重慶釘子戶(hù)拆遷了，但不可否認，各大城市中釘子戶(hù)還是越來(lái)越多了。北京西站對面就有一幢老居民樓，情況差不多，樓已經(jīng)拆得斷壁殘垣了，但還有一兩戶(hù)沒(méi)有搬走。
且不從社會(huì )的角度評判是非，僅從經(jīng)濟角度看，我們得到的結果是拆遷的成本在提高。一方面，這個(gè)成本體現在價(jià)格上，隨著(zhù)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲目前各地的拆遷費也都大幅上揚，北京北二環(huán)內的平房拆遷補償費用已超過(guò)4萬(wàn)元/平方米；另一方面，這個(gè)成本都體現在時(shí)間周期上，無(wú)論拆遷是政府還是開(kāi)發(fā)商進(jìn)行的，如果釘子戶(hù)增加，拆遷緩慢，資金周轉率都將大幅下降，這樣，土地開(kāi)發(fā)的錢(qián)就“轉”不起來(lái)了。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，資金的周轉速度對開(kāi)發(fā)人來(lái)說(shuō)至關(guān)重要。
拆遷成本的上揚似乎是不可逆轉的，于是土地供應的速度放慢了。這兩年，北京的供地量一直比計劃量低很多，其中最重要的原因就是拆遷成本高昂。
但是，需求的增長(cháng)并不會(huì )因此而停步，因為中國正處在一個(gè)快速城市化的時(shí)期。雖然近年的城市化速度一直呈小幅下降，但每年仍有1200萬(wàn)以上的農村人口要成為城里人。拿北京來(lái)說(shuō)，去年新增常住人口為43萬(wàn)，僅此就新增14萬(wàn)套以上的住房需求，而當年北京銷(xiāo)售的房子是18.55萬(wàn)套，差額只有4萬(wàn)余套。如果再算上1500萬(wàn)原住人口的需求增量以及流動(dòng)人口的需求，這個(gè)量是很難滿(mǎn)足實(shí)際住房需求的。
再來(lái)看看房地產(chǎn)的投機需求。房地產(chǎn)是類(lèi)似期貨的“保證金交易”，只需交20%-30%的首付就可以獲得100%的增值收益，因此，房地產(chǎn)本身是一個(gè)具備較好投機屬性的品種。但是，2005年加強宏觀(guān)調控以來(lái)，房地產(chǎn)交易的交易成本大幅提升，這有效抑制了房地產(chǎn)的投機。
仍以北京為例，二手房交易的稅費共數項，包括：營(yíng)業(yè)稅、增值稅、所得稅、契稅、傭金，總額占房?jì)r(jià)款的11%。這意味著(zhù)，在一年內，如果房?jì)r(jià)漲幅不超過(guò)10%，賣(mài)出房子是要蝕本的。然而，若再加上占總房款約3%的利息年支出，你會(huì )發(fā)現，投機房地產(chǎn)的成本實(shí)在很高了。
二手房的交易量也是投機程度的反映。有經(jīng)驗的人都知道，房地產(chǎn)出現投機的時(shí)候，二手房的交易量會(huì )高于新房的交易量，但在目前，全國大中城市中，新房交易量普遍超過(guò)二手房。其中，北京新房與二手房的交易量比例為2.26：1；天津、廣州等地的比例也僅為1.5：1。
回過(guò)頭來(lái)，我們再看國家發(fā)改委和國家統計局公布的2月份房?jì)r(jià)統計數據，理性地說(shuō)，5.3%的同比平均漲幅應算是正常的。
不過(guò)，漲幅偏高的城市還是有的，比如廣西的北海市。該市新房?jì)r(jià)格指數同比上漲16.2%，是70個(gè)大中城市中最高的。而其9.1%的環(huán)比漲幅更讓人不得不吃驚，因為這意味著(zhù)該市房?jì)r(jià)在一個(gè)月之內就漲了9%，可謂罕見(jiàn)。更讓人稱(chēng)奇的是，同時(shí)期該市的二手房?jì)r(jià)格與新房?jì)r(jià)格走勢極不同步——無(wú)論環(huán)比還是同比竟然皆有5%以上的跌幅。那里真的需要調控一下了。(尹濤)
