中新網(wǎng)3月6日電 中國青年報今日載文說(shuō)，在北京，很多人發(fā)現，夜幕降臨以后，越來(lái)越多已經(jīng)建成銷(xiāo)售的樓盤(pán)，只星星點(diǎn)點(diǎn)地亮著(zhù)燈光，說(shuō)明空置的房子在增加。本來(lái)應該高興的北京市民，卻怎么也樂(lè )不起來(lái)，因為，即使越來(lái)越多的房子沒(méi)人買(mǎi)，當地的房?jì)r(jià)依然持續堅挺。
2月，國家統計局發(fā)布的數據驗證了大家的感受。2005年前11個(gè)月，全國商品房空置面積達1.14億平方米，比上年同期增長(cháng)14.2%，規模超過(guò)2005年上半年房屋竣工面積。而北京市統計局的數據表明：2005年末，北京市全市空置商品房面積達到1374.2萬(wàn)平方米，其中商品住宅空置799.7萬(wàn)平方米，比年初分別上升31.0%和10.5%。
空置的房子越來(lái)越多，是否導致了房?jì)r(jià)的下挫？從北京市統計局給出的數據看，答案是否定的。2005年，北京市全年商品住宅期房平均價(jià)格為6725元／平方米，比上年增長(cháng)19.2%。而同年上海商品住宅平均銷(xiāo)售價(jià)格為6698元／平方米，漲幅僅為4.9%。
近日，在國家統計局對70個(gè)大中城市今年1月住房?jì)r(jià)格的監測中，北京更以8.4%的增幅成為當月價(jià)格上漲最快的特大型城市。這些數據表明，北京空置面積與房?jì)r(jià)的雙高，使越來(lái)越多的房子面臨著(zhù)有價(jià)無(wú)市的尷尬。應該如何看待？“從規模上看，房屋的空置率是上升了�！苯ㄔO部政策研究中心房地產(chǎn)處處長(cháng)趙路興介紹說(shuō)，2004年之前，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)的空置問(wèn)題就很突出，那時(shí)候就有差不多9000萬(wàn)平方米左右的房子處于空置狀態(tài)。國家統計局的數據是，如果再加上2005年12月的情況，估計房屋空置的數字比1.14億平方米還要高。
但趙路興認為，看待房屋空置問(wèn)題要區分空置年限。一般來(lái)講，空置3年以上的稱(chēng)之為積壓，一年以下的，“那是處于待售狀態(tài)的房子，處于正常銷(xiāo)售期”。1年至3年之間沒(méi)有售出的房子則是通常意義上的空置房屋。
趙路興認為，這幾年中國開(kāi)發(fā)建造的房屋，從技術(shù)含量、環(huán)境、戶(hù)型、結構等方面來(lái)說(shuō)比以前都進(jìn)步很大，好房子不可能沒(méi)有市場(chǎng)，“位置好、戶(hù)型現代、環(huán)境好的房子空置情況并不明顯”。1.14億平方米空置的房子更多的是分布在大城市的郊縣、戶(hù)型落后的房子，“這些房子已經(jīng)不適應市場(chǎng)的需求�！�
北京市統計局的數據表明，2005年北京市空置的商品房中，空置一年以上的占了近三成，達到27.7%，77.3%的空置面積在三環(huán)路以外�！拔覈壳暗姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)仍是供小于求�！壁w路興說(shuō)，2004年之前，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)供給略大于需求，但從2004年下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)進(jìn)入新階段，供給小于需求。
他分析，造成這一轉變的原因包括：從1998年開(kāi)始的刺激住房消費的政策開(kāi)始顯現效應，人們開(kāi)始改善自己的生活，購買(mǎi)更大更好的房子；股市不景氣，大量股市資金退出來(lái)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)；中國城市化進(jìn)程加快，2004年全國城市拆遷改造的面積就達8000萬(wàn)平方米。人們的住房需求空前高漲，但由于銀行信貸資金管理更加嚴格等因素的影響，房地產(chǎn)的供應并沒(méi)有同比上升，從而造成了房地產(chǎn)供不應求的局面。
而此前，有媒體報道，央行金融報告曾提及北京房地產(chǎn)業(yè)運行中的三大階段性矛盾———
一是宏觀(guān)調控與房地產(chǎn)價(jià)格上升。價(jià)格上漲主要原因在于北京房地產(chǎn)價(jià)格補漲，域外購房及全額付款購房比重較高，土地定價(jià)模式、租金收益支持等多種因素促使房?jì)r(jià)上漲。二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速大幅回落。土地管理模式改變使分散開(kāi)發(fā)變成了統一開(kāi)發(fā)和供給，開(kāi)發(fā)資金籌集渠道受到了限制。三是普通住房空置與居民需求的結構性矛盾。北京居民收入呈現出分層走勢，開(kāi)發(fā)商迎合高收入需求并拉高普通住房?jì)r(jià)格，造成房地產(chǎn)供求矛盾，導致空置率上升。
就北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的“雙高”現象，中國社科院財貿所副研究員況大偉也給出了解釋。
況大偉認為，盡管目前房地產(chǎn)的空置面積在增長(cháng)，但商品房的供給仍然小于需求。正是因為這個(gè)原因，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們對自己開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)很有信心，覺(jué)得肯定有人買(mǎi)，所以盡管空置面積在增加，也絕不肯降價(jià)出售�！巴恋丶扔猩a(chǎn)要素的屬性，同時(shí)還有資產(chǎn)的屬性�！睕r大偉說(shuō)，當市場(chǎng)供小于求的時(shí)候，土地的生產(chǎn)要素屬性降低，人們將其作為資產(chǎn)進(jìn)行保有。目前中國的房屋空置應該是結構性的，距離遠的房子出現空置的更多，尤其北京這樣一個(gè)單一中心的城市尤為明顯。
但況大偉認為，中國目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)壟斷程度很高，價(jià)格不合理。經(jīng)過(guò)研究，中國目前房地產(chǎn)的價(jià)格偏離其邊際成本的程度很高，“以北京為例，房地產(chǎn)價(jià)格的60%都是非成本的因素，這說(shuō)明這個(gè)市場(chǎng)壟斷程度很高，價(jià)格很不合理，房地產(chǎn)業(yè)的利潤很高�！�
況大偉反對房地產(chǎn)的成片開(kāi)發(fā)，反對大盤(pán)，建議對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施價(jià)格管制，計算出開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)樓盤(pán)的邊際成本，由政府給出一個(gè)限價(jià)，接受不了的開(kāi)發(fā)商自行淘汰。同時(shí)鼓勵更多的開(kāi)發(fā)商競爭，把大項目化成小項目分給更多的開(kāi)發(fā)商來(lái)做，以防開(kāi)發(fā)商相互勾結形成價(jià)格同盟。(李松濤)
