本周，一則關(guān)于“北京正在研究出臺商品房預售資金監管辦法”的消息攪動(dòng)了京城樓市一汪秋水。商品房預售資金監管并不是一個(gè)新事情，北京也并不是第一個(gè)提出監管預售款的城市，但在眼下正是樓市博弈雙方暗戰的階段，對于一直靠“八個(gè)鍋七個(gè)蓋”賺大錢(qián)的開(kāi)發(fā)商而言，預售房款監管這一招的殺傷力很強。強到有開(kāi)發(fā)商認為“后果嚴重，應該很難出臺這樣的政策”。

　　傳房企將不能直接收存預售金

　　據媒體報道，正在研究制定的《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》核心內容包括三點(diǎn)：首先，今后房地產(chǎn)企業(yè)申報項目總投資(即重點(diǎn)監管資金)、用款計劃及監管銀行，將成為建委核發(fā)銷(xiāo)售證的前提條件；其次，房地產(chǎn)企業(yè)不能直接收存預售資金，由購房人到監管銀行付款或通過(guò)專(zhuān)用POS機刷卡直接存入監管賬戶(hù)，已收定金、按揭貸款需及時(shí)轉入監管賬戶(hù)；第三，開(kāi)發(fā)商有關(guān)商品房項目預售款用款計劃需經(jīng)施工單位、監理單位加以確認，分為基礎完成、結構封頂、竣工驗收、登記申請四個(gè)資金使用節點(diǎn)，每個(gè)節點(diǎn)用款額度不得高于重點(diǎn)監管資金總額的25%，每個(gè)資金使用節點(diǎn)只能提出一次用款申請。

　　此外，中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(cháng)陳云峰還在博客中透露，《暫行辦法》明確“商品住房預售資金要全部納入監管賬戶(hù)，由監管機構負責監管，確保預售資金用于商品住房項目工程建設；預售資金可按建設進(jìn)度進(jìn)行核撥，但必須留有足夠的資金保證建設工程竣工交付�！�

　　對于目前流傳的《暫行辦法》內容，北京市住房和城鄉建設委員會(huì )人士表示，許多內容已經(jīng)是很早之前的了，和目前正在研究的細節有了出入。但由于監管辦法尚未出臺，有關(guān)人士表示，目前不便透露具體內容，具體監管辦法一直在研究之中，但目前尚無(wú)出臺時(shí)間表。

　　力圖確保資金用于項目工程建設

　　多位業(yè)內人士都對記者表示，北京擬監管預售金的說(shuō)法由來(lái)已久，但一直沒(méi)有執行。而在今年4月份，住房和城鄉建設部在《關(guān)于進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場(chǎng)監管完善商品住房預售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》中提出，“各地要加強完善商品房預售資金監管制度，明確預售資金要全部納入監管賬戶(hù)，確保預售資金用于項目工程建設�！�

　　據知情人士透露，因為有住房和城鄉建設部通知精神，北京也在積極落實(shí)，研究制定預售金監管辦法，并在5月舉行過(guò)包括部分開(kāi)發(fā)商在內的小范圍座談。有關(guān)媒體報道出來(lái)的內容也應該是這個(gè)時(shí)候開(kāi)發(fā)商獲知的內容。

　　對于監管預售金的初衷，陳云峰認為，預售金監管的最大作用是保證房地產(chǎn)項目資金安全，避免資金挪用帶來(lái)的工期拖延，保證工程進(jìn)度，防止開(kāi)發(fā)商卷款走人的惡性事件。

　　預售金被監管或打亂房企開(kāi)發(fā)模式

　　對于熟悉房地產(chǎn)運行的人來(lái)說(shuō)，預售金監管的影響絕不只是保證資金安全和工程進(jìn)度。預售金對于房地產(chǎn)這一資金密集型行業(yè)來(lái)說(shuō)具有特殊重要的意義。

　　北京市統計局數字顯示，1-7月，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項目本年到位資金為2994.9億元，比上年同期下降0.2%。其中，金融貸款為707.8億元，下降45.5%；自籌資金為963.8億元，增長(cháng)1.2倍；定金及預收款為771億元，與上年同期持平。

　　定金及預收款在房企項目到位資金中所占比例接近1/4。金融貸款比例已經(jīng)低于自籌資金和定金及預收款所占比例。更為重要的是，預售金對于房企的意義不僅是在單個(gè)項目上，更在于補充整個(gè)資金鏈，保證拿地、還貸、開(kāi)發(fā)等整個(gè)資金鏈條的通暢。