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一個(gè)穩定和諧的社會(huì )需要政府和市場(chǎng)共同承擔住房供應問(wèn)題
★ 文/陶雪良
從上世紀80年代開(kāi)始，我國的住房制度改革和以住宅為主的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)相生相長(cháng)的過(guò)程，共同為住房新體制的建立和住宅產(chǎn)業(yè)的發(fā)展發(fā)揮了不可或缺的作用。同時(shí)，隨著(zhù)時(shí)間的推移和社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境的演變，二者在現階段都面臨了一些亟待解決的困難和問(wèn)題，諸如住房貨幣化分配難以到位、市場(chǎng)住房?jì)r(jià)格高漲不已、住房供應結構失衡、住房保障制度未能有效建立，等等。
多年來(lái)的住房制度改革進(jìn)程表明，無(wú)論是政府有關(guān)職能部門(mén)，還是社會(huì )輿論視角，似乎都把住房商品化、分配貨幣化、供應社會(huì )化理解為單一的住房市場(chǎng)化，即政府基本可以放手，只負責發(fā)放一定數量的住房補貼和住房公積金，多數家庭可以購買(mǎi)或承租普通商品房。但隨著(zhù)住房政策環(huán)境的不斷演變，市場(chǎng)住房?jì)r(jià)格的不斷上漲，單一的住房市場(chǎng)化目標明顯受挫。在市場(chǎng)化的三大特征中，住房商品化程度由于大規模進(jìn)行公有住房出售確實(shí)很高，在世界各國中位居前列；住房分配貨幣化水平則明顯不足，與市場(chǎng)房?jì)r(jià)所需的住房支付能力不相對稱(chēng)；住房供應社會(huì )化比重也不高，中低收入家庭通過(guò)市場(chǎng)購買(mǎi)住房能力明顯不足。其實(shí)，走單一住房市場(chǎng)化道路是從一個(gè)極端即住房實(shí)物分配，走向了另一個(gè)極端。要不政府全管，要不政府全不管，這都不切合我國住房消費和住房供應的實(shí)際。事實(shí)上，在香港這樣市場(chǎng)經(jīng)濟高度發(fā)達的地區，還存在住房消費的“夾心層”群體問(wèn)題，在歐美各國西方發(fā)達國家，政府仍都致力于多種類(lèi)型和手段的住房供應、住房補貼和住房金融政策。
與計劃經(jīng)濟時(shí)期政府包辦一切相比，政府需要適當退出經(jīng)濟活動(dòng)本身沒(méi)有錯，但是，政府應該從哪些領(lǐng)域選擇什么時(shí)機退出，確實(shí)值得思考�；谖鞣街贫葘W(xué)派理論的研究說(shuō)明，劃分政府和市場(chǎng)的邊界取決于產(chǎn)品的性質(zhì)。就住房而言，其性質(zhì)非常獨特。首先，它既有商品屬性，又有社會(huì )屬性。住房可以成為市場(chǎng)上自由買(mǎi)賣(mài)的完全具備市場(chǎng)性質(zhì)的交易品，同時(shí)，又是人人都必需的基本生活品。其次，它屬于不動(dòng)產(chǎn)。一般而言，購買(mǎi)了住房的人，必然受住房牽制和影響，其擇業(yè)等人生其他活動(dòng)都受住房制約。因此，住房選擇是人生的基本而重要的行為決策。再次，它屬于稀缺資源。
住房的上述特點(diǎn)決定了它不能完全由市場(chǎng)包辦，也決定了單一的市場(chǎng)化不能解決好社會(huì )住房問(wèn)題。因此，一個(gè)穩定和諧的社會(huì )需要政府和市場(chǎng)共同承擔住房供應問(wèn)題。政府提供公共住房，承擔住房保障體制的建立和運營(yíng)。市場(chǎng)提供商品住房，為人們改善和優(yōu)化居住條件提供機會(huì )。這就是所謂的體制內外兩種住房供應，二者共同構成了社會(huì )住房供應內容，滿(mǎn)足不同收入和不同職業(yè)特點(diǎn)人群的住房需求。
體制內外兩種住房供應需要同時(shí)進(jìn)行，相得益彰。就體制內住房供應，最為重要的是確保公平和可持續性。什么樣的人可以享受體制內住房供應，什么情況下必須退出體制內住房，這決定了體制內住房供應能否得到社會(huì )認同，且是否具有長(cháng)期可行性。就體制外住房供應，更多考慮的是效率問(wèn)題，購買(mǎi)者根據自己的購買(mǎi)力和偏好選擇住房，開(kāi)發(fā)商根據市場(chǎng)需求特點(diǎn)提供符合城市規劃和建設要求的住房，贏(yíng)取利潤，交納稅費。至于房?jì)r(jià)上漲，只要其符合市場(chǎng)規制，其實(shí)也是無(wú)可厚非的。
目前，我國住房保障制度主要包括經(jīng)濟適用住房制度、廉租住房制度、公務(wù)員住房制度以及相關(guān)的住房公積金制度、房屋貸款擔保制度。其特點(diǎn)是水平低、覆蓋廣、實(shí)效差。針對現階段住房制度改革停滯不前、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境相對嚴峻的局面，調整思路，細分人群，建立多層次、多手段的住房保障制度應正當其時(shí)。
首先，規范經(jīng)濟適用房和廉租房制度，可以考慮將兩種制度合二為一，對符合條件的中低收入者可采用出售的辦法，對最低收入者則可采用出租的辦法，這樣，既可以減少管理成本，也可增加靈活性。合并后的經(jīng)濟適用住房不能用于對外出租或出售，已購經(jīng)濟適用住房者可以按屆時(shí)經(jīng)濟適用住房?jì)r(jià)格轉讓給符合條件的購買(mǎi)者，或由政府專(zhuān)門(mén)回購，再作安排。這樣做的目的是杜絕購買(mǎi)者借此贏(yíng)利，也就減少了投機和違規購買(mǎi)的欲望。
其次，建立公務(wù)員公寓制度。公務(wù)員公寓只租不售，實(shí)行成本租金，租期固定，準入和退出機制嚴格。公務(wù)員公寓制度的關(guān)鍵在于這種公寓是用于滿(mǎn)足公務(wù)員的基本保障，其戶(hù)型應嚴格控制在中低水平下，一旦公務(wù)員家庭經(jīng)濟條件好轉，就有退出公務(wù)員公寓、購買(mǎi)市場(chǎng)住房以改善居住條件的沖動(dòng)，這樣，制度才有可能良性循環(huán)、持續可行。
第三，完善住房公積金制度，建立公共住房金融體系。吸收國外成功經(jīng)驗，引入市場(chǎng)金融辦法，有步驟有耐心地創(chuàng )建支持公共住房政策的住房金融體系。
由于我國人口眾多，且未來(lái)幾十年，大量的農村人口將通過(guò)城市化進(jìn)程進(jìn)入城市居住，對住房的需求將十分巨大，一定程度上的住房短缺和價(jià)格上漲在所難免。關(guān)鍵在于建立一種良好的運營(yíng)和保障機制，使購買(mǎi)力強者有條件買(mǎi)到滿(mǎn)意的住房，使購買(mǎi)力弱者有機會(huì )獲得保障性住房。其間，既不能懷有劫富濟貧的心態(tài)，因為這會(huì )阻礙經(jīng)濟的發(fā)展，也不能抱著(zhù)放棄窮人的念頭，因為這會(huì )影響社會(huì )的穩定�？傊�，在一個(gè)市場(chǎng)性和多元化的社會(huì )里，既然承認沒(méi)有單一的住房消費者，就不應只有單一的住房供應，也不應只有單一的住房政策。 ★
(作者任職于國務(wù)院機關(guān)事務(wù)管理局中央國家機關(guān)住房制度改革辦公室)
