就像股市讓人看不懂一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也是怪象難解，當前的樓市出現“三大怪”。
這“三大怪”是：房?jì)r(jià)越調漲得越快，投資越管越像搞比賽，大戶(hù)型越少越不好賣(mài)。
先說(shuō)房?jì)r(jià)越調漲得越快。
2006年，中央政府加大了對房地產(chǎn)市場(chǎng)的調控力度，國N條紛紛出臺亮相，但這些措施并沒(méi)有抑制當年的房?jì)r(jià)上漲態(tài)勢，到了今年一季度，房?jì)r(jià)繼續保持較高的上漲幅度。據國家發(fā)改委報告分析，全國70個(gè)大中城市一季度房?jì)r(jià)平均漲幅為6%，而中心城市則保持更高速度，其中深圳同比上漲10.7%、長(cháng)沙同比上漲10.1%、北京同比上漲9.9%、廣州同比上漲8.6%、成都同比上漲8.4%、福州同比上漲8.0%、廈門(mén)同比上漲7.7%。而一度被認為調控已經(jīng)見(jiàn)效的上海市場(chǎng)，則在3月份出現量?jì)r(jià)齊升的局面，有人擔心上海樓市有可能進(jìn)入新一輪上升通道。
再看投資越管越像搞比賽。
按照發(fā)改委的說(shuō)法，今年一季度房地產(chǎn)投資出現反彈。去年，全國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增幅為21.8%，低于同期固定資產(chǎn)投資增速，并且處于近幾年來(lái)較低水平。而今年一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資3543.78億元，增幅為26.9%，比去年一季度增加了6.7個(gè)百分點(diǎn)，同時(shí)高于同期城鎮固定資產(chǎn)投資增幅1.6個(gè)百分點(diǎn)。
而另有統計顯示，一季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)到位資金7125.49億元，同比增長(cháng)26.3%，為完成投資的2倍。其中利用外資131.27億元，同比增長(cháng)154.4%，并且外商直接投資占102.63億元，同比增長(cháng)192.5%。外商投資大幅增長(cháng)的情況表明，開(kāi)發(fā)商融資的方式發(fā)生了變化，外資成為重要融資通道。
房?jì)r(jià)和投資方面出現的怪現象，其實(shí)說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾依然突出。
當然，房?jì)r(jià)上漲的原因是復雜的。一般而言，股市持續火暴很可能導致樓市萎縮。但在A(yíng)股指數連創(chuàng )紀錄的情況下，房?jì)r(jià)繼續高速上漲，則說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然旺盛。在國家一再出臺房地產(chǎn)調控政策，并改革住房制度的同時(shí)，房?jì)r(jià)持續上漲，則意味著(zhù)投資者和消費者對房?jì)r(jià)的預期并沒(méi)有發(fā)生顯著(zhù)變化。導致這一情況發(fā)生的原因在于通貨膨脹預期加劇。由于消費物價(jià)指數CPI連續處于較高位置，并可能在3月份達到3%的增幅，通貨膨脹壓力明顯加大。而中央銀行雖然在3月提高了利率，但央行遲緩的加息動(dòng)作并沒(méi)有傳遞出抑制通脹的信號。在此政策環(huán)境下，利用住房進(jìn)行保值增值，則成為一種明智的選擇。
而房地產(chǎn)投資之所以加速，就在于前期的房地產(chǎn)調控政策存在路向錯誤。我在此前的評論中曾寫(xiě)道，由于政府在抑制住房需求的同時(shí)也抑制了供給，導致住房供給量不足，實(shí)際結果是維持了房?jì)r(jià)的繼續上漲。
一季度出現的房地產(chǎn)投資增速反彈，實(shí)際是對過(guò)去錯誤調控政策的修正。
最后說(shuō)一說(shuō)大戶(hù)型越少越不好賣(mài)。
在國家推出90平米戶(hù)型政策后，很多開(kāi)發(fā)商揚言大戶(hù)型住房將供不應求，該類(lèi)住房?jì)r(jià)格將大幅上漲。結果呢，這其實(shí)是一個(gè)“真實(shí)的謊言”。最近我到北京西四環(huán)附近的5家住房經(jīng)紀公司咨詢(xún)市場(chǎng)情況，他們一致告訴我，與大戶(hù)型相比，同一地區小戶(hù)型住房的每平米價(jià)格要高于大戶(hù)型。原因很簡(jiǎn)單，窮人多。大戶(hù)型住房的總價(jià)太高，能夠買(mǎi)得起的畢竟是少數。有錢(qián)人早已住上了豪宅，而買(mǎi)不起的，現在還是買(mǎi)不起。所以，大戶(hù)型住房越來(lái)越不好賣(mài)。
樓市出現的“三大怪”，反映了在流動(dòng)性泛濫條件下的居民價(jià)格預期和市場(chǎng)的真實(shí)供求狀況。
如何破解房?jì)r(jià)難題，恐怕還得從金融政策入手。(劉杉)
