買(mǎi)房，還是租房，這是個(gè)問(wèn)題，而且是個(gè)讓人難以很快給出答案的問(wèn)題。
新浪房產(chǎn)博客的編輯王彩霞小姐給我出了一篇命題作文，讓我分析一下現在該買(mǎi)房還是租房。無(wú)法拒絕，只好硬著(zhù)頭皮寫(xiě)了一篇，知道肯定要挨板磚。這年頭，預測房?jì)r(jià)是個(gè)受累不討好的差事，不僅網(wǎng)友打悶棍，鐘偉教授也要說(shuō)這是“偽預測”。您就當作是基本面分析吧，至少給您一個(gè)扔板磚的靶子。
如果將租房還是買(mǎi)房，看作是一個(gè)人在生命周期里的決策，那么他要考慮的不僅是財務(wù)成本，還要對諸如生活方式、財產(chǎn)觀(guān)念進(jìn)行選擇。關(guān)于長(cháng)期租房的話(huà)題說(shuō)起來(lái)會(huì )很長(cháng)，這里無(wú)法細講，我主要就短期內該是買(mǎi)房還是租房，談?wù)効捶ā?object align="left" classid="clsid:D27CDB6E-AE6D-11cf-96B8-444553540000" codebase="http:///pub/shockwave/cabs/flash/swflash.cab#version=5,0,0,0" height="250" width="350">
對于短期決策而言，選擇租房還是買(mǎi)房，主要考慮的是財務(wù)成本，也就是說(shuō)，選擇哪種方式更合算。
如果從財務(wù)角度看，就是把租房成本和買(mǎi)房成本進(jìn)行比較。我讀過(guò)中金公司經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘在去年寫(xiě)的一篇文章，他提供了一個(gè)計算財務(wù)成本的簡(jiǎn)單算式，應該說(shuō)比較實(shí)用。他用了兩個(gè)指標，一個(gè)是買(mǎi)房資金成本與租金比率，一個(gè)是買(mǎi)房月供與月租金比率。
中金公司在對19個(gè)樣本城市進(jìn)行調查后得出的結論是，平均買(mǎi)房資金成本和月供分別是租金的1.1倍和1.3倍。也就是說(shuō)，以19個(gè)城市的平均數字來(lái)看，買(mǎi)房比租房的資金成本要高。
哈繼銘最后給出的結論是租房比買(mǎi)房合算。
如果說(shuō)，哈繼銘去年4月份所提供的成本數據是準確的，那么，時(shí)隔一年后的今天，買(mǎi)房的成本更應該大于租房成本。
理由主要有二。
其一，房?jì)r(jià)大幅上漲，而租金相對平穩。今年以來(lái)，全國70個(gè)城市的房?jì)r(jià)均出現上漲情況，而比起房?jì)r(jià)的瘋漲，租金比較平穩。
租金無(wú)法與房?jì)r(jià)同時(shí)高漲的原因在于租房供給大幅增加。租房供給增加的來(lái)源在于，住房銷(xiāo)售增長(cháng)，市場(chǎng)提供了新的出租房源。出租房供給的增加部分包括主動(dòng)供給和被動(dòng)供給。主動(dòng)供給包括兩類(lèi)，一類(lèi)是投資者購買(mǎi)住房后專(zhuān)門(mén)用于出租；另一類(lèi)是自住者購買(mǎi)新的住房后，將舊房投進(jìn)出租市場(chǎng)。而被動(dòng)供給則是一部分投機客在宏觀(guān)調控形勢下無(wú)法轉售住房，只好出租。
其二，宏觀(guān)調控導致購房資金成本增加。由于房?jì)r(jià)瘋漲誘發(fā)了新一輪宏觀(guān)調控，特別是經(jīng)濟過(guò)熱促使央行將貸款基準利率提高了0.27個(gè)百分點(diǎn)，這使得買(mǎi)房者的利息支出增加。而無(wú)法預計的是，央行是否會(huì )在隨后的幾個(gè)月繼續加息。從房?jì)r(jià)和利息成本看，買(mǎi)房者的資金成本肯定是增加了。
一方面是房?jì)r(jià)高漲和利息成本增加，一方面是租房市場(chǎng)供給增加租金相對平穩，二者相比，租房自然比買(mǎi)房合算。
但決定是否買(mǎi)房，不僅要看目前的買(mǎi)房租房成本比，還要看到未來(lái)房?jì)r(jià)、租金的走勢，以及收入預期。
因此，談?wù)撡I(mǎi)房問(wèn)題，不得不預測房?jì)r(jià)的走勢。
我以為，在可以看到的一兩年內的時(shí)間里，房?jì)r(jià)不會(huì )瘋漲，但也不會(huì )大幅下跌。其主要原因有兩個(gè)，一個(gè)是我多次強調的“政策底”問(wèn)題，一個(gè)是通貨膨脹問(wèn)題。
所謂“政策底”，就是指中央政府在調控房?jì)r(jià)時(shí)，顧及到銀行利益，擔心房?jì)r(jià)下跌會(huì )增加銀行的呆壞賬，進(jìn)而引發(fā)金融危機，所以在調控時(shí)只能以穩定房?jì)r(jià)為目標，這就導致市場(chǎng)產(chǎn)生房?jì)r(jià)不會(huì )跌破當前市場(chǎng)價(jià)格的預期。由于，“政策底”的無(wú)形支撐，使得房?jì)r(jià)短期難于打破穩步向上的狀況。
所謂通貨膨脹問(wèn)題，是指普通居民認識到通貨膨脹的潛在威脅，不得不購買(mǎi)住房，以進(jìn)行保值。如果撇開(kāi)造成房?jì)r(jià)居高不下的制度性因素，單純從供給角度看，是資金過(guò)剩導致了房地產(chǎn)市場(chǎng)需求旺盛。
資金過(guò)剩的原因在于貨幣政策存在問(wèn)題。從銀行角度看，因為外資大量流入，央行被迫發(fā)行基礎貨幣，以穩定人民幣匯率，造成貨幣供給大幅增加。而商業(yè)銀行迫于自身的流動(dòng)性壓力，同時(shí)在追求高額利差和稀釋不良貸款的動(dòng)機驅使下，主動(dòng)大量放款。
而從居民角度看，由于房?jì)r(jià)不斷上升，而存款利率卻保持不變，那么為了預防通貨膨脹，進(jìn)行資產(chǎn)保值，也就不得不把資金從存款轉投到資產(chǎn)市場(chǎng)。事實(shí)上，央行近日所做的問(wèn)卷調查顯示，以北京、上海為代表的10個(gè)大城市居民的購房意愿自去年四季度企穩回升，今年二季度更是由上季的15.5%升至17%，上升了1.5個(gè)百分點(diǎn)。與此相伴的是，5月份全國房?jì)r(jià)繼續上漲，據國家統計局數據，5月份70個(gè)大中城市新建房屋價(jià)格同比上漲了6.1%，而北京房?jì)r(jià)更是上漲了10%。
從當前經(jīng)濟形勢看，買(mǎi)房實(shí)際成為居民進(jìn)行資產(chǎn)保值的一種手段。
不過(guò)，房?jì)r(jià)上漲的狀況不會(huì )持續很長(cháng)時(shí)間。3年后，房?jì)r(jià)應該進(jìn)行大幅調整，當然，也不排除特殊原因導致房?jì)r(jià)提前進(jìn)行調整的情況。
導致房?jì)r(jià)3年后可能調整的因素是多方面的。
一個(gè)是供給的增長(cháng)。對城市住房進(jìn)行規劃的效果會(huì )在一年后出現，那時(shí)，市場(chǎng)住房供給會(huì )顯著(zhù)增加。同時(shí)，開(kāi)發(fā)商囤積的住房也會(huì )因為信貸政策緊縮而被迫放量進(jìn)入市場(chǎng)。
一個(gè)是需求的分化。自住者會(huì )等待規劃房，進(jìn)而減少原有的市場(chǎng)需求，投機活動(dòng)無(wú)法裹挾一般性住房需求。
一個(gè)是資金因素。貨幣政策會(huì )逐漸偏緊，人民幣也會(huì )加快升值步伐。一旦人民幣匯率改革進(jìn)展到一定程度，就有可能出現國際游資變現流出的情況，市場(chǎng)中的流動(dòng)性泛濫局面將得到緩解，房?jì)r(jià)就會(huì )面臨調整。
一個(gè)是政治因素。3年后，國有商業(yè)銀行全部完成改制，銀行圈錢(qián)結束，應付呆壞賬的能力增加，中央政府對銀行的擔心要小得多。另外，奧運會(huì )已經(jīng)結束，政府不會(huì )擔心因為房?jì)r(jià)下跌，“負翁”可能引發(fā)不安定因素。
總之，無(wú)論從經(jīng)濟因素，還是從政治因素看，3年后的房?jì)r(jià)很可能要經(jīng)歷一次大的調整，至于幅度有多大，那就要看房?jì)r(jià)現在敢漲多高了。
如果現在要對買(mǎi)房還是租房進(jìn)行選擇的話(huà)，那么我選擇租房。因為，盡管買(mǎi)房可以進(jìn)行資產(chǎn)保值，但同時(shí)也會(huì )讓生活受到約束。不如瀟灑點(diǎn)，將手頭的錢(qián)一部分購買(mǎi)其他可以保值的資產(chǎn)，一部分進(jìn)行消費。人生自古誰(shuí)無(wú)死，何必緊衣縮食做房奴。
3年后房?jì)r(jià)還漲，那只好一輩子租房啦，因為70年后，留下的房子與己無(wú)關(guān)。那時(shí)的社會(huì )已經(jīng)大變了，現在的“鴿子窩”，70年后還能值幾個(gè)錢(qián)？
(來(lái)源：中華工商時(shí)報 作者：劉杉)
