國內開(kāi)發(fā)商海外融資潛藏風(fēng)險

　　受訪(fǎng)業(yè)內人士分析，外資近期在我國房地產(chǎn)時(shí)常頻繁活動(dòng)，除了外資預期人民幣升值和看好中國房地產(chǎn)業(yè)投資前景，追求高額利潤回報以外，還有一個(gè)重要原因是，由于銀根收緊及房地產(chǎn)調控政策，國內不少房地產(chǎn)企業(yè)融資困難，缺乏資金的房地產(chǎn)商通過(guò)多渠道面向海外融資，從而對外資流入房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了推波助瀾作用。這也是一條外資“曲線(xiàn)”入境的新路徑。

　　國內開(kāi)發(fā)商主要通過(guò)發(fā)行股權投資基金和債券的形式，吸引外資進(jìn)入中國樓市。位列國內10大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的金地集團今年4月與瑞士銀行環(huán)球資產(chǎn)管理集團合作發(fā)起房地產(chǎn)基金，首期募集簽約金額約1億美元；恒大地產(chǎn)6月通過(guò)私募股權的方式得到了5億多美元融資，主要的投資者為香港新世界發(fā)展有限公司、德意志銀行、美林銀行等多家境外機構；8月，碧桂園發(fā)布公告，將針對海外市場(chǎng)發(fā)行4億美元的5年期優(yōu)先票據；早在今年4月，碧桂園就已針對海外市場(chǎng)進(jìn)行過(guò)一次5.5億美元的融資計劃。

　　據不完全統計，在今年前8個(gè)月，金地集團、龍湖地產(chǎn)、遠洋地產(chǎn)等30多家國內大型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相繼推出了海外融資計劃，融資總規模預計將達到100多億美元。僅僅在今年4月份一個(gè)單月，恒大地產(chǎn)、碧桂園等７家國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商宣布在香港發(fā)行優(yōu)先票據融資。

　　麥格里銀行集團中國區一位分析人員告訴《瞭望》新聞周刊，2008年是中國房地產(chǎn)企業(yè)轉向海外融資的重要一年；近兩年，中國房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲得貸款的不確定性受政策影響很大，因此，許多開(kāi)發(fā)商急著(zhù)構建一條穩定的海外融資渠道，使其開(kāi)發(fā)資金來(lái)源更為多元化。

　　這位分析人員同時(shí)也指出，雖然中國房地產(chǎn)企業(yè)海外融資是應對國內銀行收緊貸款的好辦法，但其代價(jià)十分高昂，以發(fā)行5～7年期的海外債券為例，利率達10%以上。發(fā)行高息債券籌得了資金，但高額利息支付比率卻吞噬了企業(yè)的部分利潤，潛藏的債務(wù)風(fēng)險不容忽視。

　　加強外資監管鞏固調控成效

　　浙江大學(xué)江萬(wàn)齡國際經(jīng)濟與金融投資研究中心副主任景乃權告訴本刊記者，對于外資基金來(lái)說(shuō)，中國內地正在進(jìn)行的宏觀(guān)調控以及房地產(chǎn)成交的萎縮或許并非完全是壞事，這種調整背后可能醞釀著(zhù)新機會(huì )。外資正在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)坐收漁利，或者購置物業(yè)，享受日后房地產(chǎn)回暖后的溢價(jià)；或者以假股權真債權方式向內地房地產(chǎn)企業(yè)輸血，獲得高額債息。

　　“外資在國內房地產(chǎn)行業(yè)日趨活躍，對于國內房地產(chǎn)價(jià)格的推高作用也顯而易見(jiàn)。同時(shí)將導致國內產(chǎn)業(yè)結構及發(fā)展模式扭曲的態(tài)勢進(jìn)一步惡化，也會(huì )造成國內財富分配不公現象加劇�！本澳藱嗾J為，當前，只有切實(shí)加強對外資的監管力度，才能有效鞏固房地產(chǎn)調控成果。

　　首先，對外資投資房地產(chǎn)的政策進(jìn)行梳理和督促落實(shí)，對地方政府吸引外資進(jìn)入房地產(chǎn)還要有特別規定。今年4月，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步做好利用外資工作的若干意見(jiàn)》發(fā)布，明確了除《政府核準的投資項目目錄》規定需由國務(wù)院有關(guān)部門(mén)核準之外，其他由地方政府有關(guān)部門(mén)核準。商務(wù)部也于6月份發(fā)布《關(guān)于下放外商投資審批權限有關(guān)問(wèn)題的通知》，再次對該審批權下放進(jìn)一步說(shuō)明。但是，審批權的下放，可能在一定程度上便利外資涌入房地產(chǎn)。