囤，現代漢語(yǔ)詞典上的解釋是“儲存”，中性動(dòng)詞。

　　那么，“囤地”呢？

　　土地，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是最重要的生產(chǎn)資料�！岸诘亍北緛�(lái)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商正常的市場(chǎng)行為。但曾幾何時(shí)，在房?jì)r(jià)日益高漲帶來(lái)的情緒壓力下，“囤地”被視作意在讓房?jì)r(jià)脫離民眾購買(mǎi)力的“奸商詭計”，而被加以貶義。伴隨政府對開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)監管的加強，“囤地”又成為了政府、開(kāi)發(fā)商與民眾之間的博弈象征。

　　《中國經(jīng)濟周刊》通過(guò)對多方數據的綜合分析，以囤地的本意——儲備土地的角度解讀，按照土地建筑面積的口徑，整理出中國上市房地產(chǎn)公司囤地排行榜。

　　安得廣廈千萬(wàn)間？

　　在中國，誰(shuí)有這個(gè)能量？

　　開(kāi)發(fā)商。

　　其實(shí)，中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)手中儲存的土地，建成住房絕對不止1000萬(wàn)間。

　　從今年6月－10月，《中國經(jīng)濟周刊》研究部通過(guò)對125家內地上市房企及20家香港上市內地房企的2009年報2010年半年報以及三季度土地市場(chǎng)表現進(jìn)行梳理，并且對一些房企旗下的項目長(cháng)期跟蹤，并借鑒證券公司對內地上市房企財報的解讀，制作出“內地上市房企囤地排名”及“香港上市房企囤地排名”。

　　榜單顯示，非但個(gè)別企業(yè)的土地儲備數量十分巨大，就整體而言，其儲量更加超乎想象——統計數據顯示，目前僅125家內地上市房企就手握高達近4億平方米的未開(kāi)發(fā)土地量。而20家香港上市房企擁有的土地儲量更是高達4.2642億平方米！也就是說(shuō)，中國上市房企囤地逾8億平方米。

　　保利地產(chǎn)囤地最多，萬(wàn)科第二

　　今年的保利地產(chǎn)，不太尋常。

　　和2009年、2010年在土地市場(chǎng)上高歌猛進(jìn)、大舉擴張的風(fēng)格截然不同，保利地產(chǎn)在2010年半年報中談到土地擴張的成果時(shí)卻表現得十分含蓄，甚至是有些羞澀。

　　保利地產(chǎn)半年報指出，截至今年6月末，公司共有在建擬建項目115個(gè)，占地面積2640萬(wàn)平方米。

　　多家券商在提到保利地產(chǎn)的土地儲備時(shí)也都原文照搬了這句話(huà)，這給市場(chǎng)造成了一種錯覺(jué)。

　　事實(shí)上，業(yè)內對土地儲備的統計主要基于建筑面積，因為建筑面積的多少才決定房屋的真正數量與銷(xiāo)量，一般來(lái)說(shuō)，土地建筑面積要大于占地面積（建筑面積=占地面積×容積率）。

　　究竟大到什么程度？

　　據華泰證券資料顯示，目前內地滬深兩市共有125家房地產(chǎn)企業(yè)�！吨袊�經(jīng)濟周刊》結合這125家企業(yè)第三季度的土地市場(chǎng)表現、2010年半年報等公開(kāi)資料，整理出內地上市房企土地儲備排行榜。在該份榜單中，首先映入眼簾的就是保利地產(chǎn)。

　　截至目前，保利地產(chǎn)的儲備土地建筑面積為3369萬(wàn)平方米，超過(guò)了行業(yè)龍頭萬(wàn)科，位居中國內地上市房企之首。

　　在今年前9個(gè)月的時(shí)間里，萬(wàn)科地產(chǎn)在土地市場(chǎng)總共斬獲了1433萬(wàn)平方米的權益建筑面積，其拿地勢頭比保利地產(chǎn)2009年全年奪得1338萬(wàn)平方米還要激進(jìn)。相比于其2009年底的土地儲備，這意味著(zhù)萬(wàn)科地產(chǎn)在今年1—9月之間重新再造了大半個(gè)萬(wàn)科地產(chǎn)。

　　該份榜單顯示，截至目前，萬(wàn)科地產(chǎn)以3268萬(wàn)平方米建筑面積的土地儲備排在中國“內地上市房企囤地排名”的第二位。蘇寧環(huán)球、首開(kāi)股份、中天城投、CELESTIAL ASIA、金地集團、榮盛發(fā)展、新湖中寶、招商地產(chǎn)等公司均以1000萬(wàn)平方米以上的土地儲備位居“內地上市房企囤地排名”的前十位，第十位的招商地產(chǎn)土地儲備量高達1000萬(wàn)平方米。

　　排在第十一名至第二十名的內地上市房企依次是：香江控股、世茂股份、華發(fā)股份、中弘地產(chǎn)、金融街、名流置業(yè)、上實(shí)發(fā)展、泛海建設、福星股份、北辰實(shí)業(yè)。

　　但與此同時(shí)，也有多家內地上市房企的土地儲備為零，比如ST興業(yè)、武昌魚(yú)、ST聯(lián)華等。

　　總體來(lái)看，據《中國經(jīng)濟周刊》結合125家內地上市房企的半年報等統計，目前內地上市房企的儲備土地建筑面積總量為近4億平方米，按照人均30平方米居住面積計算，僅內地上市公司的土地儲備開(kāi)發(fā)的房子足夠1300多萬(wàn)人居住。

　　從貨幣資金角度，也能夠解釋今年上半年的土儲大戰。從貨幣資金指標來(lái)看，去年底內地上市房企手頭的現金量為1918億元，而半年報顯示內地上市房企現金量減為1844億元。

　　而房企存貨（主要包括在建房產(chǎn)和未開(kāi)發(fā)土地的市場(chǎng)價(jià)格）的變動(dòng)情況正好解釋了這種遞減趨勢。

　　據2010年半年報顯示，截至今年6月底，內地上市房企的存貨高達8100億元，而去年底僅為6387億元，增長(cháng)了20%。其中，買(mǎi)地積極的萬(wàn)科地產(chǎn)的存貨由901億元上升到了1115億元，大增24%。保利地產(chǎn)同樣今年在土地市場(chǎng)上大展拳腳，截至目前斬獲建筑面積近1000萬(wàn)平方米土地儲備，其存貨則上漲了50%多。

　　湘財證券地產(chǎn)研究員張化東表示，從數據來(lái)看，內地上市房企的土地儲量是比較大的，因為上市房企要想實(shí)現持續發(fā)展，就必須保證一定的土地儲備。而且，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金和土地密集型的行業(yè)，對于絕大多數公司而言，其土地建房銷(xiāo)售仍是最大的資金來(lái)源，因此在一個(gè)持續上升的市場(chǎng)行情里，就土地儲備而言，將會(huì )呈現強者越強、弱者越弱的兩極分化格局。

　　1.2億人住房被雪藏

　　盡管前兩名的保利地產(chǎn)、萬(wàn)科，其儲備土地建筑面積都超過(guò)了3000萬(wàn)平方米，合計高達6637萬(wàn)平方米，占到內地上市房企土地儲備量的六分之一。

　　但是，這仍不是中國土地儲備量最大的房企，一些未上市房企以及在香港上市的房企土地儲備量更大。

　　進(jìn)入“香港上市房企囤地排名”前10名的是：恒大、碧桂園、綠城中國、雅居樂(lè )、中國海外、合生創(chuàng )展、長(cháng)和系、新世界中國、富力地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)。其中恒大以7238萬(wàn)平方米的土地儲備成第一。

　　據恒大地產(chǎn)半年報公布，截至年中，恒大地產(chǎn)旗下共有建筑面積7238萬(wàn)平方米的土地儲備量，這一數值遠超于萬(wàn)科和保利地產(chǎn)土地儲備之和。而碧桂園半年報則顯示，其已取得土地使用證的建筑面積為4285萬(wàn)平方米。此前，據中國房地產(chǎn)測評中心公布，綠地集團土地儲備量高達近4000萬(wàn)平方米。

　　那么截至目前為止，全國房企手頭上到底存儲了多少土地？

　　據國家統計局公布的數據等公開(kāi)資料顯示，在從2000年－2009年10年的時(shí)間內，全國房地產(chǎn)企業(yè)一共購置占地面積近33億平方米土地，而在這10年內全國房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積僅有近21億平方米，這意味著(zhù)僅僅這十年出讓的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地，就被房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)雪藏了近12億平方米，這并不包括今年前9個(gè)月購置房產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地2.9億平方米。

　　在2009年，全國房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積為2.3億平方米，這意味著(zhù)僅僅這10年來(lái)儲存的土地就夠全國房企開(kāi)發(fā)五六年之用。

　　以目前業(yè)內通常的容積率為3的住宅開(kāi)發(fā)指標來(lái)計算，這些土地能提供36億平方米面積的住宅，以人均30平方米的居住空間計算，這十年閑置的土地面積足夠1.2億人居住，以戶(hù)均100平方米計算，這些土地可以蓋3600萬(wàn)間“廣廈”。

　　如果以個(gè)別企業(yè)如萬(wàn)科的數據進(jìn)行推導，這一數據將進(jìn)一步增加。

　　一位業(yè)內資深人士表示，萬(wàn)科地產(chǎn)一直在倡導其別具一格的“萬(wàn)科模式”，即以不囤地、快速滾動(dòng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售而稱(chēng)雄全國市場(chǎng)，如果按這種說(shuō)法，萬(wàn)科的銷(xiāo)售量占其土地儲備量的比值必然大于全國房企的銷(xiāo)售量占全國房企土地儲備的比值，換言之，萬(wàn)科的銷(xiāo)售量占全國房企銷(xiāo)售量的比值必然大于萬(wàn)科土地儲備量占全國房企土地儲備的比值。

　　比如在2010年發(fā)展計劃中，萬(wàn)科表示，預計2010年新開(kāi)工建筑面積855萬(wàn)平方米，較2009年開(kāi)工面積增長(cháng)52.5%。而在2009年底，萬(wàn)科的儲備土地建筑面積只有2436萬(wàn)平方米，其新開(kāi)工量在土地儲備總量占比高達三分之一，這在地產(chǎn)界已經(jīng)十分少見(jiàn)，其開(kāi)發(fā)速度遠快于目前盛行“緩慢開(kāi)發(fā)”模式的地產(chǎn)界。

　　據萬(wàn)科公布，今年前9個(gè)月，萬(wàn)科的銷(xiāo)售額達到714億元。同期，全國房地產(chǎn)銷(xiāo)售額高達3.19萬(wàn)億元，那么今年前三季度萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率可以估算為2.28%。由此推導，萬(wàn)科的土地儲備最多是全國房企土地儲備的2.28%，也就是說(shuō)，全國房企擁有的儲量土地建筑面積至少應為14.3億平方米。

　　即便是以?xún)鹊厣鲜蟹科髢�備�?億平方米土地來(lái)看，考慮到2009年我國房地產(chǎn)完成土地開(kāi)發(fā)面積為2.3億平方米，這些土地足夠全國所有房企開(kāi)發(fā)近兩年，事實(shí)上這部分土地僅僅為內地上市房企所用，從目前內地上市公司的開(kāi)發(fā)速度來(lái)看，這一存儲量足夠內地上市房企開(kāi)發(fā)5、6年，這樣就意味著(zhù)內地上市房企的大部分土地目前處于閑置狀態(tài)。

　　囤地是行業(yè)生存潛規則？

　　日前，一份據稱(chēng)是由國土資源部制定、并交由銀監會(huì )的“囤地黑名單”在坊間流傳。

　　該“黑名單”指全國存在1457宗閑置土地。其后，許多土地被證實(shí)確實(shí)處于閑置中，涉及到了許多地產(chǎn)大腕，諸如和記黃埔、泛海建設、華潤置地等。

　　這份名單并沒(méi)有得到官方的承認，但遭到了地產(chǎn)界多位業(yè)內人士的質(zhì)疑，焦點(diǎn)之一就是：航母級企業(yè)萬(wàn)科是否在列。

　　數據統計顯示，一向以“不囤地”的形象示人的萬(wàn)科也難逃囤地之嫌。萬(wàn)科2009年年報指出，萬(wàn)科天津東麗湖項目占地270萬(wàn)平方米，建筑面積高達191萬(wàn)平方米，截至2009年底，該項目尚有146.5萬(wàn)平方米建筑面積的土地未開(kāi)發(fā)。

　　事實(shí)上，該項目早在2004年就已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)工。以該項目2010年計劃開(kāi)工11萬(wàn)平方米、竣工9萬(wàn)平方米的速度估算，未來(lái)還需要近14年的時(shí)間才能開(kāi)發(fā)完畢。

　　也就是說(shuō)，對于這個(gè)項目，其絕大部分土地可能長(cháng)期都會(huì )處于閑置狀態(tài)。

　　一位業(yè)內資深人士表示，一小塊一小塊對土地進(jìn)行分期開(kāi)發(fā)、或者對一個(gè)項目中某一地塊長(cháng)期撂荒，這是整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)儲備土地的一個(gè)極其重要的手段，事實(shí)上就是造成了土地的閑置，從根本上講影響了市場(chǎng)供應。而囤地的本質(zhì)就是導致市場(chǎng)供應減少。

　　一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商表示，連以“不囤地”著(zhù)稱(chēng)的萬(wàn)科都有囤地行為，只能說(shuō)明行業(yè)內囤地現象的確是比較嚴重。

　　其實(shí)，相比較其他開(kāi)發(fā)商，萬(wàn)科的情況已屬好的，許多房企存在項目整體處于長(cháng)期閑置的情況。

　　《中國經(jīng)濟周刊》在多家公司的半年報中都發(fā)現，多個(gè)項目一直在開(kāi)發(fā)，如泛海建設旗下的北京泛海國際居住區二期項目拿地5年多，至今還在進(jìn)行土地平整；東華實(shí)業(yè)旗下的北京天鵝灣項目自2005年一直開(kāi)發(fā)至今，仍未全部開(kāi)發(fā)完畢。

　　對此，中國房地產(chǎn)研究會(huì )一位副會(huì )長(cháng)曾指出，土地越來(lái)越是稀缺品，拿地越來(lái)越難，土地市場(chǎng)競爭日趨激烈，房地產(chǎn)企業(yè)囤地也很正常，因為沒(méi)有土地房地產(chǎn)企業(yè)就無(wú)法生存。

　　據記者了解，上述多家土地儲備為零的內地上市房企都面臨兼并重組的命運，其中創(chuàng )興置業(yè)、ST興業(yè)等就正在進(jìn)行重組或處理相關(guān)事宜。

　　張化東則表示，部分土地閑置源于歷史原因，包括毛地（土地權屬未做變更、拆遷未完成等狀態(tài)的土地）出讓等。但也有很多開(kāi)發(fā)商囤地實(shí)際就是為了坐享土地升值，因為地價(jià)房?jì)r(jià)都飆升太快，如果把土地蓋成房子銷(xiāo)售了，就無(wú)法享受地價(jià)房?jì)r(jià)的升值空間，反之閑置土地有時(shí)候收益更大，而采用分期開(kāi)發(fā)變相捂盤(pán)、甚至盡量延長(cháng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度也能起到儲備土地的效果，這就是目前開(kāi)發(fā)企業(yè)普遍采用的手段。

　　難以推進(jìn)的“限大令”

　　其實(shí)，土地主管部門(mén)已經(jīng)注意到了這種變相囤地開(kāi)發(fā)模式的負面效果。

　　針對開(kāi)發(fā)商囤地現象，2009年11月12日，國土資源部發(fā)出通知，對各類(lèi)城市商品住宅項目單宗用地規模提出明確上限——小城市（鎮）7公頃（1公頃等于1萬(wàn)平方米），中等城市14公頃，大城市20公頃。

　　這一通知旨在限制各個(gè)地方城市出讓單宗住宅用地的規模，被業(yè)內人士簡(jiǎn)稱(chēng)為“地塊限大令”。

　　但這一規定甫一出臺，就遭到了各種質(zhì)疑，甚至是遭到市場(chǎng)力量的反擊。

　　北京市在這一規定出臺后立即做出反應，將奧體公園南文化商務(wù)園一塊近26萬(wàn)平方米的土地切分成了三塊面積低于10萬(wàn)平方米的土地，并于去年11月19日開(kāi)始分別公開(kāi)出讓。

　　但令市場(chǎng)頗感意外的是，最終這三塊土地還是被中建國際和北京保利興兩家公司的聯(lián)合體企業(yè)一舉斬獲。

　　于是，業(yè)內開(kāi)始質(zhì)疑“地塊限大令”的效果，之后，這一通知開(kāi)始被各方淡化處理，不少城市出讓土地的面積仍然動(dòng)輒一塊地超過(guò)100萬(wàn)平方米以上，比如前不久體量達到200多萬(wàn)平方米的南京地王。

　　不過(guò)有業(yè)內資深人士表示，“地塊限大令”實(shí)際上有較大的作用，因為盡管北京奧體公園南的這三塊土地最終被一家競價(jià)單位奪得，但因為是分拆出讓?zhuān)�每塊地都規定了開(kāi)工和竣工時(shí)間，就可以分別對這些地塊進(jìn)行監管，甚至可以規定三塊地同時(shí)竣工，從而較大程度上避免了以往開(kāi)發(fā)商采用分期開(kāi)發(fā)變相囤地的方式。

　　近期雖然有些省市陸續推出“限大令”（如貴州�。�，但并沒(méi)有在全國范圍內廣泛推行。分析人士指出，房地產(chǎn)項目是許多地方招商引資的重頭戲，如果地塊面積太小，大型房企根本毫無(wú)興致，尤其是對于地價(jià)較低的二三線(xiàn)城市，地塊越大，招商引資才越有籌碼。

　　對此，中廣信地產(chǎn)服務(wù)機構副總經(jīng)理卞明表示，可通過(guò)嚴格執行土地增值稅的方式，打擊囤地捂盤(pán)，因為囤地越久要繳納的稅越多。

　　今年8月中旬，國土資源部土地利用管理司廖永林司長(cháng)表示要加大打擊違法用地的力度，并在10月底清查處理全部閑置土地情況。

　　10月13日，國土資源部召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì )，國土資源部執法監察局局長(cháng)李建勤表示，2010年前三季度，全國共發(fā)現本期發(fā)生的違法用地行為3.5萬(wàn)件，涉及土地面積22.5萬(wàn)畝（其中耕地8.5萬(wàn)畝），立案查處本期發(fā)生的違法用地案件1.7萬(wàn)件，涉及土地面積18.3萬(wàn)畝。

　　不過(guò)，“國土資源工作仍存在一些亟待解決的問(wèn)題，任務(wù)十分艱巨�！�

　　為此，李建勤指出，下一階段，一是嚴肅整改查處違法批地行為，保持對違法行為的高壓態(tài)勢；二是嚴肅追究責任，堅決懲戒違法行為，對違法嚴重地區的政府主要領(lǐng)導人員和其他負有責任的領(lǐng)導人員進(jìn)行警示約談，嚴肅追究責任；三是加快土地管理制度改革，有效減少違法行為；四是加強防范，及時(shí)制止違法苗頭，充分發(fā)揮12336國土資源違法舉報電話(huà)的平臺作用。