認識誤區加劇房地產(chǎn)信貸風(fēng)險

　　記者：國內房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的大量存在，除了有對住房功能界定政策上的誤導、政府過(guò)度優(yōu)惠的信貸政策濫用、以及這種房地產(chǎn)政策下民眾住房投資的賺錢(qián)效應等方面的原因外，銀行體系自身是否也存在一定問(wèn)題？

　　易憲容：房地產(chǎn)信貸風(fēng)險如此之大的一個(gè)重要原因就是我們的銀行體系存在一些嚴重錯誤的觀(guān)念。國有商業(yè)銀行為何敢冒大的信貸風(fēng)險把貸款給個(gè)人投機炒作住房？原因在于前幾年在房地產(chǎn)政策的誤導下，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)由消費性的市場(chǎng)完全變成了投資為主導的市場(chǎng)，房?jì)r(jià)步步上漲。而銀行認為，只要房?jì)r(jià)在上漲，個(gè)人住房按揭貸款的信貸風(fēng)險自然就降低，特別是個(gè)人住房按揭貸款作為一種長(cháng)期貸款，在房?jì)r(jià)上漲的情況下，其信貸風(fēng)險更是會(huì )降低。因此，銀行往往就會(huì )把個(gè)人住房按揭貸款作為一種優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)來(lái)爭奪其市場(chǎng)占有率，從而使得個(gè)人按揭貸款申請的要求越來(lái)越低，其發(fā)放的規模也就越來(lái)越大。特別是當銀行假定住房?jì)r(jià)格只漲不跌時(shí)，上述這種現象更為嚴重。2009年以來(lái)的個(gè)人住房按揭貸款迅速增長(cháng)就是這種假定條件下發(fā)生的。

　　但實(shí)際上，“房?jì)r(jià)只漲不跌”的神話(huà)是不存在的。日本及美國曾經(jīng)假定房?jì)r(jià)只漲不跌導致金融危機的經(jīng)驗教訓已經(jīng)太多了。只要是市場(chǎng)，房?jì)r(jià)就會(huì )有漲有跌，房?jì)r(jià)是不可能只漲不跌。如果假定房?jì)r(jià)只漲不跌，最后必然會(huì )引發(fā)金融危機與經(jīng)濟危機。美國次貸危機爆發(fā)之后其損失為什么會(huì )如此慘重，根本原因就在于“房?jì)r(jià)只漲不跌”的神話(huà)制造了越來(lái)越多的離奇的金融衍生產(chǎn)品，當神話(huà)破滅之際，巨大的風(fēng)險也就暴露無(wú)遺了。如果國內銀行沒(méi)有“房?jì)r(jià)只漲不跌”的認識誤區，那么，銀行是不會(huì )向投機炒作的個(gè)人大量貸款的。銀行信貸增長(cháng)也不會(huì )這樣快，國內房?jì)r(jià)也不會(huì )如此迅速飚升。

　　還有一個(gè)認識誤區也十分嚴重。那就是市場(chǎng)假定銀行體系是一種取之不盡用之不竭的公共產(chǎn)品。既然銀行體系是一種公共產(chǎn)品，那么，誰(shuí)用這種公共品的機會(huì )越多，誰(shuí)就獲利越大。因為使用這個(gè)銀行體系的個(gè)人或企業(yè)，其收益可歸自己，其成本則可轉移給社會(huì )來(lái)承擔。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)當事人，無(wú)論是銀行還是貸款人都會(huì )千方百計地濫用這個(gè)公共體系——為了增加市場(chǎng)份額，銀行會(huì )過(guò)度放貸；而個(gè)人及企業(yè)會(huì )設法從銀行獲得更多的貸款。當這個(gè)金融體系濫用到一定程度時(shí)，其信貸風(fēng)險也就會(huì )全面爆發(fā)出來(lái)。國內房地產(chǎn)泡沫之所以能夠吹得如此之大，就是濫用公共性的銀行體系的結果。但這個(gè)吹大的房地產(chǎn)泡沫最后一定會(huì )破滅，屆時(shí)銀行的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險也就全面暴露出來(lái)。

　　當然，房地產(chǎn)信貸增長(cháng)如此之快與國內銀行體系沒(méi)有形成有效的定價(jià)機制也有一定關(guān)系。由于政府對銀行信貸價(jià)格進(jìn)行嚴格的管制，因此國內銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理不可利用價(jià)格工具進(jìn)行，只能通過(guò)數量方式來(lái)調整，市場(chǎng)占有度、信貸規�？焖贁U張就成了國內銀行濫用其體系最有效的工具。

　　總之，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的信貸風(fēng)險，有個(gè)體金融機構的風(fēng)險，也有房地產(chǎn)信貸風(fēng)險認識的誤區，及嚴重的系統性風(fēng)險。對于前者，盡管看上去風(fēng)險不高，但是決不可低估；對于后者，一般人都沒(méi)有把其考慮在內，因此也就無(wú)法看到當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)信貸風(fēng)險的嚴重性。在“國十條”出臺之后，由于多數國人沒(méi)有看到這種房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的危險性，從而也就不改變對房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大預期，其實(shí)這才是當前國內房地產(chǎn)信貸最大的風(fēng)險所在。 姜欣欣

　　易憲容 中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員。1997年獲得博士學(xué)位。研究領(lǐng)域主要集中于金融學(xué)、金融制度和制度經(jīng)濟學(xué)，著(zhù)有《現代合約經(jīng)濟學(xué)導論》、《交易行為與合約選擇》、《科斯經(jīng)濟思想研究》、《經(jīng)濟學(xué)與經(jīng)濟的迷思》、《房地產(chǎn)與金融市場(chǎng)》、《房?jì)r(jià)博弈》等書(shū)，譯作有《佃農理論》、《經(jīng)濟解釋》、《公司治理》等，同時(shí)策劃主持大型經(jīng)濟學(xué)叢書(shū)多套。20世紀90年代以來(lái)，在國內外刊物發(fā)表論文近3000多篇，并為多家報刊專(zhuān)欄作家。