二手房市場(chǎng)：是已經(jīng)見(jiàn)底還是持續下滑？

　　樓市調控新政策一經(jīng)公布，京滬深一線(xiàn)城市旋即出現二手房拋售現象。

　　來(lái)自權威部門(mén)的數據顯示，5月份，90個(gè)重點(diǎn)城市二手住房成交1572萬(wàn)平方米，同比下降0.8%，環(huán)比下降11.2%。

　　進(jìn)入6月，二手房成交量持續下降。來(lái)自中國指數研究院的報告稱(chēng)，截至2010年6月28日，北京、廣州、深圳、南京環(huán)比減少在30%以上，深圳成交6815套，環(huán)比減少44%，為最多。

　　伴隨著(zhù)交易量的下降，5月份70個(gè)大中城市二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下降0.4%。這是自2009年2月以來(lái)首次出現環(huán)比下降。

　　“目前，北京二手房?jì)r(jià)，相比此前最高點(diǎn)，回落約10%，個(gè)別區域的降幅達到15%�！�21世紀不動(dòng)產(chǎn)集團市場(chǎng)總監林蕾說(shuō)。

　　為什么二手房市場(chǎng)調控的“速凍”效應如此明顯？“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)分析師張月說(shuō)：“這主要在于本次調控不但讓更多消費者選擇觀(guān)望態(tài)度，靜待房?jì)r(jià)下跌，還在于逐步深入執行的差別化信貸政策、限購政策抬高了購房門(mén)檻，明顯抑制了市場(chǎng)中的購房需求�！�

　　不過(guò)，不同區域的二手房均價(jià)水平變化并不相同。中國指數研究院報告稱(chēng)，北京的望京、通州、亦莊等區域的二手房均價(jià)上漲過(guò)快的區域，均價(jià)下降較大，平均降幅在2000元左右。擁有中心位置和學(xué)區房等概念的二手房區域抗跌性較強。如廣州的天河、天河公園、天河北等板塊的二手房?jì)r(jià)格不降反升，上海徐匯等區域的房?jì)r(jià)也無(wú)松動(dòng)。

　　來(lái)自21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域數據監測中心6月初發(fā)布的調查顯示，有意入市的客戶(hù)中，以剛性需求和置換型為主，同時(shí)也有少數意在抄底的投資者。

　　中國指數研究院預測，隨著(zhù)價(jià)格的松動(dòng)和優(yōu)質(zhì)掛牌房源的激增，部分有購買(mǎi)力的需求會(huì )逐步入市，二手房成交量有可能止跌并小幅回升。

　　租賃市場(chǎng)：租金上漲是常態(tài)還是異動(dòng)？

　　與逐步降溫的住房銷(xiāo)售市場(chǎng)不同，近期一線(xiàn)城市租賃市場(chǎng)火熱。北京、上海、廣州、深圳等城市房屋租賃價(jià)格平均漲幅超過(guò)10%，一些位置好、配套齊全的房屋租賃價(jià)格漲幅甚至超過(guò)20%。

　　一些專(zhuān)家分析，近期租金上漲是多種因素交織而成，但部分區域上漲過(guò)快與個(gè)別中介機構炒作有關(guān)。

　　房地產(chǎn)調控政策出臺后，對租賃市場(chǎng)有影響。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員廖英敏說(shuō)：“一手房市場(chǎng)剛性需求持幣觀(guān)望，不排除部分轉向租賃市場(chǎng)，另一方面，業(yè)主由于看跌市場(chǎng)，也會(huì )由賣(mài)轉租�！�

　　柴強說(shuō)：“近期暴漲，不排除個(gè)別中介機構因為業(yè)務(wù)量萎縮，為了增加收入，出現炒作行為�！�

　　中原地產(chǎn)華北區總經(jīng)理李文杰說(shuō)：“自2009年年中以來(lái)，全國主要城市的租金一直處于穩定上升的態(tài)勢中，租金回升也反映出經(jīng)濟回暖及收入的提高�！�

　　接受采訪(fǎng)的業(yè)內人士普遍表示，每年的5、6月份開(kāi)始進(jìn)入傳統的租房旺季，很多大中專(zhuān)院校畢業(yè)生陸續離開(kāi)校園，無(wú)論是工作還是準備考研等多數選擇租房，這些需求，短期內可能會(huì )造成房源供應緊張，租金上漲。李文杰說(shuō)：“從統計數據來(lái)看，每年的二季度，全國房租租賃價(jià)格都會(huì )較上個(gè)季度有所上漲�！�

　　不過(guò)，進(jìn)入6月，北京租金已經(jīng)呈下降趨勢。來(lái)自“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部統計數據顯示，6月份北京平均月租2816元，環(huán)比下降2.39個(gè)百分點(diǎn)。

　　李文杰表示，隨著(zhù)宏觀(guān)調控的深入，房?jì)r(jià)開(kāi)始出現明顯回落，將有更多待售房源轉入租賃市場(chǎng)，供大于求的局面將可能再度出現，加上政策新租賃房供應的增多，預計未來(lái)房屋租金將出現回落。