中新網(wǎng)3月21日電 據《新京報》報道，國家稅務(wù)總局20日發(fā)布文件，對房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計營(yíng)業(yè)利潤率做出了調整，按不同區域分別確定房地產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會(huì )城市和計劃單列市的城區和郊區將由目前的15%提高到不得低于20%，新的規定將追溯至今年1月1日。
這份名為《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)征收企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》(31號文)，與2003年發(fā)布的83號文相比，做出了兩點(diǎn)調整：一是將預售收入的預計營(yíng)業(yè)利潤率修改為預計計稅毛利率；二是按開(kāi)發(fā)項目的性質(zhì)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品區分為經(jīng)濟適用房和非經(jīng)濟適用房，并規定經(jīng)濟適用房項目預售收入的預計計稅毛利率不得低于3%.非經(jīng)濟適用房項目按不同區域分別確定預售收入的預計計稅毛利率，其中，省會(huì )城市和計劃單列市的城區和郊區不得低于20%，地及地級市的城區和郊區不得低于15%，其他地區不得低于10%。
已經(jīng)執行3年的83號文規定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預售收入應按不低于15%的預計營(yíng)業(yè)利潤率繳納企業(yè)所得稅，但根據新的規定，大部分房產(chǎn)企業(yè)預售收入的預計計稅毛利率都將提高到20%，這意味著(zhù)房產(chǎn)企業(yè)要拿出更多錢(qián)來(lái)預繳企業(yè)所得稅。
31號文也有利好地產(chǎn)商的內容。文件規定，新辦房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)生的廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費和業(yè)務(wù)招待費稅前扣除費用可以向以后年度結轉，但最長(cháng)不得超過(guò)3年。與提高預征所得稅比起來(lái)，這不啻于是一個(gè)利好消息。
新規針對地產(chǎn)業(yè)稅收漏洞
國家稅務(wù)總局相關(guān)負責人表示，隨著(zhù)國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀(guān)調控措施的實(shí)施，83號文的一些規定已經(jīng)不能適應客觀(guān)經(jīng)濟形勢的變化。
從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)看，其開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)不同于一般的建設單位或施工企業(yè)，也不同于一般的工商企業(yè)，它是集房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)為一體、以第三產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)部門(mén)。
由于現行企業(yè)所得稅征收管理辦法一般是依據工商企業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況制定的，未能很好兼顧房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點(diǎn)，因而在稅收征管中存在一些規定不明確的問(wèn)題，難以保證稅基的完整，因此今年制定了31號文對征稅手段加以改進(jìn)。31號文對房地產(chǎn)企業(yè)征稅過(guò)程中可能出現的漏洞進(jìn)行了彌補。
國稅總局人士表示，由于目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)多采用設立項目公司的方式經(jīng)營(yíng)，開(kāi)發(fā)一個(gè)樓盤(pán)或開(kāi)發(fā)一個(gè)項目就新辦一個(gè)公司，且盈利率較高。據此，31號文對新辦房地產(chǎn)企業(yè)減免稅做了限制，規定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠，同時(shí)規定以銷(xiāo)售房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為主的企業(yè)也不得享受新辦企業(yè)的稅收優(yōu)惠。
新政策進(jìn)一步降低了房地產(chǎn)企業(yè)利用資本弱化和關(guān)聯(lián)交易進(jìn)行避稅的可能性。31號文規定，為了防止開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)關(guān)聯(lián)交易轉移利潤，依法借給全資企業(yè)的，全資企業(yè)支付的利息不得在稅前扣除；依法借給全資企業(yè)以外其他關(guān)聯(lián)企業(yè)的，關(guān)聯(lián)企業(yè)借入資金金額在其注冊資本50%以?xún)?含50%)的部分，可在按金融機構同類(lèi)同期貸款基準利率計算的標準以?xún)葥䦟?shí)扣除；超過(guò)注冊資本50%的部分，其超過(guò)部分負擔的利息支出，不得扣除。
此外，31號文規定了開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的完工標準，凡是符合竣工證明已報房地產(chǎn)管理部門(mén)備案的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品、已開(kāi)始投入使用的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或是已取得了初始產(chǎn)權登記證明的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，都被視為開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已完工。
國稅總局人士表示，之所以對開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工標準進(jìn)行界定，主要是考慮到當預計計稅毛利率高于實(shí)際利潤率時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往會(huì )對已完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積極結算成本。相反，一旦出現預計計稅毛利率低于實(shí)際利潤率的情況，這種積極性就不存在了。
京城地產(chǎn)商表示將仔細研究
稅率的變化直接影響到開(kāi)發(fā)商的利益。一家從事企業(yè)稅務(wù)咨詢(xún)的公司負責人向記者表示，該政策出臺以后，不少地產(chǎn)公司均表示出了不滿(mǎn)，認為新的政策進(jìn)一步加重了企業(yè)的負擔。
但是20日從京城的部分地產(chǎn)商那里了解到，他們還不知道上述文件的出臺。在記者向今典集團董事長(cháng)張寶全簡(jiǎn)略介紹了文件內容后，他表示非常關(guān)注，并告訴記者，稅收對地產(chǎn)企業(yè)是個(gè)大問(wèn)題，回頭要仔細研究一下。
華遠房地產(chǎn)董事長(cháng)任志強表示，房地產(chǎn)企業(yè)的預售收入應當算做應付款，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)最終結算的情況下，就預征企業(yè)所得稅是沒(méi)有道理的。他表示，以前的文件規定企業(yè)可以申請減免預征企業(yè)所得稅，但目前還沒(méi)看到文件，不清楚新的政策會(huì )產(chǎn)生怎樣的影響。(陳光)
