自上月28日起，中國人民銀行上調了金融機構貸款基準利率。此政策一出直接影響了最近雙雙飄紅的股市和房市。中國股市從去年6月開(kāi)始逐漸走好，今年年初更是表現出強勁態(tài)勢，股改成功后的健康運行保證了股市行情理想的走向。普遍的觀(guān)點(diǎn)認為，在政府的呵護下，股市行情還將繼續看好，于是股民們視2006年為牛熊轉折年。而今年房市亦旺市開(kāi)局，一季度住宅均價(jià)為每平方米7168元，比去年同期上漲了15%。國家統計局公布的數據顯示，今年一季度中國固定資產(chǎn)投資增速達27.7%，既高于去年同期22.8%的增長(cháng)速度，也高于去年全年27%的平均增長(cháng)速度。
那么，作為一個(gè)投資者，面對當前房市、股市雙量齊增的大好局面，應該如何判斷？資金是投向股市還是房市？未來(lái)房市走勢又將如何呢？就此問(wèn)題，國內著(zhù)名財經(jīng)網(wǎng)站和訊網(wǎng)日前邀請了聯(lián)訊證券、和訊首席證券分析師文國慶，叱咤股房?jì)墒械闹?zhù)名財經(jīng)評論人水皮和明天第一城的總經(jīng)理助理賈玉鵬進(jìn)行了討論和分析。
2008年是個(gè)坎兒
明天第一城總經(jīng)理助理賈玉鵬說(shuō)，從近兩年的房地產(chǎn)投資來(lái)看，90%以上的炒房人都賺了錢(qián)，且風(fēng)險非常小。但是，2008年應該是一個(gè)界限。不是說(shuō)2008年之前房?jì)r(jià)漲，之后就不漲了。而是2008年之前是集中放量的階段。隨著(zhù)大家對2008年奧運會(huì )信心的增強，世界各地的資金都在北京投入，所以在2008年之前北京房?jì)r(jià)的漲幅會(huì )非�？�。今年開(kāi)始的漲幅，在明年還會(huì )有一定的持續。到今年7月份，政府對沒(méi)有開(kāi)工的房地產(chǎn)項目不再辦開(kāi)工證，要等開(kāi)完奧運會(huì )以后才能再接著(zhù)開(kāi)發(fā)建設。這種限制政策，導致本來(lái)土地供應量就很少的明年，還在賣(mài)的樓盤(pán)肯定是稀缺樓盤(pán)。那個(gè)時(shí)候需求量與供應量成反比，價(jià)格自然還會(huì )漲。
但過(guò)了2008年之后，可能漲幅會(huì )趨緩。
投資房產(chǎn)留神兩大風(fēng)險
著(zhù)名財經(jīng)評論人水皮認為，投資房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險第一是政策風(fēng)險，第二是市場(chǎng)風(fēng)險。
從政策風(fēng)險看，政府未來(lái)打壓房?jì)r(jià)最有效的手段就是嚴格限制外資購買(mǎi)中國物業(yè)，嚴格限制境內居民個(gè)人買(mǎi)房數量。聯(lián)訊證券、和訊首席分析師文國慶也認為，房?jì)r(jià)不是能不能控制，而是政府想不想控制。如果政府想控制，最有力的措施就是對外資購買(mǎi)中國物業(yè)
實(shí)行強烈的限制。水皮分析說(shuō)，現在房地產(chǎn)總體調控基本上仍為經(jīng)濟性調控，例如交稅。不過(guò)這種經(jīng)濟性限制炒房的手段現在看基本是無(wú)效的。因此未來(lái)可能會(huì )有行政性限制。
而炒房的市場(chǎng)風(fēng)險主要體現在租金上。水皮做了一個(gè)純粹理論上的假設，若干年后，北京人后代手上的房源將會(huì )很多。存量市場(chǎng)本身會(huì )有一個(gè)消化問(wèn)題。而且，如果北京房?jì)r(jià)相對較高的
話(huà)，將遏制外地人口在北京的生存可能，整個(gè)北京的生活平均成本很高，擋住外地人流的有效進(jìn)入，無(wú)法有效地消化和分解存量市場(chǎng)。如果考慮這個(gè)因素的話(huà)，靜態(tài)來(lái)看未來(lái)的二手房將供過(guò)于求，這時(shí)的投資收益很難保證。
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