中新網(wǎng)6月21日電 據《上海證券報》報道，受宏觀(guān)調控影響，近期通過(guò)招拍掛等方式在一級土地市場(chǎng)公開(kāi)出讓的土地正在減少，甚至在部分地方絕跡。而在二級市場(chǎng)上，因資金受阻不得不“吐地”的開(kāi)發(fā)項目卻很“豐富”。另一方面，上海各區縣被抵押的地塊近來(lái)出現驚人的增勢。
土地項目轉讓與抵押同步增長(cháng)的背后，是開(kāi)發(fā)商們面臨銀根緊縮與樓市調控的無(wú)奈。中小開(kāi)發(fā)商可能因此被逐步淘汰出市場(chǎng)。
“因為從銀行貸不到錢(qián)，‘吐地’的開(kāi)發(fā)商越來(lái)越多了�！�20日，上海一家土地中介機構的負責人告訴記者。他所說(shuō)的“吐地”，是指開(kāi)發(fā)商將手中的土地及項目資源在土地二級市場(chǎng)轉讓。
與此同時(shí)，上海土地抵押貸款項目開(kāi)始飛速增多，這兩個(gè)月的數量翻了一番。業(yè)內人士介紹，在土地二級市場(chǎng)，如果開(kāi)發(fā)商不希望出售項目而需要貸款融資，就得通過(guò)銀行辦理土地抵押的委托貸款手續。
土地項目轉讓與抵押同步增長(cháng)的背后，是開(kāi)發(fā)商們面臨銀根緊縮與政策隱憂(yōu)的無(wú)奈退讓。中小開(kāi)發(fā)商可能因此被逐步淘汰出市場(chǎng)。
二級市場(chǎng)出現“吐地”潮
受宏觀(guān)調控影響，近期通過(guò)招拍掛等方式在一級土地市場(chǎng)公開(kāi)出讓的土地正在減少，甚至在部分地方絕跡。因此，一些希望拿到房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)商不得不轉戰二級市場(chǎng)尋找投資目標。令他們暗喜的是，受宏觀(guān)調控影響，因資金受阻不得不“吐地”的開(kāi)發(fā)項目很“豐富”。
“雖然沒(méi)有量化的統計，但明顯感覺(jué)到供應活躍，接手的下家卻變得更為謹慎�！币恍┩恋刂薪槿耸拷榻B。
一個(gè)典型的案例來(lái)自一家房地產(chǎn)律師事務(wù)所。6月中旬的一天，一家國資開(kāi)發(fā)企業(yè)欲在上海收購土地項目的消息由一名律師通過(guò)郵件方式在事務(wù)所內部傳開(kāi)，僅一天時(shí)間，該律師郵箱里就收到了五份土地出讓信息，位置分別在上海奉賢、楊浦等區域，項目包括商用、住宅、低密度聯(lián)排別墅等眾多類(lèi)型。
“因為二級土地市場(chǎng)的活躍，房地產(chǎn)業(yè)律師等相關(guān)產(chǎn)業(yè)都已經(jīng)介入到項目介紹這一中介環(huán)節中�！鄙虾Ｒ晃环康禺a(chǎn)業(yè)內人士稱(chēng)。而根據這些中介人士的介紹，最近一輪開(kāi)發(fā)項目的出讓熱潮多源于資金鏈吃緊和政策恐慌。
新政后難尋買(mǎi)家
商業(yè)銀行最近一次的信貸收緊信號是5月24日中國銀監會(huì )主席劉明康的表態(tài)。劉明康稱(chēng)，應有效控制房地產(chǎn)放貸增長(cháng)，嚴控貸款總量。隨后出臺的九部委“十五條意見(jiàn)”明確要求，對項目資本金比例達不到35%等貸款條件的房地產(chǎn)企業(yè)，商業(yè)銀行不得發(fā)放貸款。銀行信貸收緊的信號進(jìn)一步明確�！氨M管之前上海已經(jīng)執行35%自有資金的貸款要求，但新政出臺后，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目的信貸審批還是更加嚴格了�！鄙虾Ｄ炽y行人士告訴記者。
貸不到錢(qián)的開(kāi)發(fā)商不得不轉讓項目，而接手的買(mǎi)家卻顯得更為謹慎。上述中介人士稱(chēng)，形成這一局面的原因有二：一是目前項目的交易金額已被抬至一定高度，對接盤(pán)人的資金要求更高，而海外資金入市仍有一定的要求，因此有實(shí)力的接盤(pán)方不多；另一方面，受新政影響，70%以上建小戶(hù)型的政策還沒(méi)有明確，面對不符合規劃的項目，買(mǎi)家比較謹慎。
土地抵押融資近兩月翻倍
與土地轉讓熱潮同時(shí)出現的是土地抵押潮的興起。
來(lái)自上海房屋土地資源管理局網(wǎng)站國有土地使用權抵押公示榜上的信息顯示，近兩個(gè)月以來(lái)，上海各區縣被抵押的地塊出現比較驚人的增勢：今年3、4月份，有20幅地塊入榜，但5月份至今，已有40幅地塊入榜，增幅100%。而去年8月至12月的4個(gè)月里，上海各區縣僅有16幅地塊入榜。
這也從一個(gè)方面反映出調控對開(kāi)發(fā)商資金鏈的考驗。由于去年的宏觀(guān)調控中上海已有部分房地產(chǎn)項目銷(xiāo)售受阻、信貸吃緊�！皣鶙l”之后，還沒(méi)有“喘過(guò)氣來(lái)”的開(kāi)發(fā)商無(wú)疑壓力更大。加上房地產(chǎn)融資渠道的依然短缺，通過(guò)土地抵押等方式加大融資力度就變得更為普遍。
業(yè)內人士指出，在房地產(chǎn)行業(yè)中，拿地后先將土地抵押給銀行獲得貸款，以此作為啟動(dòng)資金，等銷(xiāo)售回款后再償還欠款的開(kāi)發(fā)模式，一直是許多企業(yè)完成資本原始積累的制勝法寶。但這次的抵押土地增加，主要是二級市場(chǎng)的交易需求。比如開(kāi)發(fā)商想從其他企業(yè)獲得貸款融資，也需要將土地抵押，并通過(guò)銀行進(jìn)行委托貸款備案。
但是，上海的一些金融人士表示，這種高信貸開(kāi)發(fā)模式隱含著(zhù)極大的財務(wù)風(fēng)險，一旦出現資金鏈斷裂，缺乏自有資金的房地產(chǎn)商無(wú)法為債務(wù)清償提供合理保障，就轉化為由抵押權人(銀行等金融機構)來(lái)承擔理應由開(kāi)發(fā)商承擔的風(fēng)險，要對此高度關(guān)注。(于兵兵 李和裕)
