中新網(wǎng)3月29日電 據《深圳商報》報道，3月份以來(lái)，深圳二手樓買(mǎi)賣(mài)越來(lái)越活躍，成交量不斷增高。交易過(guò)程中，大多數購房人關(guān)注物業(yè)的面積、新舊程度等自然屬性。其實(shí)，二手樓的社會(huì )屬性更是構成物業(yè)價(jià)值的重要因素，也是形成交易風(fēng)險的主要因素。
購買(mǎi)二手房盡管有諸多優(yōu)勢，但相對新建商品房的買(mǎi)賣(mài)行為來(lái)說(shuō)，涉及法律關(guān)系復雜，尤其一些房產(chǎn)的社會(huì )屬性隱蔽性強，加之買(mǎi)賣(mài)雙方由于信息不對稱(chēng)，交易過(guò)程中有產(chǎn)權過(guò)戶(hù)、房屋騰空、戶(hù)口遷移、物業(yè)清潔、房款交付、權利的完整性等諸多手續和環(huán)節。因此，購買(mǎi)二手樓要關(guān)注其社會(huì )屬性。
購樓時(shí)要多了解樓盤(pán)信息
要盡可能詳細地掌握樓盤(pán)的地理位置、交通狀況、周邊環(huán)境、發(fā)展空間和購物娛樂(lè )情況等。同時(shí)，要掌握小區配套情況，包括學(xué)校、幼兒園、會(huì )所等綜合設施情況。了解樓盤(pán)、小區建設密度(容積率)、小區環(huán)境建設、園林設計和停車(chē)位等重要內容，并根據需要索取相關(guān)資料及文字承諾。了解房屋的他項權利狀況是否有抵押權的設定、房屋權利是否已被人民法院查封、是否列入拆遷范圍、是否租賃等，以確保除了房屋本身以外的價(jià)值的可靠性和真實(shí)性。
把握好買(mǎi)樓過(guò)程的關(guān)鍵環(huán)節
沒(méi)有取得產(chǎn)權證的二手房不能買(mǎi)入。強制性法律規定，沒(méi)有取得產(chǎn)權證的房屋不能轉讓。因此買(mǎi)二手房一定要查驗房主的產(chǎn)權證，沒(méi)有產(chǎn)權證的二手房產(chǎn)不能購買(mǎi)。轉讓無(wú)產(chǎn)權證的房產(chǎn)是不受法律保護。購買(mǎi)產(chǎn)權共有的二手房產(chǎn)要慎重，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意，共有人不能轉讓該共有房產(chǎn)。作為夫妻共有財產(chǎn)的房屋，一般產(chǎn)權證上的產(chǎn)權人只記載夫妻中的一人，在購買(mǎi)這類(lèi)二手房一定要求其他共有人出具書(shū)面證明，證明其同意轉讓該房產(chǎn)，否則該買(mǎi)賣(mài)行為無(wú)效。
購買(mǎi)有承租人的二手房要有“言”在先。承租人有優(yōu)先購買(mǎi)權，如果第三人想購買(mǎi)該房，必須有承租人書(shū)面放棄購買(mǎi)此房的聲明，否則該買(mǎi)賣(mài)處于不穩定狀態(tài)，承租人在訴訟時(shí)效內可以要求行使優(yōu)先購買(mǎi)權而導致該買(mǎi)賣(mài)無(wú)效。
要加強購房風(fēng)險的防范
在通知抵押權人的情況下，購買(mǎi)這類(lèi)二手樓同樣存在很大風(fēng)險。因為該抵押擔保的債權一旦不能實(shí)現，抵押權人有權訴之于法律，要求拍賣(mài)該房以便實(shí)現債權。因此，購買(mǎi)這類(lèi)房產(chǎn)一定要防風(fēng)險。盡量不要替業(yè)主贖樓，如果贖樓不成功，就會(huì )出現較大損失，所以一般由業(yè)主委托擔保公司或自己贖樓。如有可能，可以咨詢(xún)律師或交由中介機構去運作，以保證購買(mǎi)二手房的交易安全。(陳飛龍)
