昨日，本市正式發(fā)布《北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法》，其中嚴令預售資金要全額存入商品房預售資金監管專(zhuān)用賬戶(hù)，由監管銀行對其中用于項目工程建設的資金實(shí)行重點(diǎn)監管。業(yè)內人士分析，為了確保資金鏈，開(kāi)發(fā)商短期內將會(huì )讓大量房源入市，預計下月底前房地產(chǎn)市場(chǎng)就將出現放量局面。

　　-預售款只有建設成本受監管

　　據專(zhuān)家解讀，雖然所有預售資金都將進(jìn)入監管賬戶(hù)，但監管只涉及建設成本部分，而超出建設成本的金額雖然也進(jìn)入監管賬戶(hù)，開(kāi)發(fā)商卻隨時(shí)可以提取。

　　“比如建設成本為每平方米3000元，10萬(wàn)平方米的房子建設用款就是3億元；如果開(kāi)發(fā)商以每平方米1萬(wàn)元的均價(jià)銷(xiāo)售，那進(jìn)入專(zhuān)戶(hù)的資金就能達到10億元�！标愔窘庾x到，10億元中，只有3億元受監管，需要按節點(diǎn)才能提取使用的，另外的7億元開(kāi)發(fā)商隨時(shí)可以拿走。

　　“關(guān)鍵在于管好，而不是管死�！标愔菊J為，預售資金監管加強了對開(kāi)發(fā)商的約束，有可能會(huì )加快樓盤(pán)入市的步伐。

　　-打壓房?jì)r(jià)效果還待驗證

　　在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)商從某一地塊中迅速回籠資金后，投入另外一地塊的競標，從而使得資本在短期內膨脹。此舉被業(yè)內戲稱(chēng)為“一瓶蓋蓋仨瓶子”、“五個(gè)瓶蓋管十個(gè)瓶子”。

　　“在房地產(chǎn)市場(chǎng)向好時(shí)固然沒(méi)問(wèn)題，可是一旦出現波動(dòng)，開(kāi)發(fā)商資金鏈將有迅速斷裂的危險�！标愔菊f(shuō)，《辦法》的出臺將徹底斬斷這種危險的資金運作方式。

　　陽(yáng)光100置業(yè)有限公司副總裁范小沖說(shuō)，開(kāi)發(fā)商現金流的缺口不可能通過(guò)其他樓盤(pán)預售補上，惟一的方法就是加快樓盤(pán)建設和銷(xiāo)售，以加快資金流動(dòng)。

　　但對于京城樓盤(pán)價(jià)格是否會(huì )降低，多數業(yè)內人士表示“不好說(shuō)”。

　　-專(zhuān)用賬戶(hù)或引發(fā)銀行競爭

　　《辦法》規定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當確定項目的監管銀行。依照《同步交用辦法》進(jìn)行分期建設的，每一期的項目，只能委托一家監管銀行。

　　陳志在解讀時(shí)表示，開(kāi)發(fā)商應按照一個(gè)預售許可申請對應一個(gè)賬戶(hù)的原則，在監管銀行設立專(zhuān)用賬戶(hù)，并與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協(xié)議。

　　“開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)時(shí)找銀行貸款，銀行也會(huì )向開(kāi)發(fā)商提要求，向購房人推薦按揭貸�！标愔菊f(shuō)，鑒于此，政府部門(mén)不會(huì )指定監管銀行，而讓開(kāi)發(fā)商選擇關(guān)系良好的銀行，監管賬戶(hù)也將成為銀行向開(kāi)發(fā)商提供貸款的籌碼之一。

　　但在很多項目中，開(kāi)發(fā)商要向多個(gè)銀行尋求貸款支持。業(yè)內人士認為，單獨一個(gè)監管賬戶(hù)可能將成為各個(gè)銀行爭搶的對象，但對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一個(gè)項目若交給同一家銀行，開(kāi)發(fā)商的資金壓力可能會(huì )加大。本報記者 耿諾