在今年的兩會(huì )上，房地產(chǎn)行業(yè)成為最受關(guān)注的行業(yè)之一，但根據筆者觀(guān)察，大多數人都將注意力集中在房?jì)r(jià)的高低以及住房結構的調整上，而沒(méi)有對外資的因素給予充分重視。
自2002年之后，在人民幣升值預期的刺激下，大量國際資本流入中國，房地產(chǎn)行業(yè)成為國際資本的重要投機領(lǐng)域。以上海為例，根據官方的統計數據，目前在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買(mǎi)者當中，外資占了20%左右�？梢�(jiàn)，2002年之后上海房?jì)r(jià)的大幅度飆升，外資“功不可沒(méi)”。
外資除了通過(guò)直接購買(mǎi)國內的不動(dòng)產(chǎn)或從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)之外，還可以通過(guò)向國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)融資的方式影響國內房地產(chǎn)市場(chǎng)。尤其是2003年6月之后，在國家采取緊縮的房地產(chǎn)信貸政策影響下，國內房地產(chǎn)公司紛紛轉向以境外融資的方式來(lái)解決資金短缺問(wèn)題。
根據中國現行政策，對外資企業(yè)舉借外債的管理較內資企業(yè)寬松，外資企業(yè)可以在批準的投資總額和注冊資本差額(投注差)內自由舉借外債。于是，為了境外融資的方便，很多內資企業(yè)通過(guò)各種方式實(shí)現外資化。如在2004年，天津順馳房地產(chǎn)公司、河北天山房地產(chǎn)公司就通過(guò)“自我收購”方式改制為外資企業(yè)，迅速建立起方便的國際融資渠道。由于外資因素，政府對房地產(chǎn)行業(yè)采取的一系列金融政策的有效性受到了相當程度的制約。
在操作主體上，外資進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)以房地產(chǎn)基金為主，最有代表性的是新加坡凱德置地和摩根士丹利等機構。值得注意的是，為了使房地產(chǎn)基金更便捷地投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，香港金融當局還專(zhuān)門(mén)修改了有關(guān)規則。
2005年6月，香港證監會(huì )正式發(fā)布了《房地產(chǎn)信托投資基金守則》修訂的相關(guān)總結，撤銷(xiāo)了香港房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)投資海外房地產(chǎn)的限制，香港房地產(chǎn)基金由此可以投資于全球各地的房地產(chǎn)。在目前國內政策法規不完善、建立REITs條件不成熟的背景下，香港允許房地產(chǎn)投資信托基金投資海外房地產(chǎn)項目，實(shí)際上意味著(zhù)允許內地房地產(chǎn)商可以按照《香港房地產(chǎn)信托投資基金守則》在香港成立REITs，然后注入其在內地的商業(yè)地產(chǎn)項目，為內地房地產(chǎn)企業(yè)提供了一種新的融資渠道。
此外，不僅有很多外資通過(guò)正當的渠道進(jìn)入中國，而且有相當數量的資本通過(guò)非正常渠道進(jìn)入中國。從全國的情況看，2001年之后，中國政府從外匯市場(chǎng)購買(mǎi)的外匯數量迅速增加。需要強調的是，這些新增加的外匯，有些是通過(guò)正常的渠道進(jìn)入中國的，但也有相當的部分是通過(guò)非正常的途徑進(jìn)入。這從中國國際收支平衡表中就可以看出來(lái)。2001年以后，國際收支平衡表中的“誤差與漏損”項目突然從負數一舉轉變?yōu)檎龜�，而且數量逐漸增加。這意味著(zhù)2001年以后，越來(lái)越多的國際資本正在通過(guò)非正常的途徑進(jìn)入中國。
如今，人民幣的匯率改革已經(jīng)啟動(dòng)，如果房地產(chǎn)價(jià)格還不斷上漲，則國際資本可以通過(guò)投機國內房地產(chǎn)和匯率來(lái)賺取雙重利潤，它不僅會(huì )對實(shí)體經(jīng)濟帶來(lái)可怕后果，而且會(huì )進(jìn)一步導致人民幣的升值預期，這是中國政府必須警惕的。
根據上面的分析，筆者認為，中國應該采取適當措施限制境外資本進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)：
第一，應該將外資購買(mǎi)國內房地產(chǎn)列為資本項目管理范圍。目前，中國對境外資金購買(mǎi)國內房地產(chǎn)視同一般貿易項目管理，這在全球的200多個(gè)國家和地區中都是不多見(jiàn)的。
第二，加強對國外房地產(chǎn)投資基金的管理，限制國外投資基金大量購買(mǎi)國內房地產(chǎn)。
第三，加強對外資房地產(chǎn)公司外債規模的管理，應該修改現行的有關(guān)外債管理政策，廢除外資房地產(chǎn)公司境外融資的超國民待遇規定。
(來(lái)源：中國經(jīng)營(yíng)報 作者：尹中立）
