愛(ài)爾蘭經(jīng)濟快速增長(cháng)得益于地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。1996年,房地產(chǎn)業(yè)在GDP中的占比是5%；2006年,是10%。公共住房領(lǐng)域的投資增長(cháng)是愛(ài)爾蘭投資增幅最大的領(lǐng)域。1995至2000年,用于住房的投資為33億歐元,2000至2006年,這項投資達到105億歐元,增幅218%。愛(ài)爾蘭居民將新到手的財富再投資于房地產(chǎn)。開(kāi)發(fā)商將碼頭變成辦公樓,將牧場(chǎng)變成居民住宅區。2006年,開(kāi)發(fā)商建造了93419座住宅樓,是十年前的3倍。

　　就業(yè)擴大。1993年,房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數是整個(gè)就業(yè)人數的6.5%,2007年,達到13.3%。愛(ài)爾蘭約28萬(wàn)人受雇于建筑業(yè),建筑業(yè)成為吸納就業(yè)人數最多的行業(yè)。

　　房?jì)r(jià)暴漲。從1995年到2007年,新房?jì)r(jià)格增長(cháng)3.5倍,二手房?jì)r(jià)格增長(cháng)3倍,房?jì)r(jià)與家庭年收入之比由4增長(cháng)到10,在首都都柏林,是17。房?jì)r(jià)暴漲,暴增了居民賬面收入,更進(jìn)一步吸引投資、投機資金介入地產(chǎn),推升房?jì)r(jià)進(jìn)一步上漲。

　　國庫猛增�；鸨�的房地產(chǎn)業(yè)促使愛(ài)爾蘭稅收收入增長(cháng)迅猛,2006年度財政盈余22.5億歐元,而在2005年度財政赤字卻高達4.99億歐元。2006年,經(jīng)常收入461.45億歐元,比2005年的398.49億歐元增長(cháng)15.8%。其中稅收收入455.39億歐元,增長(cháng)16%。稅收收入主體是資本利得稅和印花稅,占總稅收收入的54%。

　　房?jì)r(jià)上漲,帶來(lái)了巨額增值稅和印花稅收入。據測算,增值稅和印花稅占房?jì)r(jià)的28%。2000至2007年,愛(ài)爾蘭的增值稅和印花稅收入從3%提高到9%。政府從房?jì)r(jià)上漲中獲益多多。

　　房?jì)r(jià)離奇高企

　　投資擁抱泡沫

　　2005年,愛(ài)爾蘭房地產(chǎn)業(yè)就已經(jīng)開(kāi)始浮現泡沫,且在市場(chǎng)推波助瀾下愈吹愈大。

　　房?jì)r(jià)離奇地高。2008年,愛(ài)爾蘭房?jì)r(jià)已超過(guò)所有OECD國房?jì)r(jià),高居榜首。當年,國際貨幣基金組織的調查警示,愛(ài)爾蘭房?jì)r(jià)漲幅已脫離了基本面支撐,房?jì)r(jià)位居全球16個(gè)脫離基本面支撐的高房?jì)r(jià)國家之首。房?jì)r(jià)與基本面之間出現了30%的房?jì)r(jià)缺口,調整風(fēng)險大。

　　抵押貸款市場(chǎng)火爆。在愛(ài)爾蘭,抵押貸款市場(chǎng)非�；鸨�。2004年,新抵押業(yè)務(wù)首次突破100000大關(guān),比上一年增長(cháng)19%。2005年,總抵押貸款為190億歐元,增長(cháng)11%。

　　貨幣發(fā)行無(wú)節制且多流向房地產(chǎn)業(yè)。寬松的貨幣政策引發(fā)了泡沫。歐洲央行和愛(ài)爾蘭央行的寬松貨幣政策鼓勵?lèi)?ài)爾蘭銀行大舉借債和放貸。1975至1994年,愛(ài)爾蘭整個(gè)國家信貸供應量為年度GDP的40%；2008年,這一數據是300%。10年間金融機構大舉借債和放貸導致資產(chǎn)負債表急劇膨脹。2007年,金融業(yè)資產(chǎn)負債表規模相當于GDP的1400%。

　　大部分銀行業(yè)貸款流向了開(kāi)發(fā)商和個(gè)人房貸。2008年銀行對開(kāi)發(fā)商的貸款就達2000年全年貸款的140%；2008年,個(gè)人房貸是2000年全年貸款的175%。充足的流動(dòng)性刺激房?jì)r(jià)飆升,房?jì)r(jià)的上升又鼓勵銀行業(yè)放更多的貸款給開(kāi)發(fā)商和個(gè)人。

　　住房空置率高。寬松的貨幣政策,加上投資和投機的推動(dòng),導致了居高不下的房?jì)r(jià)。房?jì)r(jià)過(guò)高,愛(ài)爾蘭許多年輕人和工薪階層只得去國外買(mǎi)房,剛性需求開(kāi)始下降,從而推升了房屋空置率。據都柏林大學(xué)的調查,截至2010年2月底,愛(ài)爾蘭房屋空置數量達34.5萬(wàn)套,空置率高達17%,遠高于正�？罩寐�5%至10%的范圍。