【編者按】一部與房地產(chǎn)業(yè)密切相關(guān)的《物權法》，輾轉8年，5次提交審議。其間，歷經(jīng)風(fēng)波無(wú)數。它既是改革開(kāi)放以來(lái)首部公開(kāi)聽(tīng)取群眾意見(jiàn)的法典，也是迄今為止招致最多議論的民法草案。我們關(guān)注它的立法進(jìn)程，因為它與每一個(gè)人的腳下寸土、頭頂片瓦都息息相關(guān)。我們也深切地冀望，它的最終面世會(huì )有助于改進(jìn)當前房地產(chǎn)業(yè)中存在的一些問(wèn)題。
伴隨著(zhù)房?jì)r(jià)的不斷走高，各大城市的拆遷力度日漸加大。何謂“公共利益”成為解決這些紛爭的焦點(diǎn)之一但專(zhuān)家表示，僅僅寄望于通過(guò)《物權法》對公共利益概念的界定，來(lái)解決土地征收中存在的問(wèn)題，是《物權法》不能承受之重。
在搬出原來(lái)的小洋房?jì)赡甓嗪�，沈海鳴(化名)在新住所的生意才剛剛有了起色。此時(shí)距離他的小洋房收到第一份拆遷通知已過(guò)去5年有余，當時(shí)的《物權法》草案還在醞釀之中，全國人大常委會(huì )對該草案進(jìn)行初次審議是在當年的12月。
“如果《物權法》已經(jīng)公布，我想我們的小洋房或許能保住�！鄙蚝ｘQ表示，即使是搬走，也不至于損失至此。曾經(jīng)被寄予厚望的《物權法》，在不久前再次由全國人大常委會(huì )公布最新草案。
其中第四十九條規定，為了公共利益的需要，縣級以上人民政府依照法律規定的權限和程序，可以征收、征用單位、個(gè)人的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，但應當按照國家規定給予補償；沒(méi)有國家規定的，應當給予合理補償。
這是目前引起廣泛爭議的條款之一。
對沈海鳴而言，“公共利益”曾經(jīng)是他寄予厚望扭轉洋房被拆的一個(gè)“武器”，但最終未能如愿。
實(shí)際上，在過(guò)去的幾年里，伴隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格的不斷走高，各大城市的拆遷力度也日漸加大。何謂“公共利益”成為解決這些紛爭的焦點(diǎn)之一。
正是基于上述民情，不少專(zhuān)家在早幾年就已建議，在《物權法》草案中對“公共利益”進(jìn)行界定。但新的《物權法》草案對此仍未明確。參與草案制訂工作的中國人民大學(xué)法學(xué)院院長(cháng)王利明教授表示，在《物權法》中界定公共利益的概念是十分困難的，僅僅寄望于通過(guò)《物權法》對公共利益概念的界定，來(lái)解決征收中存在的問(wèn)題，是《物權法》不能承受之重。
“公共利益”的爭議樣本
1999年7月，沈海鳴一家及他們開(kāi)辦的萬(wàn)恒商貿有限公司在某市共同購買(mǎi)了一幢小洋房，樓高三層，建筑面積800多平方米，系獨立整幢的樓房。當時(shí)他們根據當地房地局的要求，以改變房屋使用性質(zhì)為由，辦理了該房占地面積中118平方米(一層樓)土地使用權的出讓手續，支付了土地使用費，并取得為期40年的土地使用權。
隨后，沈海鳴在樓房的一層開(kāi)了一家飯館，二層及三層的一部分開(kāi)辟為公司開(kāi)展業(yè)務(wù)的辦公室，其余部分用于居住。沈海鳴在樓里的經(jīng)營(yíng)步入正軌的兩年后，就有一位開(kāi)發(fā)商找上門(mén)來(lái)，稱(chēng)已取得該地塊及其周邊土地的使用權，將對其房屋進(jìn)行拆遷。
問(wèn)題是，他們已支付過(guò)40年的土地使用費，何以這塊土地的使用權又轉為他人？而且事先他們沒(méi)有收到任何的征地通知。按照程序，土地理應由政府先征用，并與他們協(xié)商好補償價(jià)格后，才能出讓給開(kāi)發(fā)商。
但現實(shí)是，在他們毫不知情的情況下，沈海鳴的小洋房已成待拆遷樓房。不得已，他將相關(guān)政府部門(mén)告上法庭。他們聘請的律師就以公共利益的名義為其進(jìn)行辯護。根據當地《土地使用權出讓辦法》的有關(guān)規定，國家對土地使用者依法取得的土地使用權一般不提前收回，只有在特殊情況下，即由于社會(huì )公共利益的需要，可依規定的法律程序提前收回。
沈海鳴的律師認為，當時(shí)開(kāi)發(fā)商固然是以舊住房成套改造的名義取得土地使用權，但實(shí)際操作的是售價(jià)8000~13000元/平方米的商品房項目，是利潤豐厚的商業(yè)行為，因此他所進(jìn)行的拆遷并非出于社會(huì )公共利益的需要。
出乎意料的是，當地法院判決沈海鳴敗訴，并在判決書(shū)中表示，原告取得的土地使用權是因購買(mǎi)房屋后，因改變房屋使用性質(zhì)而辦理的土地使用權出讓手續，而不是以出讓方式取得的土地使用權，因此不適用《土地使用權出讓辦法》中規定的情況，即根據社會(huì )公共利益的需要而提前收回出讓土地使用權的，應當在收回前6個(gè)月，通知受讓人，并在出讓地塊的范圍內公告。
提起此事，沈海鳴只能感嘆：“國內公民的財產(chǎn)權太脆弱�，F行法律很難對其做到充分保護�！�
針對這種拆遷問(wèn)題，王教授建議，《物權法》通過(guò)以后，對一些重要的、關(guān)系到人民群眾重大利益的財產(chǎn)實(shí)行征收，應當由縣級以上人民代表大會(huì )決定是否符合公共利益。此外，在征收過(guò)程中，應當保障被征收人必要的知情權。如果因為公共利益而產(chǎn)生糾紛，應當明確規定當事人可以向法院進(jìn)行司法審查或補救。
如何界定“公共利益”
實(shí)際上，對于“公共利益”被濫用的問(wèn)題，一份由普通市民起草的《關(guān)于修改物權法草案的建議》(下稱(chēng)《建議》)就曾認為，“公共利益”已成為侵犯公民權利，過(guò)度征收和權力尋租的保護傘。這或許能解釋為什么此次新的《物權法》草案出來(lái)后，再次引起人們對“公共利益”的大討論�！督ㄗh》曾被認為是普通民眾對《物權法》草案的一個(gè)民意反饋。
對此，著(zhù)名民商法專(zhuān)家江平曾提議，是否可以從反面來(lái)對“公共利益”進(jìn)行界定，即“凡是屬于商業(yè)開(kāi)發(fā)的，決不屬于社會(huì )公共利益。商業(yè)開(kāi)發(fā)是以營(yíng)利為目的，所以完全可以把公共利益和商業(yè)利益區分開(kāi)來(lái)”。
王教授認為：“此種方法較之于正面界定公共利益的辦法具有可操作性，但是要在《物權法》上做出這種排除也是非常困難的�！蓖踅淌诒硎�，從各國立法發(fā)展的情況來(lái)看，過(guò)去公共利益的內涵是比較狹小的，商業(yè)利益是不包含在公共利益之中的。但是現在許多案件反映出來(lái)的情況是，公共利益的內涵在不斷擴大，甚至包含了商業(yè)利益。
因此，“如果我們在《物權法》中做出簡(jiǎn)單的排除，不僅不符合國外立法發(fā)展的趨勢，也會(huì )在一定程度上對經(jīng)濟的發(fā)展造成一定的負面影響，從而不符合物權立法的目的�！�
一些市民在《建議》中認為，“公共利益”項目必須不以營(yíng)利為目的，除軍事、安全等國家利益外，社會(huì )公共利益項目必須具有廣泛、真實(shí)的民意基礎。而且政府理當向社會(huì )公布“公共利益”項目的細節，并提供多種選擇方案，以聽(tīng)證會(huì )等方式廣泛接受社會(huì )各階層對立項的質(zhì)疑和有效監督。
王教授卻認為，對于“公共利益”的界定，并不適合在《物權法》草案中對其內涵加以規定，“仍然應該維持憲法關(guān)于公共利益的抽象的表述”。同時(shí)，他也表示，《物權法》草案應該通過(guò)規定一些必要的程序與制度防止“公共利益”的濫用。
沈海鳴是積極提倡在《物權法》中明確界定“公共利益”的市民之一。他的小洋房，在拆遷前的評估價(jià)格是1200萬(wàn)元人民幣，但是開(kāi)發(fā)商最終只答應給他800萬(wàn)元。同樣的價(jià)格在相同的地段，他已不可能再購置同樣一套合乎其心意的房子。
“我原以為我是在與一個(gè)民事主體在法庭上辯論，可后來(lái)我發(fā)現，自己是在跟某些部門(mén)叫板�！闭怯捎凇肮怖妗苯缍ǖ娜蔽�，沈海鳴對于自己房屋的拆遷仍無(wú)法徹底釋?xiě)选?/p>
(來(lái)源：第一財經(jīng)日報，記者翟宇)
