這段時(shí)間京城樓市最熱的詞是什么？房?jì)r(jià)？經(jīng)濟適用房？還是土地？NO，NO，縱然這些的確都是抓人眼球的樓市“熱詞”，但在眼下卻都不如“限價(jià)商品房”來(lái)得熱鬧。輕輕點(diǎn)擊GOOGLE搜索，就可以得到近15萬(wàn)項符合“限價(jià)商品房”的查詢(xún)結果。
自今年1月初，北京市建委副主任苗樂(lè )如公開(kāi)表示，北京正考慮供應“限價(jià)商品房”后。這個(gè)詞便迅速席卷整個(gè)京城樓市，并在節后達到一個(gè)高潮。對于市建委的這個(gè)“大膽”的表態(tài)，業(yè)內“潑冷水”的似乎遠多于支持。有的業(yè)內人士說(shuō)，這是“搬起石頭砸自己的腳”；有的業(yè)內人士則告誡，“警惕限價(jià)商品房重蹈經(jīng)濟適用房‘覆轍’”；有的業(yè)內人士干脆直接表示，“建限價(jià)商品房‘換湯不換藥’”。
限價(jià)商品房操作難度大開(kāi)發(fā)商沒(méi)興趣
春節前，北京市建委副主任苗樂(lè )如在接受媒體記者采訪(fǎng)時(shí)首次表示，北京市建委正在考慮供應“限價(jià)商品房”以緩解北京房地產(chǎn)市場(chǎng)由于供應結構矛盾所帶來(lái)的房?jì)r(jià)控漲壓力，同時(shí)解決中低收入者的住房保障問(wèn)題。
苗樂(lè )如的這一席話(huà)可謂是“一石擊起千層浪”，盡管其隨后否認了“這項政策有望在2006年上半年實(shí)現”的傳聞，但業(yè)內對“限價(jià)商品房”的關(guān)注早已經(jīng)是一發(fā)不可收拾。畢竟，一旦這項政策得以順利實(shí)施，北京將成為繼寧波、青島、杭州等地推出“限價(jià)商品房”后，全國第一個(gè)施行此類(lèi)政策的特大型城市。
至于北京市建委為何在今年大膽提出“考慮供應限價(jià)商品房”，業(yè)內有一種說(shuō)法是，迫于北京房地產(chǎn)市場(chǎng)當前的嚴峻形勢，在去年中低檔商品房、期房與現房較2004年明顯下降的危機下，北京市建委才意欲使出此招，以緩解長(cháng)期供應經(jīng)濟適用房仍不能解決的結構矛盾。
北京成業(yè)行市場(chǎng)拓展中心拓展部長(cháng)謝笑永在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，限價(jià)商品房是一種類(lèi)似于普通商品房規定物價(jià)范圍的做法，在其他商品中也都有過(guò)，這種做法有利于政府有力的引導市場(chǎng)。盡管這項政策具有可行性，但在操作性上有很大難度。畢竟，商品房是一個(gè)特殊的商品，價(jià)格的確定涉及很多因素，而其又有不可替代性特征，很難依靠政府單一力量來(lái)規定每一套房子的價(jià)格。
而在采訪(fǎng)中，不少開(kāi)發(fā)商對于是否會(huì )參與“限價(jià)商品房”開(kāi)發(fā)時(shí)，表現出“興趣缺缺”的態(tài)度。住總集團相關(guān)負責人甚至直言不諱地表示，“限價(jià)商品房”對開(kāi)發(fā)商是很不利的，是讓開(kāi)發(fā)商來(lái)承擔一些本應政府所做的工作。出臺“限價(jià)房”無(wú)非是要降低房?jì)r(jià)，政府與其這樣不如多出臺一些廉租房政策，擴大財政支出以對該問(wèn)題做出一些緩解。
購房者理性觀(guān)望期待熱情不高
在針對讀者進(jìn)行了調查問(wèn)卷反饋顯示，近98%的人表示聽(tīng)說(shuō)過(guò)“限價(jià)商品房”，但非常了解的僅有一位。近75%的讀者認為，對北京推出“限價(jià)商品房”政策不好說(shuō)。8%的讀者認為不現實(shí)，不符合北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際情況，17%的讀者表示是一件為民辦實(shí)事的好事。同時(shí)，有近八成的讀者認為，“限價(jià)商品房”不能限制開(kāi)發(fā)商暴利，對于“達到平抑北京房?jì)r(jià)，解決低收入家庭居住問(wèn)題”所起到的作用甚微。
這份不完全調查問(wèn)卷結果并不能完全反映購房者對政府考慮推出“限價(jià)商品房”的態(tài)度，但從一定程度上表明了，多數購房者對于這項新項目均在理性觀(guān)望中，并且期待熱情也并未有想象的熱情。一位名為“蝸牛的家”的網(wǎng)民在郵件反饋中表示，個(gè)人認為，“限價(jià)商品房”對于限制開(kāi)發(fā)商暴利以及平抑房?jì)r(jià)比較困難。畢竟，“限價(jià)商品房”只占極小部分市場(chǎng)份額，就像經(jīng)濟適用房一樣，每年都在增加開(kāi)發(fā)量，市場(chǎng)還不是老樣子。
在最敏感的房?jì)r(jià)定位上，九成讀者選擇可以接受的價(jià)位在4000元／平方米—4500元／平方米這個(gè)范圍。讀者鄭小姐認為，即使是“限價(jià)商品房”，可以接受其比經(jīng)濟適用房高。目前，北京的經(jīng)濟適用房多在4000元／平方米以下，所以4000元／平方米—4500元／平方米的價(jià)位個(gè)人認為可以接受。鄭小姐的想法可以說(shuō)是大部分購房者的代表，而對于“限價(jià)商品房”應該在什么價(jià)位上，業(yè)內人士表示，因為區域和建設成本的不同，會(huì )有很大差別。而目前北京市建委副主任苗樂(lè )如已經(jīng)表示，“政府將通過(guò)土地招投標的方式來(lái)為項目做出最高限價(jià)。最終將價(jià)格限制在什么樣的水平，將根據執行時(shí)的市場(chǎng)情況綜合考慮�！�
業(yè)內質(zhì)疑推出限價(jià)商品房問(wèn)題多多
對于北京市建委在2006年開(kāi)年時(shí)丟出的這個(gè)“重磅炸彈”，京城樓市可以說(shuō)是有點(diǎn)“防不勝防”。不少業(yè)內人士表示，沒(méi)想到這個(gè)帶有“政治色彩”的限價(jià)商品房會(huì )這么快登陸北京。事實(shí)上，業(yè)內人士的“沒(méi)有心理準備”也是情有可原。在北京考慮供應限價(jià)商品房之前，這項政策只在寧波、青島、杭州等二級城市階段性的實(shí)施，雖然反饋尚可，但最終效果如何還未有更強力的論證。如此一來(lái)，把這樣一項政策放在北京嘗試，難免讓人“擔心”。
記者就此話(huà)題與一位開(kāi)發(fā)商朋友探討時(shí)，其提出的一連串問(wèn)題相信也是多數開(kāi)發(fā)商和業(yè)內人士所關(guān)注的。他表示，開(kāi)發(fā)“限價(jià)商品房”說(shuō)起來(lái)容易，操作過(guò)程中需要前期解決很多問(wèn)題。相信這一點(diǎn)政府相關(guān)部門(mén)也是非常清楚的�！跋迌r(jià)商品房”在什么區域推出？面積多大？成本如何計算？規劃有什么樣的要求？房?jì)r(jià)定在什么范圍？等等這些問(wèn)題都需要有所控制。
如果說(shuō)這位業(yè)內人士的問(wèn)題是一種委婉的質(zhì)疑，那么，一些業(yè)內專(zhuān)家的看法就顯得有點(diǎn)頗“不講情面”。北京師范大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究學(xué)院院長(cháng)黃興文表示，限價(jià)商品房的供應量多少、限價(jià)幅度多少等如果這些問(wèn)題沒(méi)有解決好，貿然實(shí)行限價(jià)商品房政策無(wú)疑就是搬起石頭砸自己的腳，這對政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)相當大的考驗。且這項目對現行的土地招、拍、掛政策也會(huì )有所沖擊。
此外，有專(zhuān)家認為“這個(gè)政策在理論上沒(méi)有道理；在實(shí)踐上會(huì )出現一些畸形�！倍鴮τ谶@項政策是否能長(cháng)期執行，謝笑永則表示，如果這項政策是政府強制性限定，在執行后又取消限定，是否會(huì )造成爆量漲幅的情況就很難說(shuō)了。(記者 仰靜)
名詞解釋
限價(jià)商品房——即政府將通過(guò)土地招投標的方式，為項目做出最高限價(jià)，限價(jià)商品房與經(jīng)濟適用房有異曲同工之處，在土地出讓的環(huán)節上，并非完全的市場(chǎng)化，政府具有一定的指導性。
相關(guān)媒體報道
北京“限價(jià)商品房”與“青島模式”基本相同
據《中國經(jīng)營(yíng)報》報道， 北京市建委正在考慮的“限價(jià)商品房”與“青島模式”基本相同。據悉，2005年5月，青島市政府推出3個(gè)“限價(jià)商品房”樓盤(pán)，分別限價(jià)5800元／平方米、3900元／平方米和3800元／平方米。當時(shí)，青島市要求購買(mǎi)限價(jià)商品房同樣需要許可證，要求購買(mǎi)者具備青島市內四區常住戶(hù)口、人均年收入低于上年度城市居民人均可支配收入的1.5倍、沒(méi)有住房或住房面積未達到政府規定標準的家庭或單身者。
有消息稱(chēng)，今年4月底，北京市國土資源局、建委、發(fā)改委、規劃委將共同召開(kāi)協(xié)調會(huì )議，在協(xié)調經(jīng)濟適用房供應計劃的同時(shí)，共同就限價(jià)商品房的具體技術(shù)手段和細節進(jìn)行會(huì )商。最終確定供應規模、手段、價(jià)格、位置等關(guān)鍵標準。
看看人家
寧波：全國最早推出限價(jià)商品房
2003年，為了平抑過(guò)高的房?jì)r(jià)漲幅，寧波市出臺了限價(jià)商品房政策。隨即在2004年2月，寧波推出5000余套限價(jià)商品房，面積在55平方米-95平方米之間，均價(jià)控制在3000元／平方米左右，按規定主要提供給未享受過(guò)實(shí)物分配且無(wú)自有住房的單身家庭、已到適婚年齡無(wú)自有住房的單身居民或所擁有的自有住房低于人均住房建筑面積18平方米的家庭。
此前，寧波連續3年房?jì)r(jià)領(lǐng)跑全國房?jì)r(jià)，在實(shí)行了限價(jià)商品房之后，從2003年開(kāi)始逐步退潮，從全國第一退至第二，2004年退至全國第五。2005年一季度，房?jì)r(jià)漲幅更是回落到11.9%，退至全國第七位，房?jì)r(jià)順利實(shí)行了“軟著(zhù)陸”。
廣州：目前暫不考慮限價(jià)商品房
據悉，在北京有關(guān)部門(mén)考慮建“限價(jià)商品房”后，廣州市政府有關(guān)部門(mén)迅速反映，表示政府暫不考慮建“限價(jià)商品房”。而對于中低收入者的住房問(wèn)題，政府擬進(jìn)行成本房、經(jīng)濟適用房的建設，并將會(huì )在今年推出“新社區”計劃。
來(lái)源：北京現代商報
