半年前留下巨大懸念的廣渠門(mén)地塊，終于到了即將揭開(kāi)價(jià)格謎底的時(shí)刻。遙想拿地之時(shí)，開(kāi)發(fā)商豪氣云天一擲千金，頻繁翻起的拍賣(mài)號牌絲毫沒(méi)有理會(huì )市場(chǎng)對驚人樓板價(jià)的承受力。然而經(jīng)歷了4月的一場(chǎng)政策風(fēng)暴，輿論中的“香餑餑”轉眼間成了房地產(chǎn)業(yè)的“燙手山芋”——開(kāi)發(fā)商愁的不是現金流，而是如何定價(jià)。如果廣渠門(mén)、科學(xué)城這樣的天價(jià)地王能順利出貨，并且落得真金白銀，曾經(jīng)失意于拿地現場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商，沒(méi)有理由擔心自己手上的“非地王”項目更難出手；但如果地王們報出了比偏僻地段更有殺傷力的價(jià)格，2008年全國樓市集體降價(jià)的連鎖效應恐怕又將上演。地王們在熊市的賣(mài)樓故事，也許將成為未來(lái)一段時(shí)間房?jì)r(jià)走向的最佳風(fēng)向標。

　　因此地王的賣(mài)樓記，不僅購房者關(guān)心，開(kāi)發(fā)商及政策制定者也關(guān)心。

　　7月是房地產(chǎn)的傳統淡季，從本周開(kāi)始，《每日經(jīng)濟新聞》房產(chǎn)周刊推出“地王熊市賣(mài)樓記”系列報道，書(shū)寫(xiě)淡季中的精彩故事——

　　去年五六月份，北京廣渠門(mén)相繼誕生兩大地王：10.22億元的廣渠門(mén)10號地與40.6億元的15號地。由于極高的樓面價(jià)成本，兩大地王皆選擇了高端化的產(chǎn)品路線(xiàn)。但一年過(guò)去了，兩地王卻迎來(lái)了不同的命運：廣渠門(mén)10號地上的產(chǎn)品富力十號將于7月15日開(kāi)盤(pán)預售，而15號地如今仍是一塊雜草叢生的荒地，動(dòng)工時(shí)間待定。

　　10號地將入市：底線(xiàn)4萬(wàn)元？

　　去年5月21日成為地王的廣渠門(mén)外10號地，如今的產(chǎn)品名稱(chēng)為富力十號。富力十號售樓處一位工作人員向《每日經(jīng)濟新聞》記者證實(shí)，“該樓盤(pán)將于7月15日正式開(kāi)盤(pán)�！�

　　據記者了解，富力十號項目包括4棟公寓樓、34套合院別墅以及一棟開(kāi)發(fā)商競標土地時(shí)被要求配建的廉租房。

　　“富力十號一期推出的房源包括108套板式小高層和6套合院�！鄙鲜龉ぷ魅藛T說(shuō)，目前具體價(jià)格還未定，但區間價(jià)格已定。小高層公寓的價(jià)格在4萬(wàn)~5萬(wàn)元/平方米，別墅的價(jià)格約為6萬(wàn)元/平方米。本次推出的房源，合院面積在400~480平方米區間，公寓的主力戶(hù)型為227平方米的三居和279平方米的四居。

　　北京美聯(lián)物業(yè)副總經(jīng)理楊明麗向《每日經(jīng)濟新聞》記者說(shuō)，富力十號當時(shí)近15000元/平方米的樓面價(jià)及東三環(huán)內的優(yōu)越地理位置，在成本和區域上就圈定了項目的高端定位。一般來(lái)講，在開(kāi)發(fā)商全部銷(xiāo)售額當中，拿地成本占三分之一。為拿回成本，該項目成品樓的售價(jià)至少要達到40000元/平方米。另外，相同地段的高檔住宅40000元/平方米左右的均價(jià)也將廣渠門(mén)外10號的市場(chǎng)預期抬高�？梢哉f(shuō)，從一開(kāi)始，它的高檔定位就勢在必行。

　　“如果開(kāi)發(fā)商將此地塊打造成普通住宅，毫無(wú)競爭力。開(kāi)發(fā)商只能將其定位為高端產(chǎn)品，高位兌現�！币晃恍袃热耸肯蛴浾哒f(shuō)，廣渠門(mén)外10號地去年5月21日中標時(shí)，樓面價(jià)高達15141元/平方米。當時(shí)，周邊樓盤(pán)的均價(jià)已和其樓盤(pán)價(jià)相當，如冠城名敦道均價(jià)為20000元/平方米，Free自由季均價(jià)為14500元/平方米，首城國際中心二期均價(jià)為14800元/平方米。

　　其他拿下地王的開(kāi)發(fā)商也深諳高買(mǎi)高賣(mài)的道理。在2009年6月30日以40.6億元拿下廣渠路15號地后，中化方興房地產(chǎn)副總經(jīng)理蓋劍高在中標后即明確透露，公司將把該地塊打造成一個(gè)高端項目；于2007年以17億元拿下北京朝陽(yáng)區西大望路27號創(chuàng )造地王紀錄的萬(wàn)科，后來(lái)也將該地塊上的項目定位為高端產(chǎn)品。