北京：價(jià)升量跌 是否回暖尚需觀(guān)察

　　我們看到哈爾濱、深圳、溫州、上海等城市的樓市出現了不同程度的回暖跡象。除了溫州，各城市加入購房隊伍的基本都是滿(mǎn)足自主需求的普通購房者。那么，另一個(gè)城市北京的情況又怎么樣呢？是不是也出現了新的變化？

　　隨著(zhù)所謂的“金九銀十”的到來(lái)，北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)似乎又一次變得熱鬧了起來(lái)。記者來(lái)到了北京市鏈家地產(chǎn)的交易中心，前來(lái)辦理購房手續的人們正在排隊等待。根據中介人員的介紹，相比于新政出臺后5月份迅速萎縮的市場(chǎng)交易量，現在的交易量有了明顯的上升。而前來(lái)辦理購房手續的市民也表示觀(guān)望了幾個(gè)月之后，看到價(jià)格一直穩定，便決定出手購房。

　　記者：請問(wèn)您是來(lái)辦理購房手續的嗎？

　　購房者：對。

　　記者：為什么選擇現在購房呢？

　　購房者：現在房?jì)r(jià)低嘛，跟以前比確實(shí)低。從剛開(kāi)始5月看房到現在確實(shí)低了很多，一路下來(lái)。但是一開(kāi)始低了以后再沒(méi)有落，它不落了。所以等了兩個(gè)月也是一樣的。所以就現在買(mǎi)了。

　　北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司副總裁 林倩

　　林倩：以8月最后一周來(lái)說(shuō)的話(huà)，北京二手房市場(chǎng)的日均成交量大概500套左右。這個(gè)數字跟新政出來(lái)之后市場(chǎng)上交易量最低時(shí)期5月份相比的話(huà)大概已經(jīng)成長(cháng)了一倍了。

　　根據國家統計局發(fā)布的最新數據進(jìn)行計算，8月份全國商品房銷(xiāo)售面積為6886萬(wàn)平方米，環(huán)比7月上升6.5%，呈現交易量和交易額上升態(tài)勢。那么北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)又是如何呢？根據國家統計局發(fā)布的最新數據進(jìn)行計算，8月份北京市商品房銷(xiāo)售面積為90.21萬(wàn)平方米，環(huán)比7月上升6.3%。部分專(zhuān)家認為這些數據意味著(zhù)在經(jīng)歷了幾個(gè)月的調控之后，市場(chǎng)上累計起來(lái)的剛性需求開(kāi)始釋放，因此樓市開(kāi)始出現回暖的跡象。

　　全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng) 聶梅生

　　聶梅生：但這個(gè)上升呢，如果你在分周來(lái)看，實(shí)際上是8月的最后的一周比較明顯，然后整個(gè)8月份的數據就出現了這么一個(gè)比7月份要回暖的一個(gè)跡象。

　　認為樓市出現回暖跡象的專(zhuān)家主要是依據近期樓市的成交量數據，但是也有專(zhuān)家認為這些數據不能作為樓市回暖的證據。他們認為近期樓市的回升主要表現在量上，而根據國家統計局發(fā)布的最新數據，8月份北京新建住宅價(jià)格指數環(huán)比持平，二手住宅價(jià)格指數環(huán)比微降0.2%，可見(jiàn)并未出現量?jì)r(jià)齊升的局面。

　　北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心主任 馮長(cháng)春

　　馮長(cháng)春：從我的觀(guān)察，這個(gè)現象不能說(shuō)是真回暖或者是假回暖，還需要進(jìn)一步的觀(guān)察。

　　此外，根據北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布的統計數據，截至8月底，北京市商品房住宅庫存已經(jīng)高達98556套，達到了年內最高，雖然目前的庫存依然沒(méi)有達到2009年1月最高時(shí)的149318套，但是這一庫存壓力仍將影響開(kāi)發(fā)商的資金回籠，抑制房?jì)r(jià)的走高。

　　聶梅生：我覺(jué)得重點(diǎn)城市，主流開(kāi)發(fā)商，現在據我了解，他們提高房?jì)r(jià)的沖動(dòng)并不高。主要還是穩住現金流，穩住交易量，盡快的抓住金九銀十，和第四季度來(lái)回籠資金。

　　有專(zhuān)家認為，目前交易量的回升也不能排除開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)策略，利用所謂的“金九銀十”的銷(xiāo)售旺季來(lái)促進(jìn)市場(chǎng)交易量的提升，以量補價(jià)。樓市是否回暖，還需要進(jìn)一步的觀(guān)察。

　　馮長(cháng)春：回暖還需時(shí)間觀(guān)察

　　北京的成交量環(huán)比出現了一定的回升，但是房?jì)r(jià)卻沒(méi)有任何變化，二手房的價(jià)格環(huán)比7月還出現了0.2%的下跌，北京的樓市并未出現量?jì)r(jià)齊升的局面。因為推動(dòng)這個(gè)數據的主體仍然是觀(guān)望過(guò)后的普通購房者。對于這樣的數據，地產(chǎn)界人士也都不能輕言回暖。我們再來(lái)聽(tīng)聽(tīng)專(zhuān)家怎么說(shuō)。

　　如何看待房地產(chǎn)交易量的普遍上升以及部分城市價(jià)格的走高，是不是說(shuō)本輪房地產(chǎn)調控已經(jīng)到位，樓市價(jià)格觸底反彈了呢？本輪調控是否已經(jīng)起到作用？

　　馮長(cháng)春：我想調控的政策是起到了一定的作用，有一些房?jì)r(jià)在下降，那么現在房?jì)r(jià)上漲的現象，一方面是高檔樓盤(pán)的推出，這部分的價(jià)格比較高。另外有一些新上的項目的定位比較高，又到了銷(xiāo)售的旺季，那么這樣可能有一個(gè)回暖的現象。

　　馮長(cháng)春，北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究鑒定中心的主任，同時(shí)也是住房與城鄉建設部城鎮化專(zhuān)家委員會(huì )的委員。他同時(shí)強調，調控政策起到效果是一個(gè)長(cháng)期過(guò)程，我們不能看到了成交量放大，就說(shuō)調控政策的效用已經(jīng)過(guò)去了。

　　馮長(cháng)春：保障房的建設也是要有一個(gè)時(shí)期，也要有一段時(shí)間，這段時(shí)間之內，可能主要還是市場(chǎng)上商品房的供給。由于需求量比較大，供給量回落或者保持不變，那么價(jià)格呢就很難很快降下來(lái)。

　　除此之外，隨著(zhù)金融、稅收、土地等調控政策的進(jìn)一步深化，這些措施都會(huì )進(jìn)一步的發(fā)揮作用，再加上保障房、公租房等其他住房產(chǎn)品的建成，這些長(cháng)期作用都會(huì )在下半年到明年年初逐步產(chǎn)生效果。

　　大量的保障房上市供應，那么中低收入的人和低收入的人群，他可能在排隊等候買(mǎi)這個(gè)保障房，那么剩下的商品房市場(chǎng)可能會(huì )受到保障房的沖擊，他的價(jià)格也不會(huì )過(guò)快上漲。

　　但是，馮長(cháng)春同是指出房地產(chǎn)宏觀(guān)調控的根本目的不是打壓價(jià)格、抑制成交，而是為了防范風(fēng)險，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)可以更加平穩健康的發(fā)展。

　　馮長(cháng)春：抑制房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，并不是說(shuō)非要把房?jì)r(jià)給降下來(lái)，而是通過(guò)調控，把這個(gè)泡沫擠出去。

　　當涉及到市場(chǎng)上普遍關(guān)心的二次調控會(huì )不會(huì )出臺的問(wèn)題時(shí)，馮長(cháng)春認為國家出臺宏觀(guān)政策是非常謹慎的。目前已經(jīng)有的保障房建設計劃、金融政策和即將醞釀出臺的稅收政策等，未來(lái)都應該更加切實(shí)地施行，做好監管工作，讓政策落到實(shí)處。因此，短期內看不到二次調控出臺的動(dòng)機。當前，不排除市場(chǎng)的走高是黃金時(shí)節的到來(lái)和房地產(chǎn)商大規模促銷(xiāo)產(chǎn)生的，而對于未來(lái)房?jì)r(jià)是否會(huì )回暖，還有待觀(guān)察。

　　馮長(cháng)春：“金九銀十”那么現在有人說(shuō)是“鍍金”、“鍍銀”，不是一個(gè)真正的金九銀十。

　　賈康：不排除市場(chǎng)二次探底

　　如今的房地產(chǎn)交易量的回升，所產(chǎn)生的金九銀十，是真金還是鍍金，市場(chǎng)是真回暖還是假回暖，業(yè)界普遍認為還需要時(shí)間的考驗，不排除市場(chǎng)仍然出現二次回調的過(guò)程。

　　財政部財政研究所所長(cháng) 賈康

　　賈康：按照歷史經(jīng)驗數據來(lái)分析，在這個(gè)調整過(guò)程中，它會(huì )有兩次這樣的探底，才能完成一次調整。

　　賈康認為，本次調控實(shí)際上是推動(dòng)房產(chǎn)制度建設的最好時(shí)機。

　　賈康：我比較看重的就是保有環(huán)節的稅制能不能在一些試點(diǎn)城市先行先試，在這些區域搭一個(gè)初步框架。

　　賈康在談到房產(chǎn)稅稅率問(wèn)題時(shí)，認為中國實(shí)行房產(chǎn)稅的具體稅率應該同國際接軌，但也會(huì )略有不同，總體而言，應該維持在一個(gè)相對低的稅率上。

　　賈康：國際經(jīng)驗就是評估價(jià)打個(gè)七折左右，然后再按照1以下，比如0.7~0.9在中國。

　　國家上半年出臺的樓市調控政策取得了明顯的效果。而這一輪回暖可以說(shuō)是各地冷熱不均，乍暖還寒，地產(chǎn)界也對回暖三緘其口。其實(shí)市場(chǎng)上漲價(jià)和炒房的沖動(dòng)一直存在，只是畏懼被國家新的更為嚴厲的調控措施再次打回原形。

　　半小時(shí)觀(guān)察：

　　作為國家重要的戰略支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需要穩定，對于調控之后的良好局面需要進(jìn)一步鞏固，國家堅定地推行已有的保障房建設計劃、金融政策和即將醞釀出臺的稅收政策等，仍然能夠有效地穩定樓市。對于借機“回暖”又炒作造勢、哄抬房?jì)r(jià)的行為，新國十條已經(jīng)明確了地方政府問(wèn)責制，如果部分區域房?jì)r(jià)再度暴漲，地方首腦將被問(wèn)責，強出頭的企業(yè)也將難辭其咎。

　　(主編：鄢聞?dòng)?編導：王進(jìn) 金莉 宮佳奇 董婧源 李凡 王海濤 張秦思 攝像：苗宏偉 胡永強 趙偉航 楊新征 劉勛 李慧)