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房貸政策:是繼續從緊還是稍有松動(dòng)?
差別化房貸政策,成為本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調控的利器。而在目前樓市調控進(jìn)入政策顯現期后,未來(lái)圍繞樓市的金融調控,將呈現出怎樣的松緊張弛,為市場(chǎng)矚目。
央行數據顯示,在政策出臺后的5月份,我國房地產(chǎn)個(gè)人按揭貸款增量較上月回落近400億元,環(huán)比跌幅超過(guò)15%。此外,從各商業(yè)銀行了解到的數據可以看出,5月份各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規模也明顯減少。目前來(lái)看,盡管6月份數據尚未出來(lái),但分析人士認為,房貸縮量已是板上釘釘的事。
歷史上看,我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷暖與金融調控的松緊息息相關(guān)。2007年面對快速上漲的房?jì)r(jià),央行、銀監會(huì )聯(lián)合發(fā)文,提高二套房的首付比例和利率水平,成為當年樓市的轉折點(diǎn);在國際金融危機爆發(fā)后,地方政府加大了托市舉措,正是在原本從緊的房貸政策口子出現松動(dòng)后,2009年樓市呈現快速增長(cháng)。
“在政策的引導下,樓市正在經(jīng)歷金融去杠桿化的過(guò)程!敝袊缈圃航鹑谒鹑谑袌(chǎng)研究室主任尹中立指出,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集型活動(dòng),資金的渠道主要有四條:資本市場(chǎng)、銀行貸款、預售及建筑企業(yè)的墊資,F在的情況是,這些融資的渠道基本上都被堵上。拿資本市場(chǎng)融資來(lái)說(shuō),“國十條”使房地產(chǎn)類(lèi)上市公司在內地發(fā)行股票或債券的渠道被堵死,在香港上市的公司可以到海外市場(chǎng)上去發(fā)行債券,但需要付出10%以上的成本。再看銀行貸款,新政策對地產(chǎn)公司的信貸融資提出了很多限制,各家商業(yè)銀行都收縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的規模。此外,北京等城市對二套房貸的認定標準比2007年更加嚴格,而二套房貸的首付為50%,利率為正常貸款的1.1倍,使按揭貸款的需求大幅度減少。通過(guò)預售的方式取得資金的通道也受到了影響。
不過(guò)專(zhuān)家也指出,目前市場(chǎng)已進(jìn)入深度博弈期,政策是否出現松動(dòng)備受關(guān)注。不少專(zhuān)家建議,對于已出臺的政策應堅定執行,不能松動(dòng),避免市場(chǎng)搖擺。當然,他們提出也不宜再出臺新的從緊措施。
稅收政策:是遏制高房?jì)r(jià)的殺手锏還是防火墻?
新一輪調控政策中,房地產(chǎn)稅收政策引發(fā)市場(chǎng)的猜想。
中央政府明確要求“財政部、稅務(wù)總局要加快研究制定引導個(gè)人合理住房消費和調節個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。這項稅收政策是空轉已久的物業(yè)稅,還是對個(gè)人住宅開(kāi)征的房產(chǎn)稅?政策何時(shí)出臺,試點(diǎn)先行還是全國推開(kāi),市場(chǎng)高度關(guān)注。
在剛剛結束的“博鰲•21世紀房地產(chǎn)論壇”上,來(lái)自REICO工作室的博士任榮榮說(shuō):“無(wú)論近期內物業(yè)稅(房產(chǎn)稅)是否真正開(kāi)征,未來(lái)房產(chǎn)保有環(huán)節征稅將不可避免,其原因在于土地出讓收入的不可持續性迫使地方政府需要尋找到另一種財源來(lái)彌補未來(lái)財政收入的不足!
廖英敏表示:“對個(gè)人住宅開(kāi)征房產(chǎn)稅有利于對住房存量資源的利用,由于增加持有成本,擁有多套住房的人要么賣(mài)要么租,這會(huì )增加社會(huì )公共住房資源,應該積極推進(jìn)!
對房地產(chǎn)保有環(huán)節征稅,在很多人眼里認為是遏制高房?jì)r(jià)的殺手锏,也有觀(guān)點(diǎn)認為,開(kāi)征此類(lèi)稅種不能從根本上解決房?jì)r(jià)上漲,一些實(shí)行物業(yè)稅的國家,也沒(méi)有改變幾十年房?jì)r(jià)上漲的趨勢。
對此,財政部財政科學(xué)研究所所長(cháng)賈康認為,盡管物業(yè)稅不能改變土地資源制約下的房?jì)r(jià)上揚的長(cháng)期趨勢,但是有了這個(gè)保有環(huán)節的稅收,會(huì )使我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)上商品房需求的總規模,表現出更少泡沫、空置率下降、資源配置效率和土地利用率上升、總體的房?jì)r(jià)表現更沉穩,更有效減少房?jì)r(jià)大起大落所帶來(lái)的負面效應和對社會(huì )生活的沖擊。會(huì )使得城鎮化過(guò)程中住房的需求表現、購買(mǎi)意愿和房?jì)r(jià)形成,表現得較為理性沉穩。(記者 杜宇 王立彬 王宇)
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【編輯:李硯】 |
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