(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)
市場(chǎng)的真實(shí)需求是什么，面積、戶(hù)型和成本的最佳結合點(diǎn)在哪里，一刀切的規定能否帶來(lái)預期中的調控效果
正如電影《達·芬奇密碼》一樣，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)也充滿(mǎn)懸疑，猶如一個(gè)神秘莫測，需要政府、地產(chǎn)商及買(mǎi)房人之間相互推理，以尋找破解之途的偵探故事。
為了進(jìn)一步細化“國六條”，5月29日，國務(wù)院辦公廳轉發(fā)了九部委聯(lián)合制定的《關(guān)于調整住房供應結構穩定住房?jì)r(jià)格的意見(jiàn)》。較之以前的宏觀(guān)調控政策，此次頗有新意且引起爭議的條款，是關(guān)于所謂的“90平方米限制線(xiàn)”。
《意見(jiàn)》規定：“自今年6月1日起，凡新審批、新開(kāi)工的商品住房建設，套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必須達到開(kāi)發(fā)建設總面積的70%以上�！憋@然，這一條款是為了調整住房供應結構、擴大中低價(jià)位房供應量而設計的。
但是，這一設計是否符合市場(chǎng)的真實(shí)需求？又是否能真正達到拉低房?jì)r(jià)的作用，從而使越來(lái)越多的中低收入人群受益？
戶(hù)型需求：難覓的市場(chǎng)真相
“轉遍了房展會(huì )，我始終很難找到適合自己的二居室�！痹诒本┠匙C券公司工作的張曉磊沮喪地對本刊記者說(shuō)。擁有三口之家的張曉磊在其尋房經(jīng)歷中發(fā)現，市場(chǎng)中70平方米的房子總價(jià)雖可以承受，但戶(hù)型卻大都為大一居，而能滿(mǎn)意的兩居室，面積則大多在100平方米以上，“面積大了，總價(jià)也就高了”。
與張曉磊有著(zhù)同樣感受的購房者應該不在少數。中國房地產(chǎn)指數研究院向本刊提供了其今年一季度所做的一項調研報告，報告顯示，在北京，接近70%的購房者青睞面積在60～100平方米的戶(hù)型，其中80～100平方米的戶(hù)型最受歡迎，占總樣本量的37%。面積為100～120平方米的戶(hù)型需求也較為旺盛，占總量的14%。
如果說(shuō)中國房地產(chǎn)指數研究院做出的調研結果，是真實(shí)反映市場(chǎng)上有效購房人群對戶(hù)型的需求。那么新浪網(wǎng)和央視《東方時(shí)空》聯(lián)合做出的調查，則代表著(zhù)人們心中期望的戶(hù)型需求。截至本刊截稿時(shí)止，已有4840人接受該項調查。
這項聯(lián)合調查顯示， 66.23%的被調查者想購買(mǎi)面積在90平方米以上的戶(hù)型，只有33.77的被調查者想購買(mǎi)面積在90平方米以下的戶(hù)型。在回答“三口之家應該居住多大面積的戶(hù)型才合適”時(shí)，74.03%的被調查者選擇了90平方米以上的戶(hù)型，其中32.15%的被調查者選擇了120平方米以上的大戶(hù)型。
“我們的戶(hù)型比例是根據市場(chǎng)調研和政府規劃設定的�！北本┦讋�(chuàng )置業(yè)運營(yíng)總監賴(lài)偉浩在接受本刊記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō)。
首創(chuàng )置業(yè)的A-Z Town項目，其三期戶(hù)型中，90～130平方米的戶(hù)型占到了項目總面積的60%。
“從內部空間設計角度來(lái)看，戶(hù)型面積越小，難度越大。我們的項目都是板樓，從板樓的設計上，90平方米以下的戶(hù)型就很難設計，要想南北通透更是不容易。而根據市場(chǎng)調研，90平方米以上戶(hù)型的市場(chǎng)需求還是比較大的，很多人買(mǎi)大戶(hù)型是為了居住的舒適性�！辟�(lài)偉浩說(shuō)。
“我們開(kāi)發(fā)的世紀星城90平方米以下的戶(hù)型占80%，這樣的比例安排，符合市場(chǎng)對中低價(jià)位房子的需求，雖然這樣的戶(hù)型設計對我們來(lái)講成本比較高�！北本╉樔A房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司副總經(jīng)理徐長(cháng)崎對本刊記者說(shuō)。
“戶(hù)型首先必須滿(mǎn)足居住需要，但同時(shí)也要在一定程度上引導住戶(hù)往更高層次上的多種需求；如果只是停留在‘戶(hù)型求小、總價(jià)求低’的原始階段，那么房地產(chǎn)市場(chǎng)將永遠望不到明天�！碧旖蚴蟹綐私ㄖO計有限公司董事沈勇嵬對記者說(shuō)。
從消費者，到地產(chǎn)商，在戶(hù)型的話(huà)題上，呈現出的多元答案頗耐人尋味。
到底多大的戶(hù)型合適
回顧北京的戶(hù)型歷史，2002年大戶(hù)型出現低迷，以“榮豐2008”等樓盤(pán)為代表的由大戶(hù)型改造而成的小戶(hù)型乃至超小戶(hù)型，瞬間風(fēng)靡了京城，也引領(lǐng)了小戶(hù)型時(shí)代的到來(lái)。此后，小戶(hù)型項目風(fēng)起云涌。但太多的小戶(hù)型項目也令整個(gè)戶(hù)型市場(chǎng)出現過(guò)度競爭和混亂。于是，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調整后，近兩年120平方米以上的大戶(hù)型又開(kāi)始興起。
在北京，根據北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上的統計數據顯示，截至2005年12月末，全市商品住宅期房可售房源12.9萬(wàn)套、1799.3萬(wàn)平方米，平均每套戶(hù)型面積為139.4平方米。顯然，目前北京市場(chǎng)上在售戶(hù)型中，是以140平方米左右的大戶(hù)型為主。
而國家統計局近日公布的數據就顯示，全國24個(gè)大中城市中，每套120平方米以下的住房占商品房面積的比重不到50%。
在廣州，“120平方米以上的大戶(hù)型也占了市場(chǎng)的60%～80%�！敝性禺a(chǎn)廣州項目副總監黃韜對記者介紹說(shuō)，“五一黃金周”期間，在珠江新城區，100平方米以下的房子近乎絕跡；在天河公園周邊樓盤(pán)中，80平方米以下的房子也已成為稀缺戶(hù)型；而曾經(jīng)是大眾置業(yè)首選的海珠區、白云區和番禺區，更多數量的樓盤(pán)都在改走大戶(hù)型路線(xiàn)。
風(fēng)水輪流轉。到了今天，“90平方米限制線(xiàn)”無(wú)疑又將改變整個(gè)戶(hù)型市場(chǎng)的格局�！靶�(hù)型時(shí)代將再次來(lái)臨�！币恍┮蚤_(kāi)發(fā)中小戶(hù)型為主的地產(chǎn)商開(kāi)始歡呼。
業(yè)內人士認為，作為市場(chǎng)上較理想的投資產(chǎn)品，小戶(hù)型也將成為地產(chǎn)投資者的尤物，或許又將引發(fā)新一輪的投資熱潮。
而對于那些大戶(hù)型的項目而言，成為未來(lái)的稀缺戶(hù)型必將引發(fā)價(jià)格的上漲。事實(shí)上，北京已經(jīng)有地產(chǎn)商開(kāi)始利用新政炒高大戶(hù)型的價(jià)格了。盡管以現在的市場(chǎng)放量，大戶(hù)型成為稀缺戶(hù)型還需要一段時(shí)間。
不過(guò)，對于更多的地產(chǎn)商而言，新政也意味著(zhù)諸多不確定因素的存在。比如，上一次宏觀(guān)調控普通商品房的戶(hù)型標準是120平方米并可上浮20%，地方政府也分別發(fā)布了當地的標準，但此次又明確提出是以90平方米的套型為主，那是否意味著(zhù)一年之后普通商品房的標準又會(huì )改變呢？
再者，《意見(jiàn)》中提到“過(guò)去已審批但未取得施工許可證的項目凡不符合上述要求的，應根據要求進(jìn)行套型調整”，那么，重新設計的費用、70%以上90平方米以?xún)葢?hù)型的市場(chǎng)分析和風(fēng)險評估、資金成本的重新計算、營(yíng)銷(xiāo)推廣策略的重新制定，還有拿地策略、發(fā)展戰略等等，都要重新來(lái)過(guò)�！斑@些成本都是新增的”，一位地產(chǎn)商說(shuō)。
此外，盡管在政策層面90平方米正成為國人一家三口的住房“小康”標準，但究竟多大面積的戶(hù)型才既適合市場(chǎng)需求，又能讓人住得舒坦？業(yè)內莫衷一是。
對于“套型建筑面積”這個(gè)從未出現過(guò)的新名詞，地產(chǎn)商有點(diǎn)摸不著(zhù)頭腦，“套型建筑面積90平方米”這個(gè)限制線(xiàn)究竟是指套內建筑面積還是指使用面積呢？近日，在北京市建委組織的一次地產(chǎn)商參加的內部座談會(huì )上，與會(huì )的10多家地產(chǎn)商就已經(jīng)為此“吵成一團”。
“住房需求是個(gè)性化的。如果將90平方米定義為普通住宅，其實(shí)是不夠住的三居、浪費面積的一居，做成兩居對兩代同堂的家庭又不適合�！痹跇I(yè)內人士看來(lái)，90平方米的戶(hù)型就是一個(gè)“無(wú)法住的三居，賣(mài)不出去的一居”。
“90平方米”這個(gè)限制線(xiàn)能否成為解決中國房地產(chǎn)市場(chǎng)中戶(hù)型問(wèn)題的“密碼”，而作用于其上的強力又有多大？這也許要在接下來(lái)的市場(chǎng)考驗中才能得到驗證。
稿件來(lái)源：《中國新聞周刊》，作者：謝良兵 海芳
