9月第一周新聞看點(diǎn)頗多：新政后全市單周成交面積首次突破20萬(wàn)平方米、成交價(jià)格連續三周上漲、高端項目供需兩旺，金九銀十真的來(lái)了嗎？據佑威及樓市專(zhuān)評網(wǎng)聯(lián)合提供的數據顯示：上周(8月30日-9月5日)上海全市商品住宅成交面積為24.2萬(wàn)平方米，環(huán)比前周大漲39%，全市商品住宅成交均價(jià)為22366元/平方米，環(huán)比前周進(jìn)一步上漲5%，連續三周呈上漲趨勢。值得注意的是，3萬(wàn)元/平方米以上的中高端項目在上周也開(kāi)始出現較大幅度的成交回升，其比重從8月初的10%出頭到目前已達到15%。似乎一切欣欣向榮的背后，業(yè)內不禁要問(wèn)：真的開(kāi)始暖了嗎？調控效應真的弱了嗎？本期《新民樓市》深度分析回暖的四大因素，以期找到一個(gè)合理的答案。

　　供應

　　持續旺盛有一定難度

　　□回顧：縮水2月后井噴

　　受到新政策調控的影響，上海商品住宅的供應量從4、5月的128和94萬(wàn)平方米水平大幅下滑，6、7月份的供應量都只有51萬(wàn)平方米。不過(guò)根據華燕市場(chǎng)研究機構的數據顯示：8月全市商品住宅新增供應面積為70.15萬(wàn)平方米，環(huán)比上升69.31%，該數值已恢復到新政前水平。對此，業(yè)內人士表示：“作為傳統的樓市淡季，再加上今年的宏觀(guān)調控政策，在6、7月樓市深度調整時(shí)，供應降到低谷。大量開(kāi)發(fā)商還是將推盤(pán)時(shí)間選擇在9、10月份。不過(guò)仍有不少開(kāi)發(fā)企業(yè)捷足先登，搶在8月就提前上市，搶占市場(chǎng)的空白期�！�

　　□現狀：95盤(pán)搶灘金九銀十

　　中國房產(chǎn)信息集團的數據顯示：目前預期會(huì )在9月份上市的樓盤(pán)有35個(gè)之多，另外還有45個(gè)樓盤(pán)預期會(huì )推出新房源。這意味著(zhù)9月份會(huì )有240萬(wàn)平方米的預期供應量。而且還有15個(gè)新盤(pán)預期會(huì )在10月份上市。如此巨大的供應能量，勢必意味著(zhù)一場(chǎng)價(jià)格惡戰難以避免。

　　□點(diǎn)評：開(kāi)發(fā)商的預期代表不了市場(chǎng)

　　《新民樓市》認為：新政后供應量縮減，一方面是開(kāi)發(fā)商為抵御市場(chǎng)風(fēng)險而采取了捂盤(pán)的手段，另一方面一些高價(jià)房源因種種原因無(wú)法拿到預售許可證，形成市場(chǎng)的供應缺口，導致一定程度房荒，因此成交量隨之萎縮，而壓制了半年后，在各方面的壓力下，推盤(pán)量開(kāi)始回升，不少樓盤(pán)擇機開(kāi)盤(pán)，造成一撥成交小高潮。

　　此外，折價(jià)樓盤(pán)的銷(xiāo)售量沖高也成為成交量短期上揚的主要原因之一，但我們發(fā)現在促銷(xiāo)并熱銷(xiāo)之后，開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始漲價(jià)，因此后期持續成交力度將不再會(huì )像之前那樣大，對成交量攀升的支持有限。下半年供應將持續增加，開(kāi)發(fā)商的良好預期代表不了市場(chǎng)。成交量能否如現在這樣旺盛還未可知，但預測會(huì )有一定難度。因此這一輪成交量的上升極有可能是市場(chǎng)饑渴了相當一段時(shí)間之后的短暫爆發(fā)，持續力有待時(shí)間考驗。

　　價(jià)格

　　棄價(jià)保量或成必然

　　□回顧：三個(gè)月下調后8月反彈

　　房?jì)r(jià)一直是最為敏感的數據，自新政調控以來(lái)，上海房?jì)r(jià)一度回落到17496元/平方米的水平，比4月峰值下跌了16.27%。然而8月商品住宅成交價(jià)格為20084元/平方米，環(huán)比上月上漲了11.32%。這也是繼4月份達到20896元/平方米峰值后房?jì)r(jià)再次突破2萬(wàn)元/平方米的大關(guān)，并高于去年同期的10.16%。華燕市場(chǎng)研究機構副經(jīng)理張晴怡表示：“此次均價(jià)的上漲也的確反映出了市場(chǎng)中有部分樓盤(pán)因為之前銷(xiāo)售形勢較好(通過(guò)以?xún)r(jià)換量的方式)，而后期便提價(jià)銷(xiāo)售的情況如：印象歐洲城等。此外，這也與結構性成交因素相關(guān)，內環(huán)內、內中環(huán)的成交面積大幅增長(cháng)是促使均價(jià)提升的另一個(gè)原因。

　　□現狀：降價(jià)10%就能熱銷(xiāo)

　　從近期市場(chǎng)的觀(guān)察來(lái)看，只要比前期或周邊同質(zhì)樓盤(pán)低10%左右就能獲得熱銷(xiāo)。

　　實(shí)際上，一些新盤(pán)供應量較大的外郊環(huán)板塊價(jià)格下跌趨勢正在蔓延。從郊環(huán)到中環(huán)新盤(pán)較多的區域價(jià)格都出現了回調，嘉定新城和顧村是新政之后房?jì)r(jià)立即出現20%左右回調的板塊，而南翔和大場(chǎng)在7、8月份都出現了持續下跌，累計跌幅也達到了20%。

　　此外還有松江新城到九亭、從川沙到三林北蔡，這些在5、6月份就出現價(jià)格回調的遠郊新盤(pán)聚集區目前打折風(fēng)還在繼續。從目前來(lái)看，分別在中環(huán)內的大華錦繡華城和內環(huán)外側的中環(huán)1號是大幅降價(jià)樓盤(pán)中最靠近市區的項目。而中環(huán)一號則一盤(pán)獨獲8月全市銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額冠亞軍。

　　□預測：降價(jià)潮蔓延市中心

　　“預期在9月內中環(huán)一些項目上市的推動(dòng)之下，這輪房?jì)r(jià)20%左右的下跌趨勢將向市中心蔓延�！毖�建雄堅持自己的觀(guān)點(diǎn)。在他看來(lái)，隨著(zhù)時(shí)間推移，從郊區到市中心，都有大量的樓盤(pán)供應積壓。盧灣區浦江灣1號要推盤(pán)，周邊豐盛皇朝、匯景天地等樓盤(pán)也都處在滯銷(xiāo)狀態(tài)，翠湖天地也有一批新房源要上市，而濟南路8號也一直滯銷(xiāo)，偏居打浦橋的永業(yè)公寓卻以5.3萬(wàn)元的豪宅入門(mén)價(jià)在熱銷(xiāo)。在黃浦區，公館77、綠城黃浦灣和外灘九里都有一批新房源需要上市消化。徐匯區的遠雄徐匯園即將上市，而區域內尚海灣、百匯園和徐匯苑幾個(gè)項目的競爭也已經(jīng)很激烈，徐匯的核心商圈也還有鼎園、嘉御苑等項目。另外，楊浦的新江灣城有大量高檔樓盤(pán)上市，長(cháng)寧、靜安、普陀也都有中高檔樓盤(pán)上市。

　　“近期的成交價(jià)格上升從某種角度說(shuō)是一種‘假象’，只要是新盤(pán)集中的區域，下半年肯定會(huì )打價(jià)格戰，高端物業(yè)也不會(huì )幸免�！毖�建雄如是判斷。