在中央對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)行宏觀(guān)調控政策的一年后，住房?jì)r(jià)格在經(jīng)歷短暫的緩步增長(cháng)后，突然出現全國性的價(jià)格反彈，這無(wú)疑意味著(zhù)宏觀(guān)調控政策的失敗。
曾經(jīng)看似嚴厲的宏觀(guān)調控政策何以沒(méi)有抑制住房?jì)r(jià)，反而促成房?jì)r(jià)的報復性反彈？其原因恐怕在于調控政策本身。
首先是調控的決心不夠堅決。
中央政府提出對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀(guān)調控后，有多位主管部門(mén)的政府官員表示，對房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀(guān)調控，目的不是促使房?jì)r(jià)下降，而是抑制房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度。
由于各方都不愿看到房?jì)r(jià)下跌，因而宏觀(guān)調控對價(jià)格的期望目標確定在了“價(jià)格穩定上，這就猶如股市的“政策底。為了維持價(jià)格的穩定，所謂的宏觀(guān)調控，更多體現在政府的態(tài)度上，而所實(shí)行的政策并沒(méi)有全部到位。我的觀(guān)點(diǎn)是，在國有商業(yè)銀行完成改制前，政府并不敢對房地產(chǎn)市場(chǎng)下狠手。在房?jì)r(jià)博弈中，金融系統、開(kāi)發(fā)商和地方政府，更容易取得利益的協(xié)調。在這個(gè)利益集團的游說(shuō)下，中央政府很難出臺強有力的政策。
其次是主管部門(mén)對房地產(chǎn)市場(chǎng)的認識無(wú)法統一，部門(mén)之間互相牽制。
此刻最為尷尬的當屬發(fā)改委和國土資源部了。就在一個(gè)月前，這兩個(gè)部門(mén)還信誓旦旦地說(shuō)，房地產(chǎn)業(yè)存在產(chǎn)能過(guò)剩。如今，上漲的房?jì)r(jià)，對房地產(chǎn)業(yè)的現狀作了最好的腳注。由于像發(fā)改委和國土資源部這樣的宏觀(guān)管理部門(mén)都對房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著(zhù)片面認識，也就不難想到，宏觀(guān)調控政策不到位就是自然的了。至于建設部，其作為房地產(chǎn)業(yè)的主管部門(mén)，自然會(huì )以維持產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展為目標訴求，因而其更不可能提出嚴厲的政策建議。
第三，調控政策左右平衡，政策目標相互矛盾。
去年4月27日的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議強調，“必須把解決房地產(chǎn)投資規模和價(jià)格上升幅度過(guò)大的問(wèn)題，作為當前加強宏觀(guān)調控的一個(gè)突出任務(wù)。雖然會(huì )議強調要增加中低價(jià)商品房和經(jīng)濟適用房的土地供給，并分類(lèi)指導。但在實(shí)際工作中，更多的是實(shí)行土地供應“一刀切政策。實(shí)際上，控制投資規模和控制住房?jì)r(jià)格是兩個(gè)不同的政策目標。為了控制規模，政府不得不控制土地供給。而為了控制價(jià)格，在用政策手段抑制投機性需求的同時(shí)，卻沒(méi)有做到增加市場(chǎng)的住房供給。前者導致土地供應直接減少，而后者只能依靠行政手段獲得暫時(shí)的價(jià)格穩定。
據北京市土地整理中心統計，2005年北京土地交易數量和面積都明顯下降，其下降幅度分別為20%和22.2%，但同時(shí)宗地單價(jià)卻增加32.5%。
按照房地產(chǎn)業(yè)的規律，土地供應不足的市場(chǎng)影響會(huì )在一年后體現出來(lái)。
不幸的是，現在的房?jì)r(jià)上漲正在應驗著(zhù)市場(chǎng)的預期。
第四，匯率政策與房地產(chǎn)調控政策缺乏統一協(xié)調。
毫無(wú)疑問(wèn)，對人民幣持續升值的預期，是境外游資投資中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要動(dòng)因。由于套利資金的的最佳投資選擇就是房地產(chǎn)，因而，這部分資金是支撐房?jì)r(jià)的一個(gè)重要力量。
雖然政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調控時(shí)考慮到了人民幣升值因素，但由于匯率改革和房地產(chǎn)調控政策沒(méi)有統一協(xié)調，那么在土地供給減少、人民幣緩慢升值的條件下，由于投機性資金的不斷涌入和開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略及銀行信貸政策的轉變，最終促使房?jì)r(jià)出現報復性的反彈。
最讓人擔心的是，原有的政策已經(jīng)難以達到穩定房?jì)r(jià)的目的，其結果很可能導致政府不得不出臺更為嚴厲的調控政策，從而出現房?jì)r(jià)大起大落的局面。這是一個(gè)沒(méi)人愿意看到的結局，但不以人的意志為轉移。
�。▉�(lái)源：中華工商時(shí)報 作者：劉杉）
