中新網(wǎng)5月15日電 據《信息時(shí)報》報道，加息后，房貸爭奪用戶(hù)的招數似乎多了不少。最近，記者從多家銀行獲悉，針對5年期以上個(gè)人房貸利率上漲0.711%，銀行推出了不少新的房貸產(chǎn)品，包括固定利率房貸、循環(huán)貸、入住還款法等等。據了解，截至目前，市場(chǎng)上推出的個(gè)人住房按揭產(chǎn)品已經(jīng)有5~6種之多。理財專(zhuān)家提醒，市民應根據自身家庭經(jīng)濟情況量力而行；因此，選擇合適的貸款方法、比例、年限及房貸產(chǎn)品應注意幾大要點(diǎn)。
1、固定利率房貸：短期內提前還貸者不適用
固定利率房貸，是指在貸款期限內，不論銀行利率如何變動(dòng)，借款人都將按照合同簽定的固定利率支付利息，不會(huì )因為利率變化而改變還款數額。
優(yōu)點(diǎn)：利率不隨物價(jià)或其他因素的變化而調整，而將未來(lái)的利率風(fēng)險鎖定。
缺點(diǎn)：一旦利率水平降低，在房貸利率固定情況下，和其他浮動(dòng)利率貸款相比，購房者有可能要為房貸多交錢(qián)。
適用人群：主要是三種人，一是有固定收入的人；二是有升息預期的人；三是一些為了鎖定風(fēng)險的生意人。
提醒：如果計劃短期內提前還貸，或想增加還款額的購房者，最好不要考慮申請固定利率房貸，因為要交納較高的違約金。目前光大銀行推出的固定利率房貸，違約金高達貸款余額的3%。
2、循環(huán)貸：最長(cháng)使用期限為30年
深圳發(fā)展銀行近日在全國范圍內推出“循環(huán)貸”業(yè)務(wù)，市民無(wú)論想投資理財、經(jīng)營(yíng)周轉還是應急支出，都不用另外向銀行提出申請，所需款項1小時(shí)后便可到達個(gè)人賬戶(hù)。
優(yōu)點(diǎn)：貸款額度高，使用年限長(cháng)�！把h(huán)貸”的實(shí)質(zhì)就是抵押貸款。比如，某人有一套價(jià)值50萬(wàn)元的住房，通過(guò)抵押登記后，可以獲得最高八成即40萬(wàn)元的銀行授信，該客戶(hù)可隨時(shí)取出使用這筆錢(qián)，最長(cháng)使用期限為30年，這相當于將不動(dòng)產(chǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)金庫。
缺點(diǎn)：用途較為局限。市民要想獲得授信，炒股買(mǎi)期貨肯定不行。
提醒：根據額度確定方式的不同，“循環(huán)貸”可分為自主額度和綜合額度兩種。前者，想要獲得較高的額度應特別注意要采用提前還款、遞減還款或雙周供的方式。因為，自主額度是以按月等額本息還款法計算的剩余本金作為客戶(hù)的循環(huán)授信額度，只要客戶(hù)所選擇的還款方法使本金攤還的速度比等額月供快，兩者之間的差額就可供客戶(hù)使用。
3、直客式房貸：貸款不用經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商擔保
“直客式”房貸又叫“超前按揭”，就是個(gè)人先找銀行貸款，然后再去買(mǎi)房，銀行直接貸款給買(mǎi)房者，不用經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商擔保，貸款額度、占總房款比例、期限及還款方式等，都可根據購房者的需求決定。目前，中行、建行、民生都已經(jīng)推出了這項業(yè)務(wù)。
優(yōu)點(diǎn)：買(mǎi)房時(shí)可辦理一次性付款，這樣房?jì)r(jià)通�？梢缘玫揭欢ǚ鹊膬�(yōu)惠，另外由于避開(kāi)了開(kāi)發(fā)商和中介，“直客式房貸”可以節省一筆中介費。
缺點(diǎn)：沒(méi)有開(kāi)發(fā)商擔保的借款人需要尋找專(zhuān)業(yè)的擔保公司，因此會(huì )多付一筆擔保費。
適應人群：有穩定收入、良好的授信紀錄、所購房屋一次性付款優(yōu)惠較多的借款人。
4、移動(dòng)組合房貸：還款期內隨時(shí)調整還款方式
這是今年出現的更為靈活的一種住房按揭方式，是民生銀行推出的移動(dòng)組合住房按揭。該種房貸方式，允許客戶(hù)針對不同時(shí)期的家庭收入情況和個(gè)人投資理財習慣，訂制個(gè)性化的還款方案。而且在還款期內，還款方式還可以隨時(shí)調整。
優(yōu)點(diǎn)：便于貸款人根據自己的收入預期，靈活調整自己的還款方式。與等額本息方式相比，移動(dòng)組合房貸還可能節省一部分利息支出。
缺點(diǎn)：由于還款總期限是固定的，因此如果還款數額較低的月份越多，后期還款壓力就會(huì )越大。
5、“入住還款法”：約定時(shí)間段內僅還貸款利息
近日，招行在全國首家推出了個(gè)人住房按揭貸款“入住還款法”。據了解，“入住還款”是指客戶(hù)在招行辦理一手樓住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，可以申請從貸款第一個(gè)月開(kāi)始，與招行約定一個(gè)時(shí)間段僅償還貸款利息，無(wú)需償還貸款本金，約定期滿(mǎn)后再開(kāi)始采用等額本息或等額本金的還款方式歸還貸款的本金和利息。
優(yōu)點(diǎn)：降低購房者交房初期的經(jīng)濟壓力。招行有關(guān)人士指出，如果市民貸款購買(mǎi)的房子還沒(méi)有完全蓋好，又希望新房入住后再開(kāi)始償還貸款本金，“入住還款法”可說(shuō)是一種理想的選擇。
提醒：申請“入住還款”要注意以下三點(diǎn)：一是要選擇在招行辦理一手樓住房按揭貸款業(yè)務(wù)；二是在申請住房按揭貸款時(shí)，填寫(xiě)書(shū)面申請表，采用“入住還款”即可；三是“只還息、不還本”的最長(cháng)時(shí)間不超過(guò)12個(gè)月，但也不能低于6個(gè)月。期滿(mǎn)后，按照客戶(hù)事先與招行約定的等額還款方式或等額本金方式還款。
相關(guān)提示 選合適房貸的三項原則
●選擇合適的房貸方式：買(mǎi)房貸款除了可以使用商業(yè)性貸款之外，還有公積金貸款以及兩者的組合貸款。目前，商業(yè)性貸款的上調幅度往往比公積金貸款要大。
●選擇更適宜的還款方式：目前，大多數銀行可供借款人選擇的還款方式主要有兩種，即“等額本息法”和“等額本金法”。與等額本息法相比，采用等額本金法，前期歸還本金相對較多，貸款剩余本金逐月遞減“速率”更快，因占用資金產(chǎn)生的貸款利息總額相對較少。以貸款36萬(wàn)元、期限20年為例，假設當前貸款利率5.751%，采用等額本息法利息總額為246614.4元；采用等額本金法利息總額為207898.8元，后者比前者少38715.6元。
●確定合理的貸款比率和年限：對于一手房，銀行貸款最高比率為80%，最長(cháng)年限為30年。如果是以自住為主，在自身首付款和收入支付條件允許的前提下一般應選擇較低比率、短期限的貸款，以減少利息支出。如果是以投資為目的貸款購房，在確保投資收益率的前提下可采用高比率貸款。 (袁峰)
