中新網(wǎng)6月19日電 據《經(jīng)濟參考報》報道，福州的樓市存在一種普遍現象，開(kāi)發(fā)商在獲取商品房預售許可證之前搞一些營(yíng)銷(xiāo)、促銷(xiāo)活動(dòng)，通過(guò)預約登記、發(fā)放認籌卡、收取“誠意金”等行為吸引一批客戶(hù)，使之獲得所謂的優(yōu)先認購權。
然而，樓市的跌宕起伏、房?jì)r(jià)的不斷高啟，使這些準客戶(hù)們發(fā)出驚呼：認購預約，是搶占“先機”還是落入“陷阱”？
登記客戶(hù)：一年前的預約 一年后的噩夢(mèng)
近日，認購預約了同一樓盤(pán)的3位購房者來(lái)到記者辦公室，訴說(shuō)了他們噩夢(mèng)般的購房遭遇。
據他們介紹，2004年11月，一開(kāi)發(fā)商在福州市住交會(huì )上推出一個(gè)瀕臨閩江的樓盤(pán)。2005年5月，該開(kāi)發(fā)商在一家五星級酒店舉行了樓盤(pán)推介會(huì )，采取電腦搖號預約登記方式，確定預約客戶(hù)的購房順位，同一套房子有幾位預約者，當第一順位預約者放棄認購權時(shí)第二順位才補上，以此類(lèi)推。每位預約者與開(kāi)發(fā)商簽訂了“認購預約單”，并按不同順位交納1萬(wàn)至3萬(wàn)元不等的“誠意金”，開(kāi)發(fā)商一舉融資上千萬(wàn)元。當時(shí)，該樓盤(pán)銷(xiāo)售人員口頭宣稱(chēng)了一個(gè)大致樓價(jià)，高層每平方米4000至4200元，直到當年11月，多家媒體報道的都是這個(gè)價(jià)位，所以許多預約者認為，這就是與開(kāi)發(fā)商約定的銷(xiāo)售價(jià)格，也是他們的心理預期價(jià)格。
三位購房者均表示，推介會(huì )之后，開(kāi)發(fā)商以各種理由延遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，時(shí)至今日，一年多過(guò)去了，該樓盤(pán)臨江的三幢還沒(méi)有開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售。今年4月，互聯(lián)網(wǎng)上出現了一些帖子，對該開(kāi)發(fā)商的行為提出質(zhì)疑，并風(fēng)傳該開(kāi)發(fā)商要“提價(jià)”。從5月1日起，憤怒的預約購房者多次找開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法。在談判中開(kāi)發(fā)商表示，因樓盤(pán)營(yíng)建成本增加，價(jià)格要調整，每平方米可能要上調1000多元�！斑@樣，等了一年多，如果還要購買(mǎi)，我將多支付20萬(wàn)元，因為我預約的那一套面積180平方米�！秉S先生沮喪地說(shuō)。5月21日，數十名購房者發(fā)起了一個(gè)簽名活動(dòng)，目前他們的抗爭還在繼續。
開(kāi)發(fā)商：從未向登記客戶(hù)承諾銷(xiāo)售價(jià)格
對于登記客戶(hù)提出的種種質(zhì)疑，該樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商提供了一份書(shū)面材料作為回應。其要點(diǎn)是：
一、 開(kāi)發(fā)商從未向公眾或登記客戶(hù)承諾過(guò)銷(xiāo)售價(jià)格。樓盤(pán)在正式銷(xiāo)售前進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)推廣是業(yè)界的普遍做法。媒體披露的樓盤(pán)信息及對價(jià)格的預測，與開(kāi)發(fā)商無(wú)關(guān)，不是開(kāi)發(fā)商的意思表示。開(kāi)發(fā)商還反問(wèn)：如果房?jì)r(jià)下跌，開(kāi)發(fā)商要求登記客戶(hù)以媒體當時(shí)預測的價(jià)格簽約，客戶(hù)會(huì )接受嗎？
二、 登記客戶(hù)取得的僅僅是優(yōu)先購買(mǎi)權。通過(guò)搖號確定購房順位，每一套房子都有若干個(gè)順位的客戶(hù)，后順位的客戶(hù)只有在前順位客戶(hù)未能接受開(kāi)盤(pán)價(jià)格，放棄登記時(shí)才有可能成為訂約客戶(hù)，這也從另一個(gè)角度證明了客戶(hù)知道房?jì)r(jià)在登記時(shí)尚未確定的事實(shí)。預先登記并不涉及對客戶(hù)銷(xiāo)售的承諾，登記客戶(hù)取得的僅僅是優(yōu)先購買(mǎi)權。
三、 各種原因導致預售證的取得晚于預期，開(kāi)發(fā)商無(wú)捂盤(pán)或推延開(kāi)盤(pán)的故意。收取客戶(hù)預約登記“誠意金”是業(yè)內普遍做法，隨時(shí)可以退還。
專(zhuān)家律師：違規操作不受法律保護
對于購房者與開(kāi)發(fā)商的爭議，福州市房管局一位人士明確表示，中國商品房預售許可制度的設立，帶有融資性質(zhì)，但按照國家有關(guān)規定，在獲取預售許可證之前，不能有任何銷(xiāo)售行為。因此，該案例中的“誠意金”是不能收的，收錢(qián)行為就是違規銷(xiāo)售、變相銷(xiāo)售。
福州寬達律師事務(wù)所張圣林律師認為，違法違規銷(xiāo)售，不受法律保護。具體到該案例，從登記客戶(hù)與開(kāi)發(fā)商已有的約定看，由于同一商品房有多人認購，且認購內容并未約定購房?jì)r(jià)格等基本條款，雙方的約定存在極大的不確定性，不具有預約合同的法律效力�？蛻�(hù)想按媒體公布價(jià)格購房，達不到目的，只能要求開(kāi)發(fā)商返還原先交的“誠意金”，承擔締約過(guò)失賠償責任。目前雙方鬧成這個(gè)樣子，可謂“雙輸”，開(kāi)發(fā)商聲譽(yù)、形象受影響，客戶(hù)也處境尷尬。
張律師認為，針對當前房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)較為混亂的局面，政府有關(guān)部門(mén)應切實(shí)擔負起監管職責，嚴格依法行政，使開(kāi)發(fā)商違規行為承擔違法成本。（蘇杰）
