核心提示 解讀經(jīng)濟適用房新政
經(jīng)濟適用房政策就像一根敏感的神經(jīng)，緊緊聯(lián)系著(zhù)中低收入群體的“購房夢(mèng)”。雖然經(jīng)濟適用房政策在不斷調整和完善，但經(jīng)濟適用房變“豪宅”、高收入人群騙購的事仍時(shí)常見(jiàn)諸報端，去年，北京的經(jīng)濟適用房政策飽受非議。為了讓經(jīng)濟適用房更合理，相關(guān)部門(mén)去年醞釀了全新的經(jīng)濟適用房政策。今年“兩會(huì )”前及“兩會(huì )”期間，新政策的“面紗”在官員的一次次公開(kāi)表述中逐漸被掀開(kāi)。
權威解讀 新政策凸現三大變化
“十一五”期間，北京擬推出經(jīng)濟適用房1000萬(wàn)平方米，其中2008年前推出800萬(wàn)平方米、大概100萬(wàn)套經(jīng)濟適用房。按照這個(gè)量，每年大概能推出不少于200萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房。誰(shuí)將有資格購買(mǎi)這些經(jīng)濟適用房？經(jīng)濟適用房選址有什么變化？今年，這些方面的政策均有了重大調整。
銷(xiāo)售對象調整：定向銷(xiāo)售拆遷戶(hù)
經(jīng)濟適用房將優(yōu)先向城八區重點(diǎn)工程拆遷居民供應，其他人將很少有機會(huì )購買(mǎi)，這是自1998年實(shí)施以來(lái)，經(jīng)濟適用房政策做出的最大調整。
最先放出政策口風(fēng)的是北京市建委開(kāi)發(fā)辦主任魏成森。他在去年12月1日做客“首都之窗”時(shí)透露，經(jīng)濟適用房現在供應比較緊張，主要考慮的供應方式是定向銷(xiāo)售。他否認經(jīng)濟適用房將全部賣(mài)給拆遷戶(hù)的說(shuō)法，但同時(shí)也承認，非拆遷戶(hù)購買(mǎi)的機會(huì )不大。
調整原因：大量拆遷戶(hù)需住房保障
今年“兩會(huì )”期間，北京市建設委員會(huì )主任隋振江對記者說(shuō)，因為最近幾年危改、文保和市政建設、奧運場(chǎng)館建設、城中村整治等造成的拆遷居民量比較大，每年拆遷大概在六七萬(wàn)戶(hù)，僅城八區每年大概有2萬(wàn)到3萬(wàn)戶(hù)。這么大的動(dòng)遷居民量，對他們的住房保障是眼前要解決的重要任務(wù)。因此，能夠優(yōu)先獲得經(jīng)濟適用房定向購買(mǎi)資格的首先從這些人中產(chǎn)生。
“由于每年提供的經(jīng)濟適用房受財政承受能力和建設規模的限制，今年北京市經(jīng)濟適用房竣工面積將達到200萬(wàn)平方米，只能解決半數拆遷戶(hù)的住房問(wèn)題，社會(huì )上的散購要視定向銷(xiāo)售的情況,有富余時(shí)再拿出一部分來(lái)解決,目前看并沒(méi)有可以拿到社會(huì )上散購的量�！北本┦袊临Y源局安家盛在“兩會(huì )”期間透露。
資格審核調整：購買(mǎi)資格由政府審定
北京市發(fā)改委宋宇介紹，今年計劃竣工的經(jīng)濟適用房全部為2005年續建項目，分別為回龍觀(guān)、百子灣、三環(huán)新城、翠成馨園、定福家園等項目，這些房源將全部由各區政府來(lái)“賣(mài)”，即由市建委和動(dòng)遷地所在政府根據各區拆遷、動(dòng)遷居民的需求量和居民意愿把所有經(jīng)濟適用房進(jìn)行“切塊”，分給各個(gè)區縣后，由城八區政府按照房源調劑的數量及重點(diǎn)工程的動(dòng)遷時(shí)序，進(jìn)行購買(mǎi)資格審核，組織居民認購選房。
調整原因：最大限度防止騙購
經(jīng)濟適用房政策已實(shí)施7年有余，但資格審核缺乏有效手段一直難以根治。由于經(jīng)濟適用房供不應求，因此，在由購買(mǎi)方自己出具收入證明然后再進(jìn)行購買(mǎi)資格審核的政策下，出現很多開(kāi)具虛假證明的騙購行為。據悉，新政策實(shí)施后，經(jīng)濟適用房將實(shí)行分片、分區銷(xiāo)售，同時(shí)由政府來(lái)審定購買(mǎi)資格，可以最大限度地防止騙購行為的發(fā)生。
選址調整：選址向東南方向傾斜
在今年的“兩會(huì )”上，北京市國土局局長(cháng)安家盛透露說(shuō)，今年經(jīng)濟適用房備選地已經(jīng)初步確定范圍，目前備選的八個(gè)地塊主要分布在京城的南部和東南部，其中，豐臺區四塊地，總建筑面積92.9萬(wàn)平方米，朝陽(yáng)區、門(mén)頭溝區、海淀區和石景山區各一塊，建筑面積分別為50萬(wàn)、48萬(wàn)、27萬(wàn)和8萬(wàn)平方米。由于成本和交通問(wèn)題，今后在東、北、西四環(huán)內以及南三環(huán)以?xún)葘⒉辉侔才沤?jīng)濟適用房項目。
調整原因：方便選擇分流交通
據北京市建設委員會(huì )主任魏成森透露，目前，北京的經(jīng)濟適用房主要集中在北部地區，人們可以選擇的余地不大。同時(shí)，由于北部的天通苑、回龍觀(guān)等項目建設規模大，加重了當地的交通負擔，因此，新項目選址將更加多元化，主要選址在向東南方向移。安家盛介紹說(shuō)，將來(lái)主要沿著(zhù)軌道交通進(jìn)行經(jīng)濟適用房的建設，來(lái)解決住經(jīng)濟適用房的中低收入人群的日常出行問(wèn)題。
詳解京城八大地塊
據悉，今年備選的八個(gè)地塊總面積約為210公頃，預計將能為北京市民提供近30000套經(jīng)濟適用房，這些地塊均為交通便利、市政較為完善的地區。等市政府的批復下來(lái)以后，就能馬上把被批準的地塊投入開(kāi)發(fā)環(huán)節。
豐臺區備選地塊數量最多
24萬(wàn)平方米的豐臺區世紀風(fēng)景二期地塊位于方莊橋東南角，緊鄰東南三環(huán)路，西部和南部分別鄰近正在施工的地鐵5號線(xiàn)和10號線(xiàn)，在八個(gè)項目中最接近市中心。
30萬(wàn)平方米的豐臺區北京化工三廠(chǎng)地塊和18.5萬(wàn)平方米的北京市紅獅涂料廠(chǎng)地塊緊鄰南三環(huán)路，是在建的地鐵5號線(xiàn)的終點(diǎn)，也將成為未來(lái)的交通樞紐地區。
42萬(wàn)平方米的豐臺區小屯路萬(wàn)恒家園二期地塊位于地鐵1號線(xiàn)玉泉路站南部，無(wú)論是走長(cháng)安街、四環(huán)還是京石高速均十分方便。
朝陽(yáng)區垡頭地塊面積最大
在八大地塊中，50萬(wàn)平方米的朝陽(yáng)區垡頭北京染料廠(chǎng)地塊面積最大，該地塊鄰近東南四環(huán)，市政條件較成熟，交通比較方便。
最小的地塊是8萬(wàn)平方米的石景山區衙門(mén)口地塊，該地塊位于地鐵1號線(xiàn)八角游樂(lè )園站南部，并且緊鄰西五環(huán)路。
27萬(wàn)平方米的海淀區蘇家坨地塊，是海淀北部新區打造中關(guān)村第二個(gè)核心區的居住配套區，這一區域規劃有中關(guān)村文化教育基地、創(chuàng )新園和國際教育園等。
48萬(wàn)平方米的門(mén)頭溝區石門(mén)營(yíng)地塊，緊挨石景山區，距地鐵蘋(píng)果園站10公里，108國道石門(mén)營(yíng)段是從京西進(jìn)出京城的主要快速通道。
專(zhuān)家觀(guān)點(diǎn) 經(jīng)濟適用房仍將供不應求
事件回放：數千人排天通苑房號
雖然嚴格限定了申請對象，但經(jīng)濟適用房仍然供不應求。去年12月28日，昌平區天通苑經(jīng)濟適用房開(kāi)始放號，雖然只針對崇文區拆遷安置居民，但在短時(shí)間內仍有數千人排隊。6時(shí)開(kāi)始放號，有很多人凌晨就開(kāi)始排隊。開(kāi)始放號時(shí)，場(chǎng)面一度十分混亂。有消息稱(chēng)，15時(shí)30分左右當日放號停止。但由于開(kāi)發(fā)商方面沒(méi)有確定說(shuō)法，截至21時(shí)，依舊有數百人在現場(chǎng)排隊等候放號�，F場(chǎng)沒(méi)有人告知市民，這里將要放多少房號、何時(shí)截止。一些市民啃著(zhù)面包、火腿腸，甚至帶來(lái)了棉被，表示將徹夜守候。
現象解讀：供不應求短期難改善
針對上述情況，有關(guān)專(zhuān)家在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)指出，事實(shí)上，北京的經(jīng)濟適用房本身也無(wú)法滿(mǎn)足拆遷戶(hù)。
按照北京市城市新規劃，到2020年，將只有10%的北京人住在舊城，所以，僅二環(huán)路以?xún)鹊呐f城區就將外遷55萬(wàn)人。以中國城鎮居民人均住房建筑面積目前約為24平方米計算，這意味著(zhù)北京僅解決二環(huán)內的拆遷戶(hù)，就需要1300萬(wàn)平方米左右住房。而北京到2008年，計劃才有800萬(wàn)平方米的經(jīng)濟適用房。
雖然經(jīng)濟適用房實(shí)行新政策后，只針對拆遷居民進(jìn)行銷(xiāo)售，但因為最近幾年拆遷量比較大，而經(jīng)濟適用房的建設規模又受到政府財力和土地供應的限制，每年只能解決一半拆遷居民的住房問(wèn)題，因此雖然政策受惠范圍大幅度縮小，但供不應求的局面難以在短時(shí)間內完全解決。
新聞背景 新政策醞釀9月問(wèn)世
2005年3月至6月 倒號、騙購、數千人搭起帳篷排號的消息屢次見(jiàn)諸報端，經(jīng)濟適用房變味，是否應該取消，在社會(huì )上引起了廣泛的爭論。
2005年7月底 北京市建委一位工作人員表示，關(guān)于經(jīng)濟適用房的問(wèn)題市建委已經(jīng)擬定了一份報告，呈交上級主管部門(mén)，并將聽(tīng)取市民的意見(jiàn)。而在此期間，市建委沒(méi)有什么新的明確的關(guān)于經(jīng)濟適用房的信息告知給媒體，一切等具體辦法出臺以后再說(shuō)。
2005年9月17日 北京回龍觀(guān)文化居住區傳出消息，正在建設中的該區第七期經(jīng)濟適用房項目，部分將采用定向方式，優(yōu)先銷(xiāo)售給城區解危排險、城中村治理、危改居民等急需搬遷居民，而不是按以往的“對外排號銷(xiāo)售”。作為北京市最大的經(jīng)濟適用房項目之一，回龍觀(guān)銷(xiāo)售政策的變化，引起社會(huì )各界廣泛關(guān)注。
2005年9月19日 有媒體報道，“北京市經(jīng)濟適用房暫停銷(xiāo)售，未來(lái)可能只賣(mài)給拆遷戶(hù)”。針對這一消息，北京市建委開(kāi)發(fā)辦主任孫乾表示，北京并沒(méi)有取消對經(jīng)濟適用房的銷(xiāo)售。但他同時(shí)表示，市建委正在制定新的管理辦法，政府在限定購買(mǎi)者條件時(shí)，肯定會(huì )優(yōu)先滿(mǎn)足重點(diǎn)工程搬遷、奧運建設搬遷、城區危舊房改造和文化保護區搬遷范圍的居民。
2005年12月1日 北京市建委開(kāi)發(fā)辦主任魏成森在做客首都之窗“行風(fēng)政風(fēng)熱線(xiàn)”時(shí)首次證實(shí)，北京經(jīng)濟適用方將以定向銷(xiāo)售為主。
記者手記 回歸保障功能是大趨勢
北京的新經(jīng)濟適用房政策在“兩會(huì )”期間逐漸明晰，不管這項新政策要實(shí)施多久，但可以肯定的是，原來(lái)飽受爭議的經(jīng)濟適用房政策將永遠成為歷史。把經(jīng)濟適用房銷(xiāo)售對象絕對限制為拆遷戶(hù)，這是新政策最大的變化，也是經(jīng)濟適用房政策回歸保障功能的一個(gè)突破。
經(jīng)濟適用房雖是社會(huì )保障體系的組成部分，但7年前國家決定全面推進(jìn)經(jīng)濟適用房建設，并不全是為了解決城鎮中低收入家庭的住房問(wèn)題，它還擔負著(zhù)擴大內需、拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的使命，成為住房供應體系的主體。作為保障性住房，經(jīng)濟適用房建設應該有所限制以保護國家的財力資源，但因為政策定位模糊，經(jīng)濟適用房在政策房與商品房之間搖擺。
由于定位不準確，政府在對經(jīng)濟適用房供應對象的設定范圍過(guò)于寬泛，再加上對戶(hù)型、購買(mǎi)對象控制不嚴，從而導致“經(jīng)濟了富人，窮人無(wú)力購買(mǎi)”的局面，背離政策初衷。
應該看到，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，各個(gè)城市的商品房市場(chǎng)已逐步建立和完善。目前，經(jīng)濟適用房應該逐步撤出商品房這個(gè)競爭市場(chǎng)，回歸原本的保障功能，給最應該保障的人提供住房。
北京經(jīng)濟適用房政策的調整恰恰順應了這個(gè)趨勢，順利實(shí)現了功能轉換。2008年前，北京老城將有大量的拆遷戶(hù)，安排這部分人的住房是目前不得不解決的問(wèn)題。不保證這部分人的住房，社會(huì )安定就會(huì )有隱患，城市功能升級就成為空談。把經(jīng)濟適用房定向銷(xiāo)售給這部分人，社會(huì )爭議最小，也最有實(shí)效。
新聞背景 北京經(jīng)濟適用房大事記
1998年10月29日 以回龍觀(guān)、天通苑、建東苑等為代表的19個(gè)首批經(jīng)濟適用住房項目在北京市房地產(chǎn)交易中心集中展示，拉開(kāi)了經(jīng)濟適用房在北京大規模開(kāi)發(fā)的序幕。
2000年3月 《北京市加快城市危舊房改造實(shí)施辦法(試行)》頒布，當年全市危改實(shí)現新突破，僅崇文、宣武、豐臺三區五片拆除危舊房13233戶(hù)，形成大量居住需求。
2000年12月 頒布實(shí)施《北京市城鎮居民購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房有關(guān)問(wèn)題的暫行規定》，規定購買(mǎi)經(jīng)濟適用房的資格條件。
2002年12月 頒布實(shí)施《北京市城鎮居民購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房有關(guān)問(wèn)題補充規定》，對經(jīng)濟適用房的購房程序作出補充規定。
2004年5月 頒布并實(shí)施《北京市關(guān)于加強經(jīng)濟適用住房交易管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，規定已購買(mǎi)經(jīng)濟適用住房未住滿(mǎn)5年的，不得按市場(chǎng)價(jià)格出售住房。
2005年年底 宣布2006年擬建的200萬(wàn)平方米經(jīng)濟適用房的供應方式是定向銷(xiāo)售。
鏈接觀(guān)點(diǎn) 北京今年平均房?jì)r(jià)會(huì )降低？
2005年從“國八條”開(kāi)始，一項項限制投機、打壓炒房、穩定房?jì)r(jià)的政策相繼出臺。這在一定程度上，遏制了炒房的趨勢，穩定了房?jì)r(jià)。
最新調查顯示，目前北京以投資為目的的購房者已經(jīng)越來(lái)越少，某些期待短期獲利的投資者陸續被擠出市場(chǎng)。據個(gè)人投資理財網(wǎng)CEO洪曦介紹，投資類(lèi)房產(chǎn)的回報方式通常有兩個(gè)，一個(gè)是做短線(xiàn)投資，等房產(chǎn)升值后將其出售，另一個(gè)則是做長(cháng)線(xiàn)投資，以出租房屋的方式獲得收益。在國家對二手房交易時(shí)間和稅收上提出新政策以來(lái)，短線(xiàn)投資的風(fēng)險已經(jīng)非常大，基本只能考慮長(cháng)線(xiàn)投資。
據權威部門(mén)預測，2005年由于土地供應總量的減少，北京樓市出現了土地有效供應不足，但從平均房?jì)r(jià)看，2006年北京的平均房?jì)r(jià)會(huì )出現下降的趨勢，原因是今年可供開(kāi)發(fā)的土地大都在五六環(huán)了。其實(shí)這一趨勢在去年已經(jīng)有所體現，四環(huán)以?xún)鹊男聵潜P(pán)已經(jīng)明顯減少，而由于級差地租，五環(huán)以外的土地價(jià)格明顯會(huì )低于四環(huán)以?xún)�，房�(jì)r(jià)也會(huì )低于城里，因此，2006年平均房?jì)r(jià)會(huì )降低。
同時(shí)，今年計劃竣工經(jīng)濟適用住房200萬(wàn)平方米，全部為去年續建項目，竣工規模分布在回龍觀(guān)、百子灣、三環(huán)新城、翠成馨園、定福家園等項目，但與往年不同的是，這些房源將全部由各區政府組織居民認購選房。
戴德梁行預計，由于城市可供開(kāi)發(fā)的土地逐漸減少，各開(kāi)發(fā)機構將目光落到了城市的近鄰區。因此在2006年度，郊區低密度項目將進(jìn)一步擴大供應量。同時(shí)，北京住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)在2005年第四季度明顯改觀(guān)，說(shuō)明市場(chǎng)的實(shí)際需求客觀(guān)存在。在政策環(huán)境明朗后，居民實(shí)際的購買(mǎi)力釋放需要一個(gè)過(guò)程，而這個(gè)過(guò)程將延續到2006年上半年。
(來(lái)源：新華社）
