10月底，北京出臺了商品房預售款監管政策，規定對未竣工的已售期房資金予以監管。

　　商品房預售監管政策到底對這個(gè)行業(yè)有多大的影響？它能讓目前居高不下的房?jì)r(jià)下跌嗎？本期《每日經(jīng)濟新聞》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)NBD)邀請到衛明不動(dòng)產(chǎn)智庫負責人蔡為民、上海明泉企業(yè)(集團)有限公司董事副總裁張貽春、中原地產(chǎn)高級研究經(jīng)理劉淵、上海正陽(yáng)投資集團有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監王士章、克而瑞(中國)研究中心研究經(jīng)理林波，共同探討這個(gè)問(wèn)題。

　　房?jì)r(jià)漲跌

　　NBD：北京的預售款監管新政會(huì )由北京推廣至全國嗎？房?jì)r(jià)會(huì )因此下跌嗎？

　　劉淵：包括預售款監管政策在內，目前大部分政策的目的都是收緊開(kāi)發(fā)商的資金鏈，迫使后者降價(jià)賣(mài)房，這一政策在短期內的確能達到目的。因此，政策有可能會(huì )推廣至全國。

　　張貽春：預售款監管政策并不會(huì )令開(kāi)發(fā)商大幅度降價(jià)。因為即使迅速賣(mài)房，預售款也會(huì )被監管，上述政策從北京推廣至全國的可能性不大。

　　蔡為民：未必會(huì )在全國實(shí)施。這個(gè)政策的用意如果是避免產(chǎn)生更多的爛尾樓，政府完全可以放權給消費者，讓消費者自己監督審核。

　　王士章：在全國實(shí)施的可能性很小。房地產(chǎn)業(yè)是靠現金流產(chǎn)生收益的行業(yè)，而預售款監管政策等于要用開(kāi)發(fā)商的自有利潤作投資，這將改變房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)模式，影響非常大。

　　林波：在第二輪調控的大背景下，下一階段各地可能會(huì )陸續出臺相關(guān)跟進(jìn)細則。

　　樓市供應

　　NBD：監管是不是會(huì )讓北京樓市的供應出現減少呢？

　　劉淵：從中長(cháng)期看，這個(gè)政策有可能令市場(chǎng)商品房供應減少。在商品住宅預售標準提高之后，10月份的新增供應已經(jīng)較9月份有所減少。

　　張貽春：對開(kāi)發(fā)商的影響會(huì )很大，尤其是流轉到項目上的資金投入會(huì )減少，這會(huì )影響到供應。

　　蔡為民：這和預售標準提高、延遲銷(xiāo)售等政策是一樣的，就是放緩開(kāi)發(fā)節奏，供應量由此開(kāi)始滑落。

　　林波：如果政策執行較為寬松，對企業(yè)基本不會(huì )造成明顯影響。一旦更多城市加入，政策將對企業(yè)資金和利潤等造成沖擊，特別是那些自有資金不足的企業(yè)。

　　房企規模

　　NBD：如果政策在全國推廣，房企的規模會(huì )縮小嗎？

　　劉淵：各地對預售款監管的具體政策沒(méi)有統一。即使在北京，也是由銀行來(lái)監督開(kāi)發(fā)商的預售資金監管，這很容易產(chǎn)生貓膩，因此對開(kāi)發(fā)商資金的實(shí)際影響不會(huì )很大。

　　張貽春：預售款監管政策影響了企業(yè)的開(kāi)發(fā)資金量，企業(yè)有縮小規模的可能性。

　　蔡為民：預售款占到開(kāi)發(fā)商所有資金的1/3，預售款監管必然會(huì )對開(kāi)發(fā)資金產(chǎn)生極大的影響。開(kāi)發(fā)商要更快更好地開(kāi)發(fā)，需要工人品質(zhì)和技術(shù)水平的提升，目前來(lái)看難度很大。大部分業(yè)會(huì )縮小規模。

　　王士章：預售款監管會(huì )讓開(kāi)發(fā)商的財務(wù)更加不靈活，在這樣的情況下，將迫不得已縮小企業(yè)規模。

　　土地價(jià)格

　　NBD：政策對整個(gè)行業(yè)會(huì )有什么樣的影響？土地的價(jià)格會(huì )否因為監管而出現下跌？

　　劉淵：地價(jià)下跌是有可能的。買(mǎi)家沒(méi)有資金了，地價(jià)自然會(huì )下跌。

　　張貽春：構成地價(jià)的因素很多，不會(huì )因為買(mǎi)家的資金減少而出現地價(jià)下跌。

　　蔡為民：整個(gè)行業(yè)會(huì )出現洗牌，一部分房地產(chǎn)商會(huì )淡出行業(yè)。但這樣的洗牌對行業(yè)和消費者并沒(méi)有任何好處。因為，能夠繼續生存的都是擁有大量資金的大規模企業(yè)，很有可能因此形成壟斷。

　　王士章：對地價(jià)有一定的抑制作用，但幅度不會(huì )很大。(記者 楊羚強)