近來(lái)不少房地產(chǎn)業(yè)人士質(zhì)疑筆者所提的“廢除不如改良房屋預售制度”主張。
首先，我們要誠實(shí)面對的是部分城市目前所實(shí)施的預售制度，其實(shí)是因應市場(chǎng)畸形發(fā)展的產(chǎn)物，根本就是“四不像”！說(shuō)它是現房，它不是，因為距離交屋通常還有一兩年，甚至更長(cháng)；說(shuō)它是期房，它也不是！因為已經(jīng)興建至2/3階段。對消費者而言，一切的可變性已經(jīng)非常有限。預售制度存在著(zhù)許許多多的毛病，諸如虛假廣告、訂金圈套、合同詐欺、一房?jì)少u(mài)、面積縮水、品質(zhì)低劣、會(huì )所改變用途、延期辦證、得房率(綠化率、容積率)與實(shí)際不符等系列消費者購買(mǎi)風(fēng)險，令購房人在拿到小產(chǎn)證之前很難不提心吊膽，因此有關(guān)方面提高預售標準至少可以降低部分風(fēng)險，縮短消費者痛苦之時(shí)間。然而提高預售標準的結果，卻使得預售屋原本可以讓購房人較早介入室內規劃，避免交屋即等同敲墻改格局之開(kāi)始的優(yōu)勢，蕩然無(wú)存！
我的主張說(shuō)穿了是讓預售回歸其本質(zhì)，預售就是預售，讓開(kāi)發(fā)商取得建造執照后、動(dòng)工興建前，便能以市場(chǎng)化的操作模式進(jìn)行銷(xiāo)售，免得三年后造出來(lái)的房屋脫離買(mǎi)方需求，連降價(jià)都不見(jiàn)得賣(mài)得掉，反而成為都市惡瘤！
相信有人看到這里已經(jīng)坐不住準備要罵我了，認為我的主張是變本加厲、是讓開(kāi)發(fā)商為所欲為，使消費者處于更加不利的被動(dòng)地位！這是只知其一，不知其二。
首先我要強調的是，一個(gè)健康的市場(chǎng)必須給優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商生存發(fā)展的機會(huì )與空間，開(kāi)發(fā)商不是越大越好、越少越好，否剛就會(huì )變得像香港一樣：80的份額由六家大型開(kāi)發(fā)商如和記黃埔、新鴻基、恒隆、新世界等所掌控，它所產(chǎn)生的后果是，在香港只有少數人擁有自己的房子，只有極少數人的房子超過(guò)100平方米！何以至此？因為六家開(kāi)發(fā)商碰頭就可以決定明天的房?jì)r(jià)是漲或跌，形成托拉斯式的產(chǎn)品與價(jià)格的壟斷，無(wú)優(yōu)勝劣敗，開(kāi)發(fā)商本身也缺乏改善品質(zhì)的動(dòng)力與誘因。
這條香港房地產(chǎn)發(fā)展之路，是內地萬(wàn)萬(wàn)不可追隨的，否則消費者購屋將付出更高的代價(jià)，必須分散市場(chǎng)份額，讓品質(zhì)說(shuō)話(huà)，培育一批具一定實(shí)力、重品質(zhì)的中型開(kāi)發(fā)商，使之形成房?jì)r(jià)與質(zhì)量競爭的杠桿和天平，才是上策！
那么該如何給中型開(kāi)發(fā)商生存發(fā)展的機會(huì )呢？最簡(jiǎn)單可行的方法，就是當開(kāi)發(fā)商付清土地款取得建造許可之后，允許他按工程進(jìn)度收取款項，以減輕其資金調轉的財務(wù)負擔，從而更能專(zhuān)注于房屋品質(zhì)的落實(shí)與品位的塑造�，F在的關(guān)鍵應該是如何有效規避前述預售制度的弊端？以我在中國臺灣曾經(jīng)擔任房地產(chǎn)相關(guān)法規制訂的經(jīng)歷，我認為當務(wù)之急便是調整購買(mǎi)預售屋的付款方式，修改訂房即繳清款項，但交房卻遙遙無(wú)期的“未享受先付款”之陋規，按工程進(jìn)度逐層支付；引進(jìn)專(zhuān)款專(zhuān)用、銀行擔任付款中間人制度，且設付款之間隔時(shí)間限制，以利購房人財務(wù)規劃。
如此一來(lái)，對消費者的好處是分期付款等同強迫儲蓄，可以相對較輕松的方式購屋，而室內格局甚至管道排法，也可依據實(shí)際的需要作必要的調配，使房屋更加個(gè)性化與符合自己的需要；至于按工期所繳房款則由銀行負責監控，不允許開(kāi)發(fā)商挪作他用，使產(chǎn)生糾紛的可能性大為降低。
對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要之前興建的產(chǎn)品贏(yíng)得口碑，便能促進(jìn)新開(kāi)樓盤(pán)的銷(xiāo)售，且因為未動(dòng)工便開(kāi)始預售，尚有機會(huì )直面消費者需求，作產(chǎn)品規劃的調整，當然，資金的周轉與回流速度，更多地取決于開(kāi)發(fā)商自身對于品質(zhì)的追求，好賣(mài)則快、難賣(mài)則慢，于是其必須關(guān)注品牌、質(zhì)量、加強售后服務(wù)，以爭取消費者認同；此外，為了避免開(kāi)發(fā)商只注重表面文章，忽視看不到的“隱蔽工程”之品質(zhì)，可以引進(jìn)數碼攝影全程監控工程展開(kāi)之“不動(dòng)產(chǎn)血統”制度與系統，讓施工全程透明化，讓購房人充分放心房屋質(zhì)量，從而大范圍消滅開(kāi)發(fā)商偷工減料。如此既能摒除現行預售制的弊端，也可望形成行業(yè)的良性循環(huán)，相信這是官方與消費者所共同樂(lè )見(jiàn)！
“改良式預售制度”的主張并非全來(lái)自于“無(wú)中生有”的美好想象，而是大部分已經(jīng)在一些地區如中國臺灣執行，這套制度極具可操作性，因為中國臺灣的爛尾樓極其罕見(jiàn)，購房糾紛相較上海也明顯偏低。
(來(lái)源：東方早報 作者：蔡為民)
