我愛(ài)我家副總經(jīng)理胡景暉告訴我們，地稅部門(mén)及建委制定了地區二手房最低指導價(jià)，以確定一個(gè)稅收標準，即交易合同價(jià)格不得低于當地指導價(jià)，也是繳稅的官方依據。但是隨著(zhù)近一兩年北京市房?jì)r(jià)的一路瘋漲，最低指導價(jià)與實(shí)際成交價(jià)間的差額越來(lái)越大，像陳女士的剛剛出售的朝陽(yáng)區這套房子，當地的市場(chǎng)價(jià)格已經(jīng)接近每平米3萬(wàn)，但市場(chǎng)指導價(jià)不過(guò)才五六千元，最低指導價(jià)實(shí)際上已經(jīng)難以起到作用。

　　胡景暉：從現在各個(gè)區域的最低過(guò)戶(hù)價(jià)和成交價(jià)來(lái)看的話(huà)，平均的這個(gè)價(jià)差大概在20%左右。如果要想杜絕這種行為的話(huà)，從理論上來(lái)講，那就是把目前政府執行的最低過(guò)戶(hù)價(jià)，調整到一個(gè)跟市場(chǎng)比較接近的水平。

　　中國指數研究院院長(cháng) 莫天全

　　莫天全：西方方國家在制度上也是做了很多事情，來(lái)避免大家有機會(huì )來(lái)鉆這個(gè)空子。你比如說(shuō)他對這個(gè)指導價(jià)，用這個(gè)第三方，中立的第三方，不是用得這個(gè)買(mǎi)賣(mài)雙方，也不是用中介公司，去做這個(gè)房屋的評估。就是這個(gè)市場(chǎng)的指導價(jià)，跟市場(chǎng)的真正成交價(jià)是比較接近的。

　　莫天全認為，提高政府指導價(jià)的更新頻率，縮小政府指導價(jià)與市場(chǎng)價(jià)格之間的差異，是解決陰陽(yáng)合同的最有效辦法。此外他還指出，加強與獨立中介機構的溝通和合作，讓這些機構參與政府指導價(jià)的制定和交易規則的設立尤為重要。

　　莫天全：指導價(jià)跟市場(chǎng)價(jià)能更及時(shí)接軌。我們更新更及時(shí)更快一點(diǎn)，這樣就是說(shuō)不給大家有這個(gè)機會(huì )去做這個(gè)陰陽(yáng)合同，或者說(shuō)那個(gè)空間已經(jīng)很小了，大家不至于為了一點(diǎn)點(diǎn)小的利益去做這個(gè)陰陽(yáng)合同。

　　莫天全特別指出，德國的經(jīng)驗值得借鑒。在德國，根據不同地段，不同類(lèi)型的房產(chǎn)制定的“指導價(jià)”具有法律效力，當地所有房地產(chǎn)交易均需按照此“指導價(jià)”在一定合理范圍內進(jìn)行。根據德國《經(jīng)濟犯罪法》規定，如果地產(chǎn)商制定的房?jì)r(jià)超過(guò)“指導價(jià)”20%，則定義為“超高房?jì)r(jià)”。購房者一旦發(fā)現可以立即向當地法院進(jìn)行起訴，如果房?jì)r(jià)不下降到合理范圍內，售房者將面臨最高50000歐元的罰款。除此之外，胡景暉認為，陰陽(yáng)合同產(chǎn)生的一個(gè)更重要的原因是二手房交易過(guò)程中的稅收過(guò)多，避稅自然會(huì )成為買(mǎi)方的重要考量。禁止陰陽(yáng)合同,稅制改革才是根本.

　　胡景暉：減少目前在流轉環(huán)節過(guò)重的稅收。增加在多套持有環(huán)節的稅收，從存量、從大量空置的存量里面增加供應，激活這些目前閑置的房產(chǎn)，讓它更多的在市場(chǎng)上出租和出售，既可以穩定房?jì)r(jià)，又可以平均租金，還能夠避免這個(gè)資源的浪費。

　　莫天全：西方國家在保有環(huán)節，就是它的物業(yè)稅比較成熟一點(diǎn)。這樣它很多稅就歸到了保有環(huán)節去納稅。我們這個(gè)物業(yè)稅還遲遲沒(méi)有出臺，將來(lái)如果說(shuō)物業(yè)稅的出臺，能減少交易環(huán)節的復雜程度，能減少交易環(huán)節的稅費的話(huà)，我相信對抑制陰陽(yáng)合同的出現還是會(huì )有幫助的。

　　半小時(shí)觀(guān)察

　　兩個(gè)月前，北京市統計局發(fā)布的二手房均價(jià)，由于和中介公司公布的均價(jià)，每平米相差了近3000元錢(qián)，再次引發(fā)了公眾對于統計數據失真的質(zhì)疑。殊不知，這種差距里面，“陰陽(yáng)合同”起到了很大的干擾作用。實(shí)際上，近幾年關(guān)于樓市的各種統計數據頻頻打架，其中不能排除各種機構的數據，魚(yú)龍混雜，混淆視聽(tīng)。從1998年中國房地產(chǎn)市場(chǎng)化以來(lái)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)始終缺乏一個(gè)科學(xué)的房?jì)r(jià)統計體系，房產(chǎn)分類(lèi)統計一直處于空白狀況，需要盡快完善、建立一個(gè)分類(lèi)的、能夠科學(xué)反映整個(gè)房?jì)r(jià)變動(dòng)態(tài)勢的指標體系。目前，北京市統計部門(mén)暫停了二手房數據發(fā)布，但是各類(lèi)機構，還有等著(zhù)買(mǎi)房子的市民，對于這個(gè)數據的關(guān)注和熱情，應該并不會(huì )降低。