采取私募方式融通資金是值得探索的道路。而《證券法》修訂稿中“向特定對象發(fā)行證券累計超過(guò)二百人”為公開(kāi)發(fā)行證券的規定為私募信托基金和私募股票、債券留下了空間。不僅如此，新修訂的《公司法》將設立股份公司的最低出資額由1000萬(wàn)下調為500萬(wàn)人民幣，這一門(mén)檻仍然偏高，但這一調整也將為包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的更多企業(yè)發(fā)行股票融資創(chuàng )造了條件。私募信托基金可用于項目開(kāi)發(fā)或房地產(chǎn)投資即物業(yè)收購，私募發(fā)行股票可在一定程度上解決開(kāi)發(fā)商股本籌集問(wèn)題。
近年來(lái)，房地產(chǎn)信托計劃頗為走俏，但在其發(fā)展中最大的問(wèn)題是貸款類(lèi)信托計劃居多，很少有權益類(lèi)信托，即投資于已建成的物業(yè)靠租金獲取收入的信托。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商滿(mǎn)足不了銀行貸款條件時(shí)轉而使用貸款信托，這讓信托資金承擔了過(guò)大的風(fēng)險，形成了風(fēng)險與收益不對稱(chēng)的局面。日前銀監會(huì )對貸款信托提出了監管要求，其條件與銀行貸款并無(wú)太大差別，因而貸款信托不可能解決股本不足的開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題。
房地產(chǎn)業(yè)如果要用信托基金的方式解決開(kāi)發(fā)商的融資問(wèn)題應該建立權益型的基金而不應是債權型的基金，讓基金持有人承擔投資風(fēng)險的同時(shí)享受投資回報。實(shí)踐也證明，與信貸類(lèi)REITs相比，權益型REITs更能較好地滿(mǎn)足房地產(chǎn)業(yè)直接融資需求。
房地產(chǎn)信托基金的實(shí)質(zhì)是一種產(chǎn)業(yè)投資基金，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的信托基金投資標的流動(dòng)性不強，定價(jià)不易，對信托人的風(fēng)險承受力有較高的要求，因而投資人應以合格的投資人為對象。當前由于我們對私募基金沒(méi)有法律規范，也缺乏對合格投資人的劃分標準，往往使一些缺乏風(fēng)險識別能力和承受力的人參與集合信托計劃，蘊藏了較大的市場(chǎng)風(fēng)險。私募房地產(chǎn)信托基金由于投資標的和募集的基金份額流動(dòng)性均不高，私募發(fā)行股票也存在范圍有限、流動(dòng)性不高的問(wèn)題，因而這兩種融資方式都有較大的局限性。
用公開(kāi)發(fā)行股票或在專(zhuān)業(yè)化管理的前提下用公開(kāi)發(fā)行受益憑證的方式設立房地產(chǎn)投資信托基金，應是房地產(chǎn)直接融資的方向和可持續發(fā)展的模式，也是我們解決房屋租賃市場(chǎng)投資來(lái)源的重要融資方式。希望目前進(jìn)行的股權分置改革和新修訂的《公司法》、《證券法》的實(shí)施以及更多的制度創(chuàng )新，能為加快房地產(chǎn)業(yè)的金融創(chuàng )新創(chuàng )造條件，開(kāi)創(chuàng )房地產(chǎn)與金融雙贏(yíng)的局面。
今年3月份，人民銀行牽頭的信貸資產(chǎn)證券化試點(diǎn)工作正式啟動(dòng)。中國建設銀行已于12月在全國銀行間債券市場(chǎng)推出住房抵押貸款證券化產(chǎn)品。證券化有利于加大資產(chǎn)的流動(dòng)性，匹配和優(yōu)化資產(chǎn)負債結構，減少期限錯配風(fēng)險。但目前個(gè)人住房貸款按浮動(dòng)利率發(fā)放，近兩年的加息均引發(fā)了提前還貸的現象，使資產(chǎn)證券的預期收益出現不確定性。在這種情況下，商業(yè)銀行可以研究發(fā)放固定利率貸款，更好地規避利率波動(dòng)風(fēng)險。
此外，我們還應嘗試通過(guò)多種渠道，充分發(fā)揮保險功能，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。在這方面，境外做得較多的有貸款抵押房屋保險、貸款建(修)房保險、商品房抵押貸款還款保證保險等。如中國香港金融機構在辦理貸款時(shí)要求購房者為樓宇物業(yè)購買(mǎi)保險，該保險包括火險、附加險、綜合險，保險受益人是貸款的發(fā)放機構，這在一定程度上保障了房地產(chǎn)融資人房地產(chǎn)融資的安全，提高了房地產(chǎn)融資債務(wù)人的信用。
總之，我們應加大金融創(chuàng )新力度，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的同時(shí)，也要防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。
看點(diǎn)
中國房地產(chǎn)金融目前及今后面臨的主要問(wèn)題，不是房地產(chǎn)信貸政策的松緊，而是融資渠道過(guò)窄，無(wú)法在各種融資方式之間形成有效的風(fēng)險組合及分擔機制，絕大部分風(fēng)險集中在銀行身上，蘊藏了金融風(fēng)險，這一問(wèn)題是房地產(chǎn)業(yè)與其它行業(yè)融資的共性問(wèn)題，是全社會(huì )融資結構不合理的反映。
在宏觀(guān)經(jīng)濟保持相對穩定的條件下，應當抓住機遇，加快各項金融改革。2006年，應當在匯率機制、利率市場(chǎng)化、債券市場(chǎng)和金融穩定等領(lǐng)域加快推進(jìn)改革。
(來(lái)源：《上海證券報》 作者：吳曉靈 文章原題目為：《房地產(chǎn)與金融：雙贏(yíng)路徑選擇》)
