在房地產(chǎn)調控愈加嚴厲的敏感期，每一次關(guān)于房產(chǎn)稅的消息都會(huì )引起樓市波動(dòng)，即便消息并不一定準確。

　　唯一確定的，是推進(jìn)房產(chǎn)稅的改革方向。9月29日，有關(guān)部門(mén)出臺新一輪調控政策時(shí)明確提出，“加快房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并推廣到全國�！�10月底，中央關(guān)于制定“十二五”規劃的建議中提出，“研究推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革”。

　　幾乎同時(shí)，深圳、重慶和上海傳出準備推出房產(chǎn)稅的消息，有的甚至已確定了稅率，言之鑿鑿。盡管在全國范圍內推出房產(chǎn)稅的條件還不成熟，但經(jīng)過(guò)近7年的“空轉”，個(gè)別城市試點(diǎn)準備工作已經(jīng)成熟。

　　房產(chǎn)稅，正漸行漸近。

　　為什么要開(kāi)征房產(chǎn)稅？

　　——“重交易環(huán)節、輕保有環(huán)節”的稅收工具，雖然可在一定程度上限制投機需求，但稅負容易轉嫁給購買(mǎi)者，變相推高房?jì)r(jià)

　　“房產(chǎn)稅改革主要是加快推出房地產(chǎn)保有環(huán)節的稅收，類(lèi)似于此前人們常說(shuō)的物業(yè)稅�！敝袊�房地產(chǎn)研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌告訴記者，目前我國房地產(chǎn)稅收主要在三個(gè)環(huán)節：開(kāi)發(fā)環(huán)節、流通環(huán)節和保有環(huán)節。開(kāi)發(fā)環(huán)節主要是針對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的稅收，交易環(huán)節則包括契稅、印花稅、二手房轉讓的營(yíng)業(yè)稅等，種類(lèi)較多。但保有環(huán)節的主要稅種只有城鎮土地使用稅和對經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)征收的房產(chǎn)稅，且事實(shí)上征收率較低。

　　而房地產(chǎn)市場(chǎng)上之所以投資投機成風(fēng)，造成房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，一個(gè)很重要的原因就在于房產(chǎn)持有成本過(guò)低。在房?jì)r(jià)上漲的預期下，擁有多套房產(chǎn)的家庭，很少考慮將房子出租或盡快出售，而是待價(jià)而沽。其結果不僅放大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾，而且導致大量房屋空置，二手房市場(chǎng)發(fā)展緩慢，房屋租賃市場(chǎng)供應短缺，房?jì)r(jià)和房租都居高不下。

　　2003年以來(lái)的數次房地產(chǎn)市場(chǎng)調控，稅收都是重要的調節工具。但這種調節主要體現在交易環(huán)節，如對5年以?xún)鹊亩�手房交易征�?.5%的營(yíng)業(yè)稅等。這種“重交易環(huán)節、輕保有環(huán)節”的稅收工具，雖然可以在一定程度上限制投機需求，但在房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡的情況下，交易環(huán)節的稅負十分容易轉嫁給購買(mǎi)者。如北京的二手房交易市場(chǎng)上，賣(mài)方提出的都是“凈得價(jià)”，所有稅費都由買(mǎi)方承擔，實(shí)際上反而增加了購買(mǎi)成本，變相推高了房?jì)r(jià)，卻沒(méi)有起到抑制投機的作用。

　　全國人大財經(jīng)委副主任賀鏗認為，盡快開(kāi)征房產(chǎn)稅，增加住房保有環(huán)節的成本，可以有效遏制投機。同時(shí)，又可以讓大量空置房進(jìn)入二手房市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，從而增加供應，緩解總體供需矛盾�！案鶕�各國的經(jīng)驗，房產(chǎn)稅是政府穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)的最主要經(jīng)濟手段�！辟R鏗說(shuō)。

　　顧云昌表示，開(kāi)征房產(chǎn)稅也可以為地方政府提供較為穩定的收入來(lái)源，解決分稅制改革以來(lái)地方財政過(guò)度依賴(lài)土地出讓金的狀況。土地財政不是長(cháng)久之計，通過(guò)征收房產(chǎn)保有環(huán)節稅來(lái)增加地方的收入，更加合理、穩定、細水長(cháng)流，也體現了社會(huì )公平。未來(lái)，房地產(chǎn)稅逐步取代土地出讓金是有可能的。

　　會(huì )不會(huì )增加普通百姓負擔？

　　——應該采取累進(jìn)稅率，在起點(diǎn)稅率較低的情況下，面積越大、套數越多，稅率就越高

　　盡管征收房產(chǎn)稅對穩定市場(chǎng)和財稅制度改革都有好處，但征稅消息一出，不僅開(kāi)發(fā)商和樓市投資者擔心，普通老百姓也很不安。

　　今年6月，張洋在北京東四環(huán)外的青年路附近買(mǎi)了一套50平方米的小戶(hù)型二手房，總價(jià)約120萬(wàn)元。盡管是首套房，但營(yíng)業(yè)稅、契稅、中介費等各種稅費加起來(lái)，將近9萬(wàn)元�！斑@還是在中介做了陰陽(yáng)合同，如果不避稅，所有稅費要十幾萬(wàn)元�！睆堁笳f(shuō)。加息以后，明年起他每月要還近4000元房貸，如果再征每年1%的房產(chǎn)稅，相當于每個(gè)月要多花1000元�！盀榱诉@么小的房子，負擔太大了�！�

　　“享有適當的住房是每個(gè)公民的權利，一個(gè)家庭擁有一定面積、套數之內的房產(chǎn)是合理的，應該免稅�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心有關(guān)專(zhuān)家表示，征收保有環(huán)節稅，應該采取累進(jìn)稅率，在起點(diǎn)稅率較低的情況下，面積越大、套數越多，稅率就越高，持有成本也相應的越高。一般來(lái)說(shuō)，世界各國房產(chǎn)稅率大多不超過(guò)1%。如果是首套房、中小戶(hù)型就應該免征房產(chǎn)稅，或者以極低的稅率征收，不增加普通百姓的居住支出。

　　在開(kāi)征房產(chǎn)稅的同時(shí)，還應綜合考慮房產(chǎn)各個(gè)環(huán)節的稅負。如考慮停止增收契稅、土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅等交易環(huán)節稅收，或者降低這些稅種的稅率。此外，由于房產(chǎn)稅的稅基是房產(chǎn)價(jià)值，而交稅的則是家庭或個(gè)人，這就導致部分低收入家庭可能出現支付能力不足。從國外經(jīng)驗看，應當在出臺房產(chǎn)稅的同時(shí)，建立系統的減免稅制度。

　　專(zhuān)家強調，除了對首套房、中小戶(hù)型應該減免房產(chǎn)稅以外，對用于出租的普通住宅也應該慎重征收房產(chǎn)稅。據“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析師張月介紹，當前北京普通住宅租賃市場(chǎng)供需比為1∶3左右，也就是說(shuō)普通租賃房源處于較嚴重的供不應求狀態(tài)。一旦征收物業(yè)稅，業(yè)主持有成本增加，很容易導致出現兩種現象：一是業(yè)主出租意愿降低，由租轉售造成普通租賃房源進(jìn)一步短缺，租金上漲；另一種可能是業(yè)主直接將物業(yè)稅征收成本分攤到租金中，直接導致普通住宅租金上漲。因此，建議對用于租賃的普通住宅通過(guò)先征后返等形式實(shí)行房產(chǎn)稅減免。

　　房產(chǎn)稅征收方式是否得當，也直接關(guān)系到居民切身利益。從理論上講，房產(chǎn)稅是需要個(gè)人申報、到稅務(wù)部門(mén)繳納的，但我國居民還沒(méi)有養成自主納稅的習慣。為了避免可能因此導致的房產(chǎn)稅征收率過(guò)低的問(wèn)題，有城市在試點(diǎn)方案中提出，對沒(méi)有按時(shí)繳納房產(chǎn)稅的家庭，在賣(mài)房時(shí)一并征收，并收取高額滯納金，否則不能買(mǎi)賣(mài)。然而，一旦在交易環(huán)節統一征收，本來(lái)是持有環(huán)節的稅負就有可能演變成交易環(huán)節的稅負，從而又很可能轉嫁到購房者身上。如何避免這一問(wèn)題？值得各方探討。

　　怎樣積極穩妥地推進(jìn)？

　　——確保房地產(chǎn)稅計稅依據公正、公平，建立協(xié)調機制，整合征管資源

　　“房產(chǎn)稅改革的實(shí)施難度非常大�！鼻迦A大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任劉洪玉認為，這一改革涉及中國地方財稅體制的長(cháng)期制度建設，要積極穩妥持續向前推進(jìn)，不能操之過(guò)急。房產(chǎn)稅的征收方式、應納稅范圍、稅基、稅率等，應該與開(kāi)征房產(chǎn)稅的目的相一致，實(shí)施過(guò)程中要遵循簡(jiǎn)單、公平、有效率等基本原則。

　　房地產(chǎn)稅根據房產(chǎn)價(jià)值計稅，可房產(chǎn)價(jià)值卻是不斷變化的。確保房地產(chǎn)稅計稅依據公正、公平，需要一大批專(zhuān)業(yè)機構和專(zhuān)業(yè)評估人員�！霸O置評估機構是房產(chǎn)稅改革的重要一環(huán)，但目前關(guān)于如何設置評估機構意見(jiàn)還不統一�！� 中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會(huì )的一位專(zhuān)家建議，應該在政府主導下，通過(guò)招投標方式利用社會(huì )評估資源，組建非營(yíng)利性的評估機構，或者由稅務(wù)機關(guān)委托政府其他部門(mén)所屬的評估機構實(shí)施房地產(chǎn)價(jià)值的評估。有條件的大城市可以參考中國香港和新加坡的模式，在財政和稅務(wù)部門(mén)內部建立專(zhuān)門(mén)的房地產(chǎn)稅評估征收機構。

　　推進(jìn)房產(chǎn)稅改革，居民住房的準確信息尤為重要。但當前大多數城市缺乏完善的住房統計信息，如果連居民家庭的住房面積、套數等基本情況都無(wú)法弄清，不可能有效征收房產(chǎn)稅。中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一建議，準備試點(diǎn)房產(chǎn)稅的城市應盡快組織住房普查，建立本地居民住房狀況的動(dòng)態(tài)數據庫。

　　還有專(zhuān)家指出，實(shí)施房產(chǎn)稅改革，需要有關(guān)管理部門(mén)建立起有效的協(xié)調機制。建議房產(chǎn)、土地、規劃、民政、公安等部門(mén)盡快“聯(lián)網(wǎng)”，實(shí)現部門(mén)之間的數據交換、信息共享制度，整合征管資源，提高征管效率，簡(jiǎn)化程序，降低成本。

　　“從短期看，房產(chǎn)稅穩定市場(chǎng)預期的作用更大�！� 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )秘書(shū)長(cháng)聶梅生認為，房產(chǎn)稅出臺，哪怕只是明確征收的對象和方式，都將在很大程度上穩定人們的預期，遏制短期房?jì)r(jià)上漲。（本報記者　王煒）