中新網(wǎng)12月30日電 據《東方早報》報道，“兩個(gè)1000萬(wàn)”土地大力推出，經(jīng)營(yíng)性住宅用地嚴格控制構成了今年上海土地市場(chǎng)的主題，這樣的土地政策對于上海房?jì)r(jià)的調整起到了相當積極的作用。上海土地學(xué)會(huì )會(huì )長(cháng)、前房地資源局副局長(cháng)殷國元，他對于目前土地市場(chǎng)的現狀以及未來(lái)的調控主題給出了判斷。
今年調控初現成效
殷國元表示，今年土地供應有幾大特點(diǎn)。
首先，加大中低價(jià)房以及配套商品房土地供應。針對上海房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的現實(shí)，今年政府土地工作重點(diǎn)放在解決普通老百姓住房問(wèn)題上。主要做法在于保證配套商品房以及中低價(jià)房的土地供應，通過(guò)限地價(jià)、限房?jì)r(jià)、限供應對象的供應方式解決老百姓動(dòng)遷住房問(wèn)題。
其次，嚴格控制經(jīng)營(yíng)性住宅用地。由于從今年5月份起，上海房?jì)r(jià)開(kāi)始出現明顯下降，考慮到目前市場(chǎng)上已經(jīng)出讓的土地總量較大，政府對于新增商品房的土地供應進(jìn)行嚴格控制，以期穩定房產(chǎn)價(jià)格。而對于商業(yè)以及辦公用地，由于世博將近，商業(yè)用地需求量比較大，因此，今年推出的大量土地將被用于商業(yè)設施建設。今年出讓的經(jīng)營(yíng)性土地完全通過(guò)掛牌形式出讓?zhuān)@示上海市場(chǎng)化程度越來(lái)越高。
通過(guò)一系列動(dòng)作，這輪宏觀(guān)調控基本達到目的，上海房產(chǎn)價(jià)格逐步回歸理性。上海最近每年的土地供應量都在2000~2500公頃左右，基本能夠滿(mǎn)足市場(chǎng)平穩的、正常的住房需求。
今年土地出讓第三個(gè)特點(diǎn)是，大型地塊基本都被外資開(kāi)發(fā)商獲得。殷國元表示，這是由于國內企業(yè)對未來(lái)上海房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢判斷較為保守，而一些國際企業(yè)由于經(jīng)歷長(cháng)期市場(chǎng)歷練對于未來(lái)走勢有更準確的判斷。
殷國元指出，雖然目前房?jì)r(jià)有所調控，但從長(cháng)遠來(lái)看，土地價(jià)格下跌的可能性并不大。目前，上海市中心存量土地一共只有3000公頃左右，其中包括批而未用的1000多公頃，以及可開(kāi)發(fā)的建設用地不到2000公頃，土地供應量的有限性使得上海土地市場(chǎng)依然有著(zhù)巨大的升值潛力。
明年上半年或有商品住宅用地面世
殷國元表示，按照調控節奏，明年上半年相信將會(huì )開(kāi)始陸續有商品住宅用地面世。
目前上海土地基本集中在幾大新城項目，包括郊區的一城九鎮以及臨港新城和江灣新城等。其中臨港新城規劃人口80萬(wàn)，是一個(gè)相當龐大的造城項目，殷國元表示，這個(gè)項目實(shí)際上是配合洋山深水港建設所進(jìn)行的配套建設，由于遠離市中心，未來(lái)供應基本提供給當地以及引進(jìn)工作的人群，對市區住宅供應沒(méi)有太大影響。
殷國元比較看好的是另一個(gè)位于市區的新城項目，江灣新城。作為市中心最大一塊處女地，新江灣城從1996年就開(kāi)始進(jìn)行嚴格規劃，到最近幾年正式對外供地，依托周邊大學(xué)的文化以及五角場(chǎng)的商業(yè)氛圍，這一地塊的發(fā)展潛力非常巨大。殷國元表示，目前上海明確規劃的城市副中心只有徐家匯和五角場(chǎng)兩個(gè)，依照成長(cháng)潛力而言，未來(lái)的五角場(chǎng)地區很有可能成為另一個(gè)徐家匯。而目前這一地區的房地產(chǎn)價(jià)格與徐家匯相差甚遠，這使得該地區土地以及房產(chǎn)的價(jià)格有相當大的上漲空間。對于地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，可以考慮將這一地區土地作為儲備。
明年繼續加強調控
殷國元表示，未來(lái)土地方面將會(huì )繼續調控，把好閘門(mén)，提高調控有效性，以及針對性解決土地對于房?jì)r(jià)影響的時(shí)差問(wèn)題，加強前期預測，建立預警機制。
與此同時(shí)，對于不同類(lèi)型土地使用不同的調控手段。其中，配套商品房推地速度放慢，數量減少。殷國元指出，按照今年推出的配套商品房用地量，可以滿(mǎn)足1~2年供應需求。而對于普通商品房而言，其供應標準應盡早出臺，同時(shí)在前期做好規劃，根據總量來(lái)實(shí)際安排解決中低收入家庭住房問(wèn)題。
殷國元建議，對于無(wú)法自己買(mǎi)房的低收入家庭，政府可以考慮在市中心地區利用部分不規則政府規劃用地見(jiàn)縫插針式地建設廉租房，這類(lèi)住房區別于商品住房，高密度、低檔次，面積大小在40平方米左右。
殷國元同時(shí)透露，明年土地工作重心包括兩個(gè)部分：一是加強新農村建設，即加強農村土地綜合治理，農村水、林、田、路、鄉、村進(jìn)行重新規劃，對農民宅基地置換，集體建設用地流轉。二是集約利用土地，盤(pán)活存量，保護資源，嚴格審核土地審批項目。(劉秀浩)
