與北京通州一河之隔的“房地產(chǎn)之城”——河北燕郊，在當地嚴厲限貸令和限外令等政策的調控下，曾異�；鸨�的樓市已經(jīng)冰冷。中國證券報記者調查發(fā)現，2010年4月均價(jià)達到11000元/平方米的燕郊樓盤(pán)，目前已降價(jià)約30％。樓盤(pán)銷(xiāo)售不動(dòng)，當地開(kāi)發(fā)商很著(zhù)急，普遍幻想政策松動(dòng)；投資客則陷入觀(guān)望，預期價(jià)格還會(huì )再降。

　　單價(jià)普跌3000元

　　向東走過(guò)已經(jīng)干涸的潮白河，便從北京市通州區進(jìn)入河北三河市所屬的燕郊經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區。盡管只有一河之隔，但潮白河兩岸的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)卻呈現出截然不同的景象。河西是低矮的平房，大片的農田和樹(shù)林；河東，矗立著(zhù)無(wú)數已經(jīng)封頂或正在施工中的高層樓房，隨之而來(lái)的是各樓盤(pán)項目廣告牌，充分展示了燕郊“房地產(chǎn)之城”的面目。在穿過(guò)燕郊區域的102國道兩邊，自西向東密密麻麻地布滿(mǎn)了各大樓盤(pán)的售樓處，500米內甚至能找到同一樓盤(pán)的兩個(gè)售樓處。民間更有傳言稱(chēng)，當地政府收入中，約80％來(lái)自房地產(chǎn)。

　　中國證券報記者在燕郊最大樓盤(pán)——上上城發(fā)現，售樓處看房人寥寥無(wú)幾。記者詢(xún)問(wèn)幾個(gè)正在聊天的售樓小姐得知，上上城第三季已經(jīng)基本銷(xiāo)售完畢，但目前仍余一些尾房可售，三居均價(jià)7200元/平方米，但必須一次性付款�！耙驗榘凑蘸颖苯�期發(fā)布的限貸令，非本地人無(wú)法辦理貸款，要不是這樣，我們根本不會(huì )有房子剩下�！笔蹣翘幑ぷ魅藛T這樣表示。

　　“燕郊樓市其實(shí)是跟著(zhù)北京走。2008年的時(shí)候，這里的房?jì)r(jià)不過(guò)每平方米3000多元，今年年初最高的時(shí)候到過(guò)一萬(wàn)多，不過(guò)現在已經(jīng)降到8千多，特價(jià)的戶(hù)型7千多�！焙颖毖嘟剂硪辉谑蹣潜P(pán)——天洋城售樓小姐的一番話(huà)，簡(jiǎn)單勾勒出了河北燕郊經(jīng)濟技術(shù)開(kāi)發(fā)區的樓價(jià)走勢圖。

　　左右燕郊樓市變化的力量并不在本地，更多是在于北京地區的輻射帶動(dòng)�！氨镜厝艘灿匈I(mǎi)房的，但最主要還是被北京的購房人炒起來(lái)的，因為我們離北京非常近�！笔蹣切〗阒毖圆恢M。

　　經(jīng)過(guò)中國證券報記者的實(shí)地考察，從北京東三環(huán)國貿橋開(kāi)車(chē)往東至燕郊不過(guò)30公里。如果不堵車(chē)，走京通高速、通燕高速至燕郊，全程不到30分鐘。顯然，緊挨北京的地理位置和房?jì)r(jià)相對較低的優(yōu)勢，成為了燕郊地產(chǎn)對北京人的宣傳名片。而這些在地產(chǎn)調控的影響下已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖。

　　燕郊高端項目樓盤(pán)——東方夏威夷南岸售樓人員表示，“南岸一期3000多套房子5天之內便銷(xiāo)售一空，燕郊市場(chǎng)好的時(shí)候1個(gè)月賣(mài)50套房子都很正常，現在能有幾套就不錯了。如果說(shuō)之前成交率有70%，現在也就30%，還是受到了政策很大影響�！痹撊耸亢軣o(wú)奈地表示。該項目12月份將有新樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)，目前不用交納任何費用就可登記排號。

　　位于兩個(gè)售樓處之間的一家二手房中介門(mén)口同樣門(mén)可羅雀。張貼欄上貼滿(mǎn)了各種各樣的二手房出售信息，記者剛剛駐足觀(guān)看，便有一位站在門(mén)口招攬客人的中介上前熱情詢(xún)問(wèn)是否買(mǎi)房。

　　據中介介紹，在今年4月，燕郊樓市曾隨北京一起站在房?jì)r(jià)高點(diǎn)，不少樓盤(pán)價(jià)格都在萬(wàn)元以上。但之后國家出臺調控政策，燕郊房?jì)r(jià)開(kāi)始回落。此后區域房?jì)r(jià)曾經(jīng)歷小幅回升，不過(guò)今年8月開(kāi)始，燕郊執行外地人首套首付五成的嚴格政策，燕郊房?jì)r(jià)不再繼續上漲。9月末燕郊開(kāi)始全面限外，房?jì)r(jià)再現下行壓力。目前燕郊樓市價(jià)格較高點(diǎn)的時(shí)候已經(jīng)下降超過(guò)30%，很多項目的一期都有二手房出售，而單價(jià)比售樓處的期房便宜600元左右，但依然鮮有成交。

　　限貸限外打擊精準

　　在燕郊幾乎所有售樓處里，展示項目設計的交通圖都以北京為核心，圍繞北京東延長(cháng)線(xiàn)為賣(mài)點(diǎn)。顯然，限貸和限外政策對北京購房人的排除，已經(jīng)根本觸及到了燕郊樓市的一根根基。

　　實(shí)際上，早在9月29日地產(chǎn)二次調控新政出臺之前，北京燕郊就已經(jīng)出臺對二套房停貸、外地人首付五成的政策。而在再次調控后，燕郊嚴格落實(shí)“對不能提供一年以上當地納稅證明或社會(huì )保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購房貸款”。這一政策效果可謂“立竿見(jiàn)影”，外地人由于不能提供當地收入證明只能全款購房，購房人群受到極大限制，原本嚴重依賴(lài)北京人購房的燕郊樓市迅速降溫。

　　在位于燕郊中軸線(xiàn)迎賓路上的天洋城項目，中國證券報記者先后趕上了好幾撥實(shí)地看房人，這些看房者大多來(lái)自北京，關(guān)注的焦點(diǎn)主要集中在能否辦成貸款�！皬捻椖壳皫灼诘馁I(mǎi)家來(lái)看，本地人和外地人基本上是對半開(kāi)，所以限貸后對外地購房人的確產(chǎn)生了很大影響�！笔蹣切〗闳缡钦f(shuō)。

　　全國房地產(chǎn)都在經(jīng)歷調控，但燕郊調控似乎較為嚴厲。除了限購令、限貸令外，本地人購房首付在一定條件下也需要支付四成�！坝捎趯�(shí)行責任制，房管局的人已經(jīng)直接約談地產(chǎn)商，對房?jì)r(jià)進(jìn)行直接控制，以防止房?jì)r(jià)繼續上漲�！笔蹣切〗阒毖�。

　　“從9月底開(kāi)始，外地人在燕郊購房就已經(jīng)不能辦理貸款�！敝袊�建設銀行燕郊分行信貸部經(jīng)理向記者證實(shí)，目前限貸令沒(méi)有限定明確的執行時(shí)間，因此還不能判斷什么時(shí)候會(huì )取消。對于本地人貸款，目前通常按照首套房首付三成、利率9折，二套房首付五成、利率1.1倍執行。該人士表示，外地戶(hù)口購房者如果能夠在當地社保所開(kāi)具在燕郊1年以上的納稅證明和醫保證明，也可以進(jìn)行貸款。

　　正是這種納稅證明和醫保證明，成為了外地人能在燕郊購房貸款的唯一渠道，也開(kāi)始有人打起了這方面的“擦邊球”。燕郊當地一家房地產(chǎn)中介的客戶(hù)經(jīng)理告訴記者，“有渠道”弄到1年以上的納稅證明和醫保證明，不過(guò)需要繳納辦理費15000多元。當記者問(wèn)到這15000元的費用是用做什么時(shí)，該人士笑言“這是走關(guān)系的內部機密�！痹诹硪粋�(gè)由當地開(kāi)發(fā)商建設的大型地產(chǎn)項目售樓處，銷(xiāo)售人員同樣告訴記者，可以花一些錢(qián)辦理這樣的納稅和醫保證明。不過(guò)他表示，“不能保證一定辦到�！�

　　在走訪(fǎng)的過(guò)程中，中國證券報記者發(fā)現，大多數開(kāi)發(fā)商仍不敢輕易給外地購房人任何承諾，貸款問(wèn)題暫時(shí)仍是非本地居民購房難以逾越的障礙。不過(guò)某項目的售樓小姐還是提出了所謂的“緩兵之計”。據她介紹，該樓盤(pán)如果現在簽約，可以先按照50%付首付，剩下的余額可以等到政策松動(dòng)時(shí)，再辦理貸款。目前可以不急于辦理貸款，開(kāi)發(fā)商也不會(huì )催繳剩余款項�！跋雀兑话氲腻X(qián)，房子就成您的了，這不是沒(méi)辦法的辦法嘛�！�

　　開(kāi)發(fā)商存幻想 購房者觀(guān)望

　　在限貸令和限外令的影響下，燕郊樓市發(fā)生了趨勢性的變化，而開(kāi)發(fā)商和購房人的預期也出現了轉變。

　　走訪(fǎng)中，不管是開(kāi)發(fā)商還是中介，都感覺(jué)到政策帶來(lái)的巨大壓力，他們幻想未來(lái)政策松動(dòng)；同時(shí)，仍然希望城市規劃和發(fā)展能夠吸引購房者。

　　一位當地開(kāi)發(fā)商建設項目的銷(xiāo)售人員表示，“政策只是暫時(shí)的，肯定會(huì )有松動(dòng)。目前開(kāi)發(fā)商也在努力跟上面溝通�！彼�表示，目前燕郊的電話(huà)號碼區號要統一改為010，跟北京一樣，車(chē)牌也可以上成“京字牌”，而規劃的輕軌可以跟通州接軌。再加上通州城區的規劃都在進(jìn)行中，對燕郊的城市發(fā)展和房?jì)r(jià)肯定有帶動(dòng)作用�！耙虼四壳暗膬r(jià)格還是很合適的。聽(tīng)說(shuō)燕郊還要變?yōu)榈丶壥�，到那個(gè)時(shí)候房?jì)r(jià)就不止這個(gè)價(jià)了�！碑數氐牡禺a(chǎn)中介人士試圖說(shuō)服購房者“抄底”。

　　與開(kāi)發(fā)商和中介的“忽悠”相比，不少購房人則直接表達了對燕郊房?jì)r(jià)走勢的看跌觀(guān)點(diǎn)。一些看房人表示，由于政策頻頻出臺，成交量大幅下降，將會(huì )影響到未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢，開(kāi)發(fā)商“撐不住了”可能會(huì )降價(jià)。

　　在走訪(fǎng)中，記者還偶遇到一位號稱(chēng)是本地人的“炒房者”，他悄悄告訴記者，“最好先不要出手，再等等看，價(jià)格還會(huì )再降�！�

　　業(yè)內人士指出，如果燕郊樓市的相關(guān)政策在年內不出現松動(dòng)，那么近期該區域部分新盤(pán)價(jià)格跳水將帶動(dòng)區域房?jì)r(jià)回到2009年初的水平，而這也將成為全國一個(gè)小區域市場(chǎng)受到調控影響極明顯的案例。