主持人：剛才我們看到了，這個(gè)市場(chǎng)上對于這一輪房租上漲道出了自己分析的原因，你們對這種怎么看？還有就是說(shuō)兩位評論員你們覺(jué)得這一輪房?jì)r(jià)，這個(gè)租賃的房?jì)r(jià)上漲的原因到底是什么？

　　張鴻：你剛才說(shuō)我們統一梳理了一下各方的觀(guān)點(diǎn)，但是你會(huì )發(fā)現它沒(méi)有一個(gè)統一的答案，這個(gè)事各家有各家的說(shuō)法，沒(méi)有一個(gè)完全認同的，而且你說(shuō)了以后別人就可以反駁你，但是總體上來(lái)講，我覺(jué)得很多人把它歸咎于供求關(guān)系的改變，就是什么呢？就是現在可供出租的房子在減少，為什么呢？因為你看這個(gè)一手房的成交量已經(jīng)很小了，本來(lái)很多人買(mǎi)了房就是，比如說(shuō)我們說(shuō)的投機客，包括改善性住房，如果投機客他買(mǎi)了以后，他可能拿出去以租養房，就是租出去了，那改善性住房呢，他改善了以后，他第一套房有可能拿出去也到租賃市場(chǎng)，現在他們都不買(mǎi)房了，不買(mǎi)房的話(huà)，意味著(zhù)租賃市場(chǎng)的房子可能是會(huì )減少的，所以他供給就減少了，那還有一種呢，就是說(shuō)需求，需求增加，剛才說(shuō)到畢業(yè)生潮，畢業(yè)生說(shuō)，包括學(xué)區房說(shuō)，但是你會(huì )發(fā)現，畢業(yè)生增加，那個(gè)學(xué)區房的住房的增加，每一年都有，為什么這兩個(gè)月會(huì )突然增加。

　　主持人：對。

　　張鴻：那可能就是一個(gè)增量的需求，增量的需求什么意思呢？比如說(shuō)畢業(yè)生，100個(gè)畢業(yè)生，本來(lái)可能有5個(gè)人會(huì )選擇買(mǎi)房，現在呢，這5個(gè)人也加入到了租房行列，因為他們對未來(lái)的房地產(chǎn)的走勢判斷不明，所以也加入到租房行列，可能也會(huì )增加這個(gè)需求，還有，其實(shí)還有一種說(shuō)法是成本說(shuō)，就是現在因為調控房地產(chǎn)，所以你的銀行的貸款利率，包括很多人預計未來(lái)可能會(huì )有房產(chǎn)稅，然后房東就說(shuō)那我把這些成本都加到房租上去，就開(kāi)始漲價(jià)了，那我呢還可能再加一個(gè)說(shuō)，叫拆遷說(shuō)，因為端午節的時(shí)候我去了好幾個(gè)城市，我就發(fā)現很多城市現在都在掛著(zhù)橫幅提出口號，叫“三年大變樣”，“五年大變樣”，然后“舊城改造”等等等等，這種拆遷就是集中的拆遷，包括北京的唐家嶺很多蟻族生存的地方，拆遷以后他不可避免的會(huì )造出大量的對租房的……

　　主持人：客源。

　　張鴻：對。新的需求，所以整個(gè)來(lái)講，我覺(jué)得沒(méi)有統一的答案，可能這個(gè)供需現在是有了一些變化。

　　馬光遠：從這個(gè)，我覺(jué)得從供需本身去講的話(huà)，似乎有道理，但是實(shí)際上我們現在討論的是，不是說(shuō)房租該不該漲，房租該漲多少，我們現在討論的是這兩個(gè)月為什么這么暴漲，急漲，漲幅出乎意料，無(wú)論是學(xué)區房也好，還是這個(gè)成本上升也好，還是說(shuō)有些人認為是房地產(chǎn)新政導致一部分人由買(mǎi)變?yōu)樽庖埠�，等等的導致供求關(guān)系發(fā)生變化。我覺(jué)得這么一個(gè)變化不足以來(lái)解釋我們目前兩個(gè)月內房?jì)r(jià)上漲20%，我覺(jué)得這個(gè)很多理由并不充分，比如說(shuō)我們假定，從統計數字來(lái)看的話(huà)，2008年到2009年的時(shí)候，北京的房租漲了2點(diǎn)幾，這個(gè)等于基本沒(méi)漲，我們可以這樣講，那么2009年的時(shí)候到現在也沒(méi)漲多少，但是2010年的這兩個(gè)月漲了20%，我覺(jué)得這種用供求變化來(lái)講的話(huà)，事實(shí)上與事實(shí)是不符的，我們現在比如說(shuō)我們在討論這個(gè)問(wèn)題的時(shí)候，我們講供應缺少，需求旺盛，但是供多少需多少，這本身是一個(gè)糊涂賬，而且我們現在看到很多數據都是中介的，我們知道在房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)市場(chǎng)不好的情況下，那么中介的很大一筆收入都來(lái)自于租賃市場(chǎng)，那么沒(méi)有他們的一些炒作因素在里邊，我覺(jué)得這個(gè)都是大家可以去思考的，但是所有的因素，我覺(jué)得疊加在一塊，我們都沒(méi)法去解釋?zhuān)瑸槭裁催@兩個(gè)月漲這么多。所以現在我們看到，我們?yōu)槭裁唇忉尣涣�，一個(gè)最重要的原因，我們數據不充分，供的也好，需的也好，全國的房源有多少？比如說(shuō)北京現在有多少房源可以租，海淀區，哪一個(gè)區域的房源是多少？我們現在都沒(méi)有一個(gè)準確的數據，那么在這樣一種情況下，我們討論說(shuō)，把這個(gè)板子打在新政的頭上，說(shuō)房地產(chǎn)新政導致的，那么我要問(wèn)，你以前你也是租房子的，現在你不買(mǎi)房子了，這個(gè)供求關(guān)系有沒(méi)有變化，另一個(gè)我們看到二手房市場(chǎng)這個(gè)成交量也在下降，而且北京二手房市場(chǎng)上個(gè)月那么下降了40%多，這一部分房源等于是原先準備賣(mài)的，是不是變成租了？

　　主持人：按理說(shuō)市場(chǎng)更大了。

　　馬光遠：也就是說(shuō)整個(gè)供求關(guān)系沒(méi)有發(fā)生很大的一個(gè)變化，所以我認為就是說(shuō)在目前的情況下，如果說(shuō)這兩個(gè)月漲得這么快的話(huà)，我們看很多因素，很多解釋的理由并不充分，我們一定要繼續的，就是探求究竟是什么原因導致房租價(jià)格這么漲，但是其中有一個(gè)原因不可例外，就是目前的這個(gè)市場(chǎng)本身是不規范的，信息是不對稱(chēng)的，不排除有炒作的因素在里邊，如果說(shuō)目前的房租漲5%，我覺(jué)得比較正常，因為這幾年房租的上漲是比較平穩的，那么如果說(shuō)我們現在看到是20%，我們要探討的是15%的不合理上漲，究竟是什么因素導致的，而不是探討這5%的因素是什么原因導致的。

　　主持人：究竟是什么原因導致了這個(gè)房屋租賃價(jià)格的上漲，這個(gè)原因需要我們徹底的搞清楚，那么我們也注意到，這兩個(gè)月突如其來(lái)的房屋租賃價(jià)格的上漲，究竟是什么樣的原因？如何才能夠讓這個(gè)租賃市場(chǎng)回歸它的理性？回歸它的真實(shí)？稍候繼續我們今天的評論。

　　解說(shuō)：房屋租賃價(jià)格節節攀升，是需求增加，還是供應減少？房地產(chǎn)調控新政之下，租賃價(jià)格如何回歸平穩與理性？《今日觀(guān)察》正在評論。

　　主持人：今天我們關(guān)注的是最近一兩個(gè)月以來(lái)，各大城市的房屋租賃價(jià)格的上漲，我注意到今天有朋友給我們發(fā)來(lái)漫畫(huà)，我們一起來(lái)解讀一下。

　　張鴻：這是租金覺(jué)得自己都覺(jué)得自己飛起來(lái)有點(diǎn)不靠譜，我覺(jué)得這是一個(gè)特別尷尬的事，就是過(guò)去我們一直說(shuō)，房屋的租售比，比較大，什么意思呢？就是價(jià)格太高了，租金呢，回報沒(méi)有跟上去，所以我們希望能夠把這個(gè)房?jì)r(jià)打下來(lái)，它不就泡沫不就少了嗎，現在的問(wèn)題是房?jì)r(jià)沒(méi)下來(lái)，租金上去了，你看上去泡沫好像也小了，好像也合理了，就是數字上是合理了，但是可能對老百姓的，普通住房和租房的人的傷害可能加大了。