問(wèn)企業(yè)

　　消“民怨”拓“錢(qián)途” 怎么玩

　　“十年前是一群春風(fēng)得意的人相聚博鰲，暢談房地產(chǎn)風(fēng)云。十年后，那群春風(fēng)得意的人開(kāi)始為下一個(gè)周期做更多的風(fēng)險思考�！�

　　如經(jīng)濟學(xué)家樊綱所言，“十年前是一群春風(fēng)得意的人相聚博鰲，暢談房地產(chǎn)風(fēng)云”。十年，中國房地產(chǎn)經(jīng)歷了一個(gè)高速增長(cháng)的輝煌。然而，面對數次調控帶來(lái)的考驗，十年后再次相聚博鰲，那群春風(fēng)得意的人開(kāi)始為下一個(gè)周期做更多的風(fēng)險思考。怎樣減少經(jīng)濟周期的負面影響？怎樣預防政策調控的嚴厲打擊？商業(yè)地產(chǎn)和地產(chǎn)金融創(chuàng )新成為探討最多的話(huà)題。

　　十年一覺(jué) 商業(yè)地產(chǎn)當道

　　商業(yè)地產(chǎn)緣何受到如此青睞�！耙粋�(gè)原因就是這么多次針對樓市的宏觀(guān)調控，幾乎每次都是針對住宅市場(chǎng)。住宅市場(chǎng)的風(fēng)險較高�！逼桨参飿I(yè)投資管理有限公司董事長(cháng)鄒益民在論壇上透露，目前越來(lái)越多的房地產(chǎn)公司表現出對商業(yè)地產(chǎn)的熱心。

　　以萬(wàn)科為例，作為房地產(chǎn)行業(yè)龍頭，曾經(jīng)宣稱(chēng)專(zhuān)注于住宅市場(chǎng)的萬(wàn)科從去年底開(kāi)始轉變思路，宣布進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，住宅與持有物業(yè)比例將調整為8∶2。之所以放棄堅守只做住宅的理念，最主要的原因就是萬(wàn)科深受2008年的調控影響，當年凈利潤只有40.3億元，同比下降了16.7%。

　　在博鰲論壇上，對于商業(yè)地產(chǎn)抵御政策風(fēng)險的警示有著(zhù)更為鮮活的案例解讀。

　　金地集團董事長(cháng)凌克表示：“我們投資住宅的時(shí)候花了3年時(shí)間把它賣(mài)掉，投資回報在2倍左右。如果長(cháng)期持有辦公樓，包括租金回報，資產(chǎn)增值，這樣算下來(lái)投資了6年，有4倍多回報�！� “做商業(yè)地產(chǎn)可以分享到資產(chǎn)升值時(shí)段帶來(lái)的豐厚利潤�！编u益民表示，商業(yè)地產(chǎn)的高回報率有著(zhù)巨大吸引力。

　　也有開(kāi)發(fā)商向記者表示，中國經(jīng)濟包括中國的房地產(chǎn)已經(jīng)度過(guò)了一個(gè)黃金十年，然而經(jīng)濟總存在周期性。一旦出現周期性調整，對住宅市場(chǎng)將是致命的打擊�！案�多的房企開(kāi)始考慮商業(yè)地產(chǎn)也出于對從宏觀(guān)經(jīng)濟周期的考慮�！�

　　資金為王 加速金融創(chuàng )新

　　資金是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的根本，地產(chǎn)融資一直都是博鰲房地產(chǎn)論壇的熱點(diǎn)。這一次，房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)始更多的談到地產(chǎn)金融創(chuàng )新。

　　凌克表示，中國房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)資金的來(lái)源主要有三個(gè)方面：自有資金、銀行資金和私募資金。而來(lái)自銀行的資金占比達到67%。

　　這種過(guò)度依賴(lài)銀行的現狀，在宏觀(guān)調控時(shí)就容易暴露出較多問(wèn)題。萬(wàn)科副總裁肖莉在主題演講中表示。過(guò)度依賴(lài)銀行，使銀行體系積累過(guò)多金融風(fēng)險、優(yōu)秀企業(yè)信用優(yōu)勢難以體現、債務(wù)短期化。資金來(lái)源和行業(yè)驚景氣度高度相關(guān)，共振加劇行業(yè)波動(dòng)。預售款承擔過(guò)多融資功能，但驟然弱化又將產(chǎn)生金融風(fēng)險。民間閑置資金缺乏投資渠道，加大炒房壓力。

　　“房地產(chǎn)是十年九調控，我們發(fā)現房地產(chǎn)投資基金可能是解決這樣一個(gè)怪圈的一條路�！笔⑹郎裰莘康禺a(chǎn)投資基金(北京)管理有限公司董事長(cháng)張民耕表示。

　　張民耕看來(lái)，房地產(chǎn)基金的對房地產(chǎn)行業(yè)的作用體現在幾個(gè)方面，第一，能動(dòng)員巨額的社會(huì )資金參與城市化進(jìn)程和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中。增加供給，緩和供求矛盾，平抑房?jì)r(jià)，降低中國城市化的經(jīng)濟和社會(huì )成本。

　　第二，房地產(chǎn)投資基金促進(jìn)行業(yè)分工細化，可以分化出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資、基金管理、營(yíng)銷(xiāo)和物業(yè)管理，促進(jìn)行業(yè)健康、精細、平穩發(fā)展。此外，房地產(chǎn)投資基金使中小投資者能夠從源頭上進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，分享城市和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)紅利，減少盲目投資需求，增加理性投資需求。

　　肖莉認為，要加大對債券的支持力度，提高債券發(fā)行的效率，可考慮類(lèi)似股票非公開(kāi)發(fā)行的模式，即債券的私募發(fā)行。此外，向民間資本開(kāi)發(fā)更多投資領(lǐng)域，加快金融創(chuàng )新，拓展更多的投資渠道，有效分流投資性購房資金。