□近2個(gè)月90平米以上戶(hù)型占總成交七成

　　□高端二手房普遍出現3%—5%的議價(jià)空間

　　本報地產(chǎn)評論員 房蓉 皋靜枝

　　與熱熱鬧鬧的“金九”不同，國慶期間一如既往迎來(lái)推盤(pán)高潮的申城“銀十”樓市在“限購令”的沖擊下戛然而止，這多少如同這兩天驟降的氣溫一般讓人有些猝不及防。

　　上海樓市遭遇政策阻截，各項調控使得住宅市場(chǎng)對于買(mǎi)賣(mài)雙方預期急劇產(chǎn)生變化。這種心態(tài)變化已經(jīng)在供需面上有所體現。但是受到政策調控的影響，整個(gè)10月商品住宅成交的走勢走出了和9月完全不同的態(tài)勢，9月由于4月中旬調控政策效應已經(jīng)開(kāi)始弱化，開(kāi)發(fā)商加大供應力度促使成交反彈，使得整個(gè)9月商品住宅成交面積呈現出前低后高的態(tài)勢。而進(jìn)入10月，二次調控促使成交面積開(kāi)始回落，整個(gè)樓市成交面積呈現出前高后低的狀況。

　　10月底成交量急跌

　　專(zhuān)家稱(chēng)：退房潮仍可控

　　新政影響具有一定滯后性緣故，本月商品住宅市場(chǎng)先揚后抑，上、中旬成交依舊活躍，下旬開(kāi)始成交量逐漸縮水。據永慶房屋研展部統計，10月成交量下跌主要集中在10月第三、四周，較第二周成交3891套，成交量分別下跌26%及53%。這一數據已經(jīng)顯示出多數買(mǎi)家已受政策調控減緩購房決定，甚至有少數樓盤(pán)因為限購和房貸調控的影響而不得不選擇退房。

　　一位開(kāi)發(fā)商內部人士告訴《新民樓市》，盡管9月份獲得了前所未有的銷(xiāo)售成績(jì)，但上海10月7日出臺的“限購令”，令他們的銷(xiāo)售大打折扣。那些還沒(méi)有來(lái)得及辦理網(wǎng)上簽約的客戶(hù)，一些已退掉了房子，令煮熟的鴨子飛掉。不過(guò)中國房地產(chǎn)信息集團分析師薛建雄認為：“限購令”不大可能造成退房潮的大面積發(fā)生。目前上�？赡馨l(fā)生的退房比例最多會(huì )在5%左右，退房應該不會(huì )超過(guò)400套，這一數字要遠遠小于業(yè)內對深圳等城市的判斷。對此，上海德佑房地產(chǎn)經(jīng)紀有限公司市場(chǎng)中心經(jīng)理蔣旭?也表示：“限購”只是牽制了資金實(shí)力雄厚的“大投資者”�！安顒e化信貸”政策嚴格執行才是退房的最大原因。

　　房企調整開(kāi)盤(pán)策略

　　開(kāi)發(fā)商：大戶(hù)型漸成救命稻草

　　“只買(mǎi)一套，優(yōu)選精購”的一紙限購令從某種意義上說(shuō)助推了大戶(hù)型的熱銷(xiāo)。

　　“近期一段時(shí)間內如果每戶(hù)人家只能買(mǎi)一套，那么有能力者自然會(huì )選面積大、總價(jià)格的改善型房產(chǎn)來(lái)一步到位�！痹诮�期一些地產(chǎn)業(yè)界交流會(huì )中，不少房產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)老總都持上述看法。

　　事實(shí)亦如此，從9月份上海市商品住宅成交面積TOP10列表可以看出，成交前十名樓盤(pán)中，有7成樓盤(pán)套均面積大于100平方米，小戶(hù)型房源已非市場(chǎng)成交主力。搜房網(wǎng)數據監控中心分析師指出，不少樓盤(pán)采取在7、8月份前先推出小戶(hù)型探市，繼而趁著(zhù)熱銷(xiāo)在9月份加推大戶(hù)型的做法，如金地格林世界、龍湖酈城等。

　　類(lèi)似的情況也出現在10月。據永慶房屋研展部統計，10月在售樓盤(pán)中，滬市成交量冠亞軍樓盤(pán)分別是成交692套的奉賢區恒盛湖畔豪庭以及再次上榜的金地格林世界，值得注意的是，75%以上成交量均集中在90平方米以上偏大房型之樓盤(pán)。

　　另一個(gè)需要關(guān)注的是，據永慶房屋研展部統計，總價(jià)1000萬(wàn)以上的豪宅連續三個(gè)月成交爆量，10月環(huán)比增長(cháng)117.4%，諸如限購令出臺后開(kāi)盤(pán)的仁恒怡庭和上海星河灣均以大面積、高總價(jià)面市，但銷(xiāo)路依然很好。

　　讓價(jià)1成就出手

　　投資客坐等“降價(jià)東風(fēng)”

　　新一輪調控來(lái)襲，中小投資者(中低端投資性客戶(hù))在差別化信貸政策以及限購令的作用下，都選擇適時(shí)離場(chǎng)，而資金實(shí)力雄厚的大投資者或投資機構(中高端投資性客戶(hù))卻迎來(lái)了“東風(fēng)”。

　　德佑地產(chǎn)聯(lián)洋店分行上周就成交陸家嘴板塊的“江臨天下”、“菊園”等樓盤(pán)的三套高性?xún)r(jià)比房屋，其中一套“江臨天下”樓盤(pán)的136平方米三房。掛牌價(jià)568萬(wàn)元，最后以550萬(wàn)元成交。門(mén)店經(jīng)理金龍云介紹說(shuō)，只要房東有3%—5%的議價(jià)空間，高端市場(chǎng)上還是有很多的誠意客戶(hù)愿意接盤(pán)的，而房東心里的議價(jià)空間在2%—3%，差距并不大。預計接下來(lái)的高端房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續保持交投活躍。類(lèi)似的情況也從21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐東昌路店經(jīng)理余冠華那里得到證實(shí)，據他介紹陸家嘴板塊已難覓投資客身影；但這并不意味著(zhù)他們已經(jīng)徹底淡出，事實(shí)上諸如世茂濱江花園、仁恒濱江園、財富海景花園、鵬麗海景公寓等一線(xiàn)江景樓盤(pán)的3、4房大戶(hù)型房源，仍然受到高端投資客的密切關(guān)注。這類(lèi)投資客主要為境外人士和杰出企業(yè)家，對于出手時(shí)機，他們表示最好是在政策出盡、尤其是物業(yè)稅出臺后，如有讓價(jià)幅度10%以上的特價(jià)房出現，也不排除會(huì )購入的可能。