中新網(wǎng)5月22日電 據《國際金融報》報道，從2006年3月起，在各項利好因素的作用下，上海樓市悄然復蘇。對指望房?jì)r(jià)“空翻多”的人來(lái)講，剛剛發(fā)布的“國六條”是兜頭一盆涼水。上海樓市仿佛走到一個(gè)“拐點(diǎn)”，是“上升”還是再度調整？
房貸造市言論頻吹樓市
事實(shí)上，2005年的上海樓市已經(jīng)走過(guò)了宏觀(guān)調控的“政策拐點(diǎn)”。
2005年初上海樓市延續2004年漲勢而極度火爆，房?jì)r(jià)幾乎到了一日一漲的地步，帶動(dòng)整個(gè)長(cháng)三角地區房?jì)r(jià)飆升。
2005年3月26日，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于切實(shí)穩定住房?jì)r(jià)格的通知》，其中八條要求控制房?jì)r(jià)漲幅過(guò)快(“老國八條”)；4月28日，國務(wù)院又出臺了“加強房地產(chǎn)市場(chǎng)引導和調控的八條措施”(“新國八條”)，這八條為具體措施，上海正是處于調控的“風(fēng)暴眼”。
狂飆猛進(jìn)從此成為回憶。五六月份上海商品住宅成交量均在80萬(wàn)平米左右，連2004年月均成交量(270萬(wàn)平米)的30%都不到。此后上海樓市經(jīng)歷了長(cháng)時(shí)間盤(pán)整，到2005年末上海樓市已經(jīng)積壓了大量待售房源，新盤(pán)報價(jià)大約回落了10%。
在這樣的情況下，2006年上半年的樓市成交回暖，房貸政策放松起了一定的推動(dòng)作用。
首先是2005年滬上銀行間達成的“七成上限”君子協(xié)定宣告終結。當時(shí)只有“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”(比如公務(wù)員)才能辦到八成按揭，本地普通客戶(hù)也有望獲得這個(gè)成數；過(guò)去外地客戶(hù)及在上海買(mǎi)過(guò)一套房子的客戶(hù)須接受“降一成”，也放寬了。
與此同時(shí)，二手房市場(chǎng)也有類(lèi)似動(dòng)向。二手房貸松動(dòng)表現在放松對房齡和成數的限制，房齡20年以上的二手房也可以獲得貸款。
此外，公積金政策也在放寬。2006年2月28日，上海市公積金管理中心發(fā)布了《關(guān)于微調本市部分二手房住房公積金個(gè)貸政策的通知》，規定從3月1日起，購買(mǎi)竣工年限在5年以?xún)?含5年)的二手房可享受與一手新房同樣的公積金貸款條件，即貸款額不超過(guò)總房?jì)r(jià)的八成，最長(cháng)期限為30年。
商業(yè)銀行個(gè)貸和公積金新政策“雙管齊下”，刺激、鼓勵了徘徊在樓市邊緣的購房者。
成交量的復蘇回報了各方的努力。3月份住宅成交量從2月的82萬(wàn)平方米猛增到179.67萬(wàn)平方米；4月延續了這個(gè)勢頭，創(chuàng )下了去年調控后的新高：住宅新盤(pán)成交量233.46萬(wàn)平方米，日成交量曾連續超過(guò)千套大關(guān)。
“有跡象表明上海樓市開(kāi)始回暖�！蹦炽y行上海分行的相關(guān)人士在3月份表示，房貸發(fā)放量3月出現增長(cháng)跡象，現在關(guān)心的是“回暖能否持續”。
“4月份上海房屋的成交量恢復到了宏觀(guān)調控前的平均水平，”新漢業(yè)不動(dòng)產(chǎn)CEO趙云飛在“國六條”發(fā)布前曾經(jīng)預測，“未來(lái)屬于恢復性的增長(cháng)，而不是爆發(fā)性的增長(cháng)�！�
“國六條”的遠慮和近憂(yōu)
動(dòng)拆遷是“國六條”的關(guān)注點(diǎn)之一。
“這次的‘六條’跟去年‘國八條’、今年溫總理在人代會(huì )上的講話(huà)基本思想是一致的。核心就是：中央加大以行政手段干預房地產(chǎn)市場(chǎng)的力度�！睗h宇地產(chǎn)常務(wù)副總經(jīng)理、“第一地產(chǎn)”評論員范偉國對記者強調，“國務(wù)院提出了新的要求：合理控制城市房屋拆遷規模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(cháng)。這就是說(shuō)，拆遷的規模要嚴格控制�！�
當然，控制動(dòng)拆遷規模并不僅是針對上海。
“中央政策面對全局，并非針對上海一個(gè)城市�！鄙缈圃航鹑谘芯克鹑诎l(fā)展室主任易憲容對記者表示。
“天津的拆遷力度也很大，而且和上海不同，天津的土地基本都是政府儲備的。借著(zhù)環(huán)渤海地區的戰略定位，包括煙臺、威海、大連、秦皇島，動(dòng)遷力度都很大�！�
除了對現狀的調控之外，“國六條”提出的“中低價(jià)位、中小套型”將對上海樓市產(chǎn)生深遠影響。
“這次的‘六條’把解決住房結構問(wèn)題作為當務(wù)之急提出來(lái)了�！狈秱J為，“這次提出的‘中低價(jià)位’不光是單價(jià)，也包括‘總價(jià)的中低價(jià)位’�！爆F在房屋結構問(wèn)題很大。老百姓要買(mǎi)的是80平米左右的房子，建設部小康水平的房子就在80平米左右；現在賣(mài)的很多都超過(guò)了140平米，總價(jià)高、老百姓買(mǎi)不起。
調控仍有微妙變數
業(yè)內人士對今年供求格局的共識是：如果“沒(méi)有其他因素影響”，整體供大于求。即使在“回暖”的三四月間，新增供應量仍大于成交量。
“2003年上海一手房市場(chǎng)消化2300多萬(wàn)平方米，2004年消化了2700多萬(wàn)平方米。從統計局公布的數字，投資客占了28%；而房地局統計的高檔房投資比例近50%，這些房子現在大多到了交房時(shí)間，”范偉國認為投資客的拋盤(pán)量也為數不小，“這方面的量在1700萬(wàn)平方米左右，也會(huì )沖擊市場(chǎng)�！�
雖然上海樓市的房?jì)r(jià)下行壓力很大，但另一些信息則顯示：上海樓市仍受到“力挺”。
在過(guò)去的2005年，外資基金就在上海扮演了極為活躍的角色。2006年春節后，外資的新動(dòng)作包括：某基金從ING手中買(mǎi)下了新天地板塊的盛捷高級服務(wù)公寓；嘉吉買(mǎi)下南匯24幢別墅；高盛以超過(guò)7000萬(wàn)美元整幢收購虹橋花苑酒店式公寓；基匯基金以6億元人民幣整幢收購翠湖天地18號公寓；4月，摩根士丹利以總價(jià)1.9億人民幣買(mǎi)下陸家嘴中央公寓一幢毛坯住宅……
中國銀河證券公司首席經(jīng)濟學(xué)家左小蕾表示，對外資涌入不可掉以輕心。外資雖然沒(méi)有進(jìn)入低端物業(yè)，但投向高端物業(yè)的外資實(shí)際會(huì )將平均房?jì)r(jià)拉高。
下一步的調控政策是什么？上海樓市近期會(huì )有怎樣的消息？人們都在拭目以待。（李楊）
